Продажа квартиры всегда вызывает один и тот же вопрос: нужно ли платить налог с дохода и в каких случаях можно избежать этой обязанности законно?
Ответ зависит от нескольких факторов — срока владения, способа получения жилья и наличия подтверждающих документов.
Давайте разберём подробно, на каких основаниях можно продать квартиру без уплаты НДФЛ, с примерами и пояснениями к статье 217.1 Налогового кодекса РФ.
1. Квартира — единственное жильё и в собственности более 3 лет
Если квартира является единственным жильём и вы владеете ею не менее трёх лет, налог платить не нужно.
Это правило введено для защиты добросовестных собственников, которые не занимаются перепродажей недвижимости, а просто улучшают свои жилищные условия.
📌 Пример:
В 2021 году вы купили квартиру, в которой живёте постоянно, и больше никакой недвижимости на вас не зарегистрировано.
В 2025 году вы решили её продать и купить другую.
С момента покупки прошло более 3 лет — значит, налог не взимается.
Важно: срок владения считается с даты регистрации права собственности в ЕГРН, а не с момента подписания договора купли-продажи.
2. Если квартира не единственная, но в собственности более 5 лет
Если у вас несколько объектов недвижимости, то освобождение от НДФЛ наступает после 5 лет владения.
Это базовое правило, которое действует по всем сделкам, кроме случаев, предусмотренных пунктами 3 и 4 статьи 217.1 НК РФ (наследство, дарение, приватизация и т.д.).
📌 Пример:
Вы купили квартиру в 2020 году, а другую — в 2023-м.
Продать первую без налога можно будет только в 2025 году, если она была единственным жильём.
Если нет — то только в 2026 году, после 5 лет владения.
3. Сокращение срока до 3 лет при покупке нового жилья
Если вы приобрели новое жильё в течение 90 дней до продажи старого, то срок владения старой квартирой для освобождения от налога также может составлять 3 года, даже если у вас есть и другое имущество.
Это правило помогает тем, кто меняет жильё, не дожидаясь окончания стандартного пятилетнего срока.
📌 Пример:
В 2021 году куплена квартира, в 2024-м приобретается новая, и через месяц продаётся старая.
Так как новое жильё куплено не позже чем за 90 дней до продажи, налог платить не нужно.
4. Квартира получена по наследству, в дар или приватизирована
Если вы стали собственником квартиры в результате наследования, дарения от близкого родственника или приватизации, то срок владения, дающий право на освобождение от НДФЛ, составляет 3 года, даже если жильё не единственное.
📘 Основание — пункт 3 статьи 217.1 НК РФ.
📌 Пример:
В 2022 году вы унаследовали квартиру от родителей.
В 2025 году решили продать её — налог платить не придётся, поскольку с момента получения права собственности прошло 3 года.
5. Если не было дохода от продажи
Иногда квартира продаётся по той же цене, за которую была куплена, или даже дешевле.
В этом случае дохода нет, и налог платить не требуется.
Но важно: декларацию подать всё равно нужно, даже если налог равен нулю.
К декларации нужно приложить документы, подтверждающие расходы — договор купли-продажи, расписки о получении денег, платёжные поручения.
📌 Пример:
Вы купили квартиру за 6 000 000 руб. и через 4 года продали за ту же сумму.
Разница отсутствует, следовательно, объекта налогообложения нет.
6. Если нет документов о расходах — можно использовать налоговый вычет
Если у вас не сохранились документы, подтверждающие, сколько стоила покупка квартиры,
вы можете воспользоваться налоговым вычетом в размере 1 млн рублей (подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ).
Это значит, что налог начисляется только на сумму, превышающую 1 млн руб.
📌 Пример:
Квартира продана за 3 000 000 руб., но документов о покупке нет.
Налог рассчитывается с 2 000 000 (3 млн – 1 млн = 2 млн).
При ставке 13% налог составит 260 000 руб.
Если же квартира была продана дешевле 1 млн руб. — налог не взимается вовсе.
7. Особенности для совместной собственности и долей
Если квартира находится в общей долевой собственности, то вычет и срок владения считаются для каждого собственника отдельно.
Например, если квартира продана за 4 млн руб. и у каждого по ½ доли, то каждый может воспользоваться вычетом 1 млн руб.
Аналогично, если один собственник владел своей долей более 3 или 5 лет, он освобождается от налога, даже если второй владел меньше.
8. Важный нюанс — дата отсчёта срока владения
Срок начинается не с момента подписания договора, а с момента перехода права собственности, то есть даты внесения записи в ЕГРН.
Для наследства — с даты смерти наследодателя, а не с момента получения свидетельства.
9. Когда декларация обязательна
Даже если налог не начисляется, декларацию нужно подать, если:
вы продали недвижимость, находившуюся в собственности менее 3 или 5 лет;
хотите применить вычет или подтвердить отсутствие дохода.
Срок подачи — до 30 апреля года, следующего за годом продажи.
Налог, если он есть, уплачивается до 15 июля.
10. Основание
Статья 217.1 Налогового кодекса РФ регулирует все случаи освобождения от НДФЛ при продаже недвижимости.
Закон определяет:
минимальный срок владения (3 или 5 лет);
порядок расчёта дохода;
случаи, когда налог не уплачивается;
условия для применения вычетов.
11. Что важно запомнить
Если квартира единственная и в собственности более 3 лет — налог не платится.
Если не единственная — срок 5 лет.
Если жильё получено по наследству, дарению или приватизации — 3 года.
Если нет дохода — налог ноль, но декларацию подать нужно.
Если нет документов о покупке — можно использовать вычет 1 млн руб.
Продажа недвижимости — не всегда повод платить налог.
Главное — знать основания освобождения и подтверждать их документами.
Закон предоставляет несколько законных способов снизить или полностью исключить НДФЛ при продаже жилья.
👩⚖️ О юристе
Субботина Галина Николаевна — юрист с более чем 10-летней практикой в сфере гражданского и налогового права,
эксперт по вопросам недвижимости и сделок по 159-ФЗ.
Член Ассоциации юристов России, спикер Департамента предпринимательства Москвы,
учредитель юридической компании Субботиной Галины Николаевны.
✔ Более 200 выигранных дел
✔ 300 млн рублей сэкономлено клиентам
✔ Более 10 лет опыта в сопровождении сделок с недвижимостью
📞 Телефон: +7 (495) 414-12-99
📱 WhatsApp: wa.me/+79366161299
📧 Email: info@subbotina-pravo.ru
🌐 Сайт: subbotina-pravo.ru
📢 Telegram: @subbotina_pravo
🏢 Адрес: г. Москва, ул. Золоторожский Вал, д. 11, стр. 22, эт. 1, оф. 56
