1.Суть дела
На основании решения Совета Министров УАССР от 22 августа 1988 г. № 253/1 потребительскому сельскохозяйственному садоводческому кооперативу «Рябинушка» (правопредшественник товарищества, далее – потребительский кооператив) предоставлен земельный участок площадью 30 га, в том числе под объектами общего пользования – 4,6 га, количество участков 532.
Устав потребительского кооператива утвержден собранием членов кооператива (протокол от 19 мая 1996 г. № 2).
Впоследствии потребительский кооператив прекратил деятельность путем реорганизации в форме преобразования в товарищество, соответствующие сведения были внесены в Единый государственный реестр юридических лиц 10 марта 2020 г. При этом Устав товарищества утвержден общим собранием членов товарищества 30 сентября 2019 г. № 1.
Предприниматель У. Галина Анатольевна является собственником земельного участка с кадастровым номером 18:26:010204:247, расположенного в границах товарищества (участок 487), вид разрешенного использования – «отдельно стоящие объекты торговли, общественного питания, бытового обслуживания, рассчитанные на малый поток посетителей (менее 150 кв.м общ. площади) (СЗ-1 – Зона садоводств и дачных участков)», площадью 457+/–7 кв.м построила на земельном участке магазин.
Обращаясь в суд с исковым заявлением к предпринимателю У. Галине Анатольевне, товарищество указало, что разрешение на строительство выдано и здание магазина возведено на земельном участке индивидуальным предпринимателем У. Галиной Анатольевной , в отсутствие согласования схемы и проекта строительства с Правлением товарищества в нарушение пунктов 1, 3 части 6 статьи 11, пункта 5 части 1 статьи 17 Федерального закона от 29.07.2017 № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 217-ФЗ), Устава товарищества, и потребовало:
- признать незаконным разрешения от 3 декабря 2019 г. № 18-RU18303000-87-2019 на строительство магазина,
- признать самовольной постройкой нежилое здание (магазин),
- признать отсутствующим права собственности предпринимателя У. Галины Анатольевны на нежилое здание магазина,
- обязать предпринимателя У. Галину Анатольевну произвести снос нежилого здания магазина.
У. Галина Анатольевна возражала относительно удовлетворения заявленных требований, ссылалась на наличие проектной документации, градостроительного плана земельного участка, технических условий подключения объекта к сетям водоснабжения и водоотведения, выданные администрацией разрешения от 3 декабря 2019 г. на строительство магазина и от 22 апреля 2021 г. на ввод объекта в эксплуатацию. Предпринимателем также представлено заключение специалиста от 27 сентября 2023 г. № 538-23, согласно которому для эксплуатации нежилого здания магазина в части коммуникаций водоснабжения, площадки для парковки и разгрузки автомобилей, площадки для размещения контейнеров ТБО, сети канализации отсутствует использование общего имущества, земель общего назначения товарищества в коммерческих целях. Эксплуатация нежилого здания магазина не оказывает негативного влияния на общее имущество товарищества и других собственников участков на территории товарищества.
Согласно заключению судебной экспертизы, поступившему в суд 29 июля 2022 г., расположенный на земельном участке предпринимателя законченный строительством объект представляет собой одноэтажное нежилое здание магазина, построенное согласно проектной документации и разрешению на строительство. Эксперты пришли к выводу, что построенное здание соответствует градостроительным, строительным, санитарным нормам и правилам, требованиям проектной документации, правилам пожарной безопасности; строение находится в работоспособном техническом состоянии и пригодно к эксплуатации, является безопасным, угрозу жизни, здоровью или имуществу граждан или юридических лиц не несет.
Разрешая спор при новом рассмотрении дела и удовлетворяя иск в части признания здания магазина самовольной постройкой и его сносе, суд первой инстанции исходил из того, что эксплуатация объекта недвижимости в границах земельного участка товарищества неизбежно приведет к необходимости использования общего имущества членов товарищества, что требует наличия решения общего собрания, принимаемого в порядке пункта 5 части 1 статьи 17 Закона № 217-ФЗ.
Руководствуясь положениями статей 123.12, 246, 247 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), статей 3, 7, 11, 23, 25 Закона № 217-ФЗ, суд пришел к выводу, что спорный объект недвижимости нарушает права общедолевых собственников земельного участка товарищества, поскольку для эксплуатации такого объекта общее имущество собственников (дороги и проезды, являющиеся местами общего назначения) используется не в соответствии с назначением земельного участка, предназначенного для удовлетворения потребностей собственников садовых земельных участков.
Суд апелляционной инстанции вынес новое решение, и пришел к выводу, что ни одним из признаков самовольной постройки спорный объект не обладает. Действующее законодательство не содержит норм, обязывающих члена товарищества при возведении объекта на принадлежащем ему участке согласовывать такое строительство с правлением либо на общем собрании членов.
Кассационный суд отменил судебный акт апелляционной инстанции.
2. Предприниматель У. Галина Анатольевна подала жалобу в Верховный Суд РФ.
Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации находит, что состоявшиеся при новом рассмотрении дела судебные акты арбитражных судов первой, апелляционной и кассационной инстанций приняты с существенным нарушением норм материального права.
Согласно пункту 1 статьи 222 Гражданского кодекса самовольной постройкой является:
- здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке,
- или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта,
- либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
Данный перечень признаков самовольной постройки является исчерпывающим.
В предмет доказывания по иску о сносе самовольной постройки входят, в частности, следующие обстоятельства: отсутствие отведения в установленном порядке земельного участка для строительства; отсутствие разрешения на строительство; несоблюдение ответчиком градостроительных, строительных норм и правил при возведении постройки; нарушение постройкой прав и законных интересов истца. Для признания постройки самовольной достаточно наличия одного из указанных нарушений.
В соответствии с пунктом 1 статьи 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260 Гражданского кодекса).
Магазин предпринимателя У. Галины Анатольевны возведен на земельном участке, который принадлежит ей на праве собственности, относится к категории земель – земли населенных пунктов, имеет вид разрешенного использования – отдельно стоящие объекты торговли, общественного питания, бытового обслуживания, рассчитанные на малый поток посетителей (менее 150 кв.м общей площади), расположен в границах товарищества в территориальной зоне СЗ-1 – зона садоводств и дачных участков.
Согласно разъяснениям, изложенным в абзаце третьем пункта 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 г. № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», использование не по целевому назначению объекта, возведенного в соответствии с разрешенным использованием земельного участка, не является основанием для признания его самовольной постройкой.
Вид разрешенного использования земельного участка, содержащийся в ЕГРН и установленный в соответствии с градостроительным регламентом – Правилами землепользования и застройки города Ижевска, допускал размещение на нем спорного объекта для зоны садоводств и дачных участков (СЗ-1).
Снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства в отношения, связанные с возведением (созданием) объектов недвижимого имущества, а устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков.
Иск о сносе спорного объекта, товарищество вопреки требованиям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представило доказательств, подтверждающих невозможность использования спорного объекта в целях личного проживания. Суды первой, апелляционной и кассационной инстанций таких обстоятельств не устанавливали, вопрос о том, может ли спорный объект по своим конструктивным и объемно - планировочным решениям использоваться как индивидуальный жилой дом, не исследовали.
Объект капитального строительства, который соответствует виду разрешенного использования земельного участка, но фактически используется в иных целях, не соответствующих этому разрешенному использованию, сам по себе самовольной постройкой по смыслу положений статьи 222 Гражданского кодекса не является, а использование его не по назначению с нарушением разрешенного использования земельного участка влечет иные меры ответственности, установленные законом (определение Верховного Суда Российской Федерации от 10 сентября 2024 г. № 18-КГ24-155-К4).
Для осуществления строительства (реконструкции) объекта индивидуального жилищного строительства разрешение не требуется, необходимо направить в уполномоченный орган уведомление о планируемом строительстве или реконструкции (пункт 1.1 части 17 статьи 51, статья 51.1 Градостроительного кодекса, статья 17 Федерального закона от 3 августа 2018 г. № 340-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», далее – Закон № 340-ФЗ). Как разъяснено в пункте 3 постановления Пленума № 44, возведение объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома без разрешения на строительство либо до направления уведомления о планируемом строительстве не является основанием для признания его самовольной постройкой (часть 13 статьи 51.1 Градостроительного кодекса, часть 12 статьи 70 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», часть 5 статьи 16 Закона № 340- ФЗ).
На основании вышеизложенного, Судебная коллегия Верховного Суда РФ не может признать законными и обоснованными состоявшиеся по делу судебные акты, постановляет отменить судебные акты нижестоящих судов, дело направить на рассмотрение в суд первой инстанции (Определение Верховного Суда РФ № 309-ЭС23-11923).
ВЫВОД:
- Объект капитального строительства, который соответствует виду разрешенного использования земельного участка, но фактически используется в иных целях, сам по себе самовольной постройкой не является;
- Суды, прежде чем сносить объект строительства, признавая его самовольной постройкой, должны были проверить может ли объект капитального строительства (магазин) по своим конструктивным и объемно-планировочным решениям использоваться как индивидуальный жилищный дом в соответствии с целевым назначением земельного участка;
-Для осуществления строительства (реконструкции) объекта индивидуального жилищного строительства разрешение не требуется, необходимо направить в уполномоченный орган уведомление о планируемом строительстве или реконструкции;
- Возведение объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома без разрешения на строительство либо до направления уведомления о планируемом строительстве не является основанием для признания его самовольной постройкой.
