Акции ПАО «АПРИ» с начала месяца снизились на 1%, торгуются лучше рынка. С начала года они подорожали на 23% на фоне снижения индекса Мосбиржи на 3%. Аналитик по акциям АО ИК «АКБФ» публикует прогноз по стоимости акций компании.
Прогноз актуален по состоянию на 19.09.2025.
Рыночные показатели и стресс-тесты
Согласно данным ЦБ РФ от 28 мая, стресс-тесты показали финансовую устойчивость большинства застройщиков в 2025 году, а строящиеся объекты будут завершены. В начале 2025 года ЦБ провёл стресс-тестирование портфеля проектного финансирования с банками, контролирующими 90% рынка. Информация послужила сигналом для охлаждения ожиданий смягчения кредитной политики.
Монетарная политика и финансовые прогнозы
Сигнал подтверждён решениями ЦБ в июне–сентябре. Несмотря на сокращение Ключевой ставки, её реальное значение снизилось с 10% до 9%.
В среднесрочном периоде ожидаем сокращение реальной ставки до 3–5% во II кв. 2026 – II кв. 2027 гг. под влиянием роста стоимости долга и улучшения внешнего спроса.
Мы ранее снизили с 5% до 2% прогноз динамики накопленной ипотечной задолженности в 2025 г. Оценка прироста накопленной ипотечной задолженности в 2026 г. остаётся на уровне 5% при сохранении на 2025–2026 гг. близких к 0% оценок годового показателя изменения цен на недвижимость.
Компания демонстрирует низкое соотношение капитализации к земельному банку, что позитивно в условиях инфляции. Однако ориентация на периферию и высокий уровень непроданной недвижимости создают риски.
Ориентация менеджмента на инвестиции на рынке коммерческой недвижимости требует дополнительной специальной оценки, её эффект отражён в сравнительно высоком коэффициенте — поправке на риски вложения в бумаги АПРИ.
Причина в том, что в июле 2025 г. руководство ПАО «Сбербанк России» оценило как высокие уровни рисков вложений именно в секторе коммерческой недвижимости. Правда, по данным Сбербанка, они разнятся внутри этого сегмента (для складских и производственных активов риски, в частности, ниже, чем для торгово-развлекательных центров).
С учётом статистики I полугодия и учитывая стабильные краткосрочные отраслевые прогнозы по итогам 2025 г. ожидаем, что EBITDA и чистая прибыль акционеров компании составят порядка 5,8 млрд руб. и 3 млрд руб.
27 мая 2025 года совет директоров ПАО «АПРИ» рекомендовал выплатить дивиденды за 2024 год. Акционерам планируется выплатить 660 миллионов руб., что составляет 25% от чистой прибыли компании. Размер дивидендов рекомендован в 0,5917 рубля на одну обыкновенную акцию.
По итогам текущего года ожидаем выплат дивидендов в размере порядка 0,62 руб./ао.
Принимая во внимание риски, оценивая в качестве высокого соответствующий пяти EBITDA уровень чистого долга компании, ожидаем снижения EBITDA эмитента в 2026 г. до порядка 3,9 млрд руб.
Оценка акций и долгосрочные перспективы
Нестабильная статистика чистого денежного потока и крайне высокие для эмитентов российского рынка уровни стоимости долга (для рынка облигаций средний показатель купонной ставки бондов ПАО «АПРИ» равен порядка 25%–30% при инвестиционном рейтинге ВВВ-) оказывают значительное, устойчивое негативное влияние на долгосрочные оценки справедливой стоимости компании.
На 2025–2032 года закладываем в оценки компании среднегодовой прирост выручки компании в 20%. Это сравнительно консервативный сценарий, однако он отражает наличие проинфляционных среднесрочных рисков для широкого сегмента недвижимости с точки зрения его ценовой динамики.
Также учитываем стремление менеджмента к активной экспансии на рынке: в 2020 – I пг. 2025 г. медианный прирост выручки эмитента составил порядка 80%.
Оцениваем среднегодовой уровень чистого денежного потока к выручке эмитента в указанной перспективе в 7%, это оптимистичная оценка, которая требует подтверждения. Прогноз рассматриваем как сравнительно высокорискованный, подверженный рискам негативного пересмотра.
Дисконт-поправку на риски вложений в бумаги эмитента оцениваем в 30% с учётом применяемых нами аналогичных отраслевых оценок. Они учитывают неопределённость в перспективах смягчения кредитных условий и сохраняющиеся на повышенном или высоком уровне среднесрочные внутренние и внешние проинфляционные риски.
Расчётное значение справедливой стоимости обыкновенной акции ПАО «АПРИ» оцениваем на уровне 14,85 руб./ао, что предполагает 14%-й потенциал роста и рекомендацию «держать».
Девелопер ПАО «АПРИ» не исключает возможности проведения SPO в перспективе, сообщил в конце января председатель совета директоров ПАО «АПРИ» Алексей Овакимян.
Компания не находится в нашем постоянном покрытии, формируем комментарии и оценки по данному эмитенту по запросу клиентов.
