Если вы хотя бы раз заглядывали на сайты с объявлениями о покупке и продаже недвижимости, то наверняка сталкивались с таким понятием, как «апартаменты». Что это за тип жилья и чем он отличается от обычных квартир с точки зрения закона, рассказываем в нашем материале.
Что такое апартаменты
Апартаменты — это нежилые помещения, которые по уровню комфорта сопоставимы с квартирами. В них можно жить, делать ремонт, обустраивать их по своему желанию, но оформить постоянную регистрацию нельзя.
Обычно апартаменты размещают в зданиях с гостиничным или административным статусом, в том числе на территории бывших промзон, где строительство жилых домов запрещено. Поскольку апартаменты — это нежилой фонд, застройщики не обязаны строить рядом объекты социальной инфраструктуры: школы, поликлиники, детские сады. Поэтому апартаменты часто дешевле квартир.
Чем отличаются апартаменты от квартиры
Квартира и апартаменты — это форматы недвижимости с разным юридическим статусом. Несмотря на внешнее сходство, у них разное предназначение.
Квартира — это официально жилое помещение, которое соответствует санитарным нормам и строительным требованиям, зафиксированным в Жилищном кодексе РФ. В квартире можно оформить постоянную регистрацию, получить доступ к инфраструктуре и ко всем государственным льготам.
Пример: Семья Соколовых купила двушку в новом ЖК. Они сразу зарегистрировали себя и ребёнка, оформили выплаты по материнскому капиталу и без проблем записали сына в ближайший детский сад.
Апартаменты считаются коммерческой недвижимостью, хотя жить в них разрешено. Они размещаются в зданиях административного и гостиничного типа, и на них распространяются нормы Гражданского кодекса РФ. Постоянную регистрацию в апартаментах оформить нельзя — лишь временную и то не во всех апартаментах и только сроком до пяти лет.
Пример: Андрей купил апартаменты недалеко от метро. Всё устраивало — кроме одного: прописать семью не удалось, и дочку пришлось возить в детский сад через весь город.
Даже правила проведения ремонта в квартирах и апартаментах отличаются.
- В квартирах шумные работы регулируются региональными законами — обычно это будни с 9:00 до 20:00, а по выходным время строго ограничено, например с 10:00 до 19:00.
Пример: Жилец многоквартирного дома в Санкт-Петербурге затеял ремонт после 21:00. Соседи вызвали полицию, результат — штраф 2 000 рублей.
- В апартаментах график ремонта регулируется внутренними правилами комплекса. Он может быть более гибким — например, разрешён с 9:00 до 22:00 даже в выходные. Если время чётко прописано в регламенте — жалобы на шум будут бесполезны, так как закон не нарушается.
Отличие апартаментов от квартиры в юридическом смысле
Квартира — это жильё, апартаменты — коммерческая недвижимость. Даже если в апартаментах живут как в обычной квартире, их правовой статус остаётся другим: они не считаются жильём. В законодательстве термин «апартаменты» не закреплён, а в январе 2025 года Госдума отклонила проект закона, который мог бы это изменить.
Требования к строительству тоже разные. Квартиры обязаны соответствовать санитарным нормам, инженерным стандартам и требованиям безопасности, ведь это жильё. Апартаменты таких ограничений не имеют — достаточно соблюдения правил для гостиниц или объектов временного проживания.
Разное и назначение участков под застройку. Многоквартирные дома возводятся только на территориях, предусмотренных для жилья, обычно рядом со школами, поликлиниками и магазинами. Апартаменты можно строить там, где допускается гостиничный или административный формат — такие участки дешевле и согласование проходит быстрее. Неудивительно, что апарт-комплексы часто появляются в центральных районах города, где удобно добираться на работу, но может не быть социальной инфраструктуры поблизости.
Отличается и назначение помещений. В квартире можно просто жить — использовать её как офис или гостиницу нельзя. Апартаменты, наоборот, могут применяться в коммерческих целях: как кабинеты, мини-отели или арендные пространства, даже если часть собственников проживает там постоянно.
Можно ли прописаться в апартаментах
В отличие от квартиры, где можно оформить постоянную прописку, в апартаментах доступна лишь временная регистрация на пять лет с возможностью продления и только в случае, если здание стоит на участке с гостиничным назначением.
Назначение участка указывают в проектной документации — её можно найти на сайте застройщика или запросить у продавца. Также информацию легко проверить по кадастровой карте Росреестра или в выписке о праве собственности.
С постоянной пропиской в квартире можно пользоваться всеми благами социальной инфраструктуры. Но и с временной регистрацией в апартаментах тоже можно записать ребёнка в ближайшую школу или сад, если там есть свободные места. А по ОМС можно прикрепиться к поликлинике независимо от прописки.
Коммунальные платежи в апартаментах и в квартире
Тарифы на коммунальные услуги для квартир устанавливает государство — если возникнет ошибка, можно запросить перерасчёт, а при проблемах с обслуживанием обратиться в жилищную инспекцию или Роспотребнадзор. Владельцы апартаментов такой возможности лишены: все вопросы решаются с владельцем здания.
Тарифы в апартаментах обычно выше на 10–15%, чем в квартирах, так как это коммерческая недвижимость. Отказаться от дополнительных платежей, например за охрану или консьержа, нельзя — они уже включены в договор с управляющей компанией, которую выбирает владелец большей доли недвижимости в коммерческом здании. Владельцы квартир определяют необходимость этих услуг на общем собрании.
Ещё одно отличие: владельцы квартир ежемесячно платят в фонд капремонта, а собственникам апартаментов всю сумму придётся внести разово, если зданию потребуется капремонт.
Налог на имущество владельца апартаментов
Из-за юридического статуса для апартаментов выше налоги. Владельцы квартир платят 0,1% от кадастровой стоимости (ставка может меняться в зависимости от региона). При этом по закону из расчётов исключают 20 кв. метров. Владельцы апартаментов платят налог согласно виду земли. Если участок пригоден под гостиницу — ставка по налогу 0,5%. Если земля предназначена для бизнес-центров — 2%. Площадь для расчёта не уменьшают.
Владельцам квартир доступны льготы, например, для многодетных — плюс 5 кв. метров вычета на каждого ребёнка. Для апартаментов федеральных льгот нет, но региональные могут быть — например, в Москве ставка ниже, если вы живёте в апартаментах, а не сдаёте их в аренду.
Плюсы и минусы апартаментов перед обычной квартирой
Апартаменты — это не просто альтернатива квартире, а отдельный формат недвижимости. Они часто удобны и доступны по цене, но имеют ограничения.
Плюсы апартаментов:
- Стоят дешевле квартир аналогичной площади на 15–20%. Например, в Москве однушка в новостройке может обойтись в 10 млн рублей, а похожие апартаменты — в 8 млн.
- Хороший сервис: обычно есть охрана, ресепшн, уборка, коворкинги, кафе, спортзалы.
- Часто расположены в удобных районах — рядом с центром города, деловыми кварталами или транспортными узлами. Удобно для работы и аренды.
- Подходят для инвестиций — оптимальны для предоставления в краткосрочную аренду туристам и командировочным.
Минусы апартаментов:
- Выше налог на имущество — если ставка для квартиры до 0,3%, то для апартаментов она может достигать 2%.
- Нельзя оформить постоянную регистрацию — это затрудняет доступ к соцуслугам: детским садам, школам и др.
- Может не быть объектов инфраструктуры рядом — всё заточено под бизнес, а не под проживание.
- Более высокие коммунальные платежи по сравнению с квартирами аналогичной площади.
- Ипотека доступна, но без льгот — условия менее выгодные, нельзя воспользоваться госпрограммами.
Перед покупкой апартаментов взвесьте все за и против. Даже если сейчас вы не планируете заводить семью или пользоваться льготами, важно подумать о будущем. Через несколько лет приоритеты могут измениться, а особенности апартаментов — усложнить жизнь.
Что лучше апартаменты или квартира
Квартира — оптимальный вариант для семей с детьми и тех, кто хочет постоянную регистрацию и доступ к школам, детским садам, больницам.
Апартаменты подойдут тем, кто не зависит от прописки или покупает жильё как инвестицию — для аренды или перепродажи.
Стоимость тоже играет роль: апартаменты обычно дешевле и расположены ближе к центру, но при этом требуют более высоких налогов и коммунальных платежей. Главное — заранее понять, для чего именно вы покупаете жильё. Если цель — сдавать, лучше выбрать апартаменты, если жить с комфортом — квартиру.
Можно ли получить налоговый вычет за покупку апартаментов
За покупку квартиры можно получить налоговый вычет — это, по сути, бонус от государства, который положен тем, кто купил недвижимость для проживания. Вычет доступен только тем, кто платит НДФЛ. Вернуть можно до 260 000 рублей плюс 13% от уплаченных процентов по ипотеке — максимум 390 000 рублей, если вы платите НДФЛ по ставке 13%. Если ставка НДФЛ выше, возврат больше.
Для апартаментов налоговый вычет не предусмотрен, поскольку они не относятся к жилой недвижимости.
Апартаменты и квартира-студия — это одно и то же?
Нет, студия — это тип планировки жилого помещения, при котором перегородки между внутренними помещениями и кухней отсутствуют.
Заключение
Выбор между квартирой и апартаментами зависит от ваших целей и приоритетов: комфорт для жизни или выгодная инвестиция. Главное — заранее взвесить плюсы и минусы, чтобы недвижимость работала на вас, а не создавала неудобства.
Неважно, вы выбрали для себя квартиру или апартаменты, рекомендуем сразу оградить себя от ненужных рисков и застраховать жильё: от затопления соседей, пожара, ограбления и других происшествий. Например, выгодно оформить полис от надёжных страховых компаний можно через МТС Все Страховки — буквально в пару кликов.
Переходите по ссылке, чтобы оформить страховку
Подписывайтесь на наш канал. Рассказываем о гаджетах и технологиях.
