С точки зрения инвестиционной привлекательности сегмент коммерческой недвижимости сегодня в приоритете и манит инвесторов самого разного масштаба и направленности. Так кто из них по-настоящему хозяйничает на рынке?
Коммерческая недвижимость в 2025 году перестала быть инструментом пассивного дохода для частных владельцев. На смену прежним собственникам пришли управляющие компании, инвестиционные фонды и крупные корпорации. Они действуют агрессивно, стратегически и на долгий срок. При этом в игру активно включаются компании, ранее далекие от недвижимости. Их сделки становятся символами нового подхода: не важно, был ли ты девелопером вчера, важно, как ты работаешь с активами сегодня. Все это не временная вспышка — это смена архитектуры всего рынка. Такими наблюдениями делятся эксперты проекта Commers Estate*.
Самое важное, на их взгляд, в том, что изменилась логика инвестирования. «Уходит в прошлое стратегия «купил — перепродал». Сейчас в приоритете надежность, долгосрочный доход, понятные активы. И, по нашим прогнозам, в ближайшие месяцы интерес к коммерческой недвижимости только усилится: как только ключевая ставка продолжит снижаться, деньги уйдут с депозитов и войдут в рынок», — предполагают эксперты проекта.
Правда, подводя итоги нынешнего июля*, они отмечают, что «интерес к покупке коммерческих помещений в Москве увеличился на 30% по сравнению с январем: это максимальный показатель за последний год. Текущий уровень спроса сопоставим с августом 2023 года и может указывать на новый тренд — возвращение частных инвесторов на рынок. Наибольший интерес сейчас вызывают помещения с действующими арендаторами, а также объекты в новых жилых проектах: спрос на такие форматы вырос более чем на 20% за 12 месяцев. И примерно 10% текущих запросов на покупку коммерческих объектов в Москве связаны с инвестиционными задачами. Активность проявляют преимущественно малые инвесторы — представители бизнеса и самозанятые, рассматривающие покупку как способ защиты и приумножения капитала».
Так что все-таки происходит на инвестиционном рынке Москвы? Кто его нынешние хозяева — частные инвесторы или крупные УК, инвестфонды и корпорации? И насколько серьезна в данном случае роль «непрофильников», которых те или иные соображения привели в сферу недвижимости?
Согласно подсчетам компании Nikoliers, по итогам первого полугодия 2025 года инвестиционный рынок столицы составляет почти 90% от общего объема инвестиций в России. «В последнее время инвестиционные фонды и ЗПИФы действительно очень активны: за первые шесть месяцев года доля таких сделок — это в сумме почти треть всего инвестиционного объема. Тем не менее ядро сделок формировали частные инвесторы (31%), банки (20%) и корпоративный сектор (18%). А в структуре продавцов преобладали государственные компании (27%) и девелоперы (26%)», — делятся подробностями эксперты компании.
По мнению члена совета директоров, руководителя департамента рынков капитала и инвестиций компании IBC Real Estate Микаэла Казаряна, «сегодня рынок коммерческой недвижимости проходит через масштабную трансформацию. Он становится более профессиональным: возрастают требования к качеству активов и прозрачности управления. И да, все большее влияние приобретают институциональные игроки — управляющие компании, инвестиционные фонды и корпорации с более короткими ввиду текущей конъюнктуры рынка сроками планирования».
Микаэл Казарян член совета директоров, руководитель департамента рынков капитала и инвестиций компании IBC Real Estate
«Ключевыми факторами успеха в сложившихся условиях становятся диверсификация, тщательное структурирование сделки и передача управления профессиональным игрокам. Одним из эффективных инструментов выступают паевые инвестиционные фонды недвижимости, которые дают возможность инвесторам участвовать в крупных проектах с относительно невысоким порогом входа и получать стабильный доход от качественных активов. Управляющие компании демонстрируют сейчас высокую активность. В период повышенной стоимости заемного финансирования крупнейшие УК активно готовятся к снижению ключевой ставки и периоду роста спроса, диверсифицируя свой продукт и приобретая новые объекты. В первом полугодии 2025 года в интересах паевых инвестиционных фондов были приобретены 15 объектов коммерческой недвижимости на сумму около 56 млрд рублей. При этом доминирующим сегментом осталась производственно-складская недвижимость — 11 из 15 сделок пришлись именно на данный класс активов. Стратегия управляющих компаний ориентирована на устойчивый рост портфелей с учетом ожидаемого перетока средств с депозитов в паи».
Крупные инвесторы и фонды по-прежнему работают с крупноформатными активами — объектами стоимостью от полумиллиарда до нескольких миллиардов рублей, и чаще всего эти масштабные объекты затем действительно перепродаются розничным инвесторам через коллективные инвестиционные инструменты, уточняет управляющий партнер компании RRG Денис Колокольников. И при этом подчеркивает: у инвесторов-частников тоже есть своя «поляна».
Денис Колокольников управляющий партнер компании RRG
«Сегмент стрит-ретейла и встроенной коммерческой инфраструктуры в основном остается полем для частных инвесторов. Здесь преобладают цели сохранения капитала, роста стоимости актива или получения стабильного арендного дохода с горизонтом окупаемости 10-12 лет. Спрос в этом сегменте устойчив, а ключевые параметры сделок заметно не изменились. Отдельно стоит отметить присутствие на рынке инвесторов из других отраслей. В последние годы они проявляют интерес в первую очередь к активам, которые ранее принадлежали зарубежным собственникам: в этих случаях есть возможность покупки с дисконтом. В целом же говорить о радикальных изменениях рыночной ситуации пока рано: структура игроков и логика их поведения остаются стабильными».
Генеральный директор инвестиционной платформы коммерческой недвижимости Simple Estate Никита Корниенко говорит, что не совсем согласен с тезисом о захвате рынка фондами, корпорациями и непрофильными игроками и уходе с него так называемых рантье. «Фондов немного, и они составляют небольшую долю рынка, их объемы незначительны. А под непрофильными игроками, вероятно, подразумеваются компании вроде «Лукойла» или Центробанка, которые покупают офисы для себя. Но это логично в условиях, когда офисов не хватает», — думает эксперт.
Никита Корниенко генеральный директор инвестиционной платформы коммерческой недвижимости Simple Estate
«Во-первых, необходимо определиться, кто такие рантье: вообще-то это тоже профессиональные игроки. Однако сейчас на рынок и правда приходит большое количество игроков-непрофессионалов. Если десять лет назад сегмент коммерческой недвижимости был узким и включал всего несколько профессиональных инвесторов и институциональных компаний, то в последние годы он стал более демократичным, особенно если говорить о стрит-ретейле. Это объекты, которые стоят относительно недорого, даже в Москве можно приобрести что-то за сумму от 10 млн до 20 млн рублей, что сопоставимо с ценой квартиры. Обычные частные инвесторы, которые раньше покупали только жилую недвижимость, теперь покупают и коммерческую, так как она сулит большую доходность. Да, действительно, можно сказать, что рынок стрит-ретейла переходит в руки частных инвесторов-новичков. На офисном рынке начали появляться офисы в нарезку, рассчитанные на мелких инвесторов. Если раньше застройщик строил большой офис и продавал его крупному собственнику, то теперь строят офисы меньшего размера, которые можно приобрести в нарезку от 50 до 100 квадратных метров. А в сегменте складской недвижимости начали развиваться объекты light industrial, доступные малому и среднему бизнесу (порог входа составляет около 50 млн рублей). Словом, частных инвесторов на рынке очень много».
Что же касается утверждения об уходе в прошлое стратегии «купил и перепродал», то, как напоминает эксперт, всегда существуют две стратегии: спекулятивная — купил и продал, и долгосрочная — купил и держи. «Мы, например, ориентируемся на долгосрочную стратегию: покупаем качественный актив и держим, получая пассивный доход. Даже если мы купили недооцененный актив, который можно выгодно перепродать, мы этого не делаем, потому что наша задача состоит в долгосрочном владении. Другие нацелены на зарабатывание на разнице в ценах. Это разные стратегии, и не стоит их смешивать», — уверен Никита Корниенко.
* Есть в распоряжении Бизнес ФМ
Хотите всегда быть в курсе? Подписывайтесь на Telegram-канал «Бизнес FM»
