Для любой компании, владеющей земельными участками, земля является не просто активом, но и стратегическим ресурсом, потенциал которого часто недооценен.
Стоимость земельного актива напрямую зависит от множества факторов. Одним из наиболее значимых факторов является вид разрешённого использования (ВРИ). Грамотное управление видом разрешённого использования, ВРИ ,может существенно увеличить рыночную стоимость земельного участка, открыть новые возможности для инвестиционных проектов, строительства или эффективного использования земли, и как следствие, увеличить прибыль компании.
Найти выгодные условия подрядного финансирования на платформе Ten-X.pro.
Роль ВРИ в формировании стоимости земельного актива
Вид разрешённого использования земельного участка – это установленная градостроительным законодательством характеристика, определяющая, для каких целей может быть использован данный участок. Вид разрешённого использования, ВРИ, фиксируется в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) и является ключевым элементом градостроительного регламента, который, в свою очередь, входит в состав правил землепользования и застройки (ПЗЗ) муниципального образования.
Именно вид разрешённого использования, ВРИ, определяет потенциал участка. Например, земельный участок с видом разрешённого использования ВРИ "для сельскохозяйственного использования" будет иметь значительно меньшую рыночную стоимость, чем аналогичный, по расположению и площади, участок с видом разрешённого использования ВРИ "для индивидуального жилищного строительства" или "для размещения объектов торговли". Изменение ВРИ на более доходный вид разрешённого использования, открывает двери для нового строительства, реконструкции существующих объектов, развития коммерческой недвижимости или реализации инвестиционных проектов, что напрямую влияет на увеличение стоимости объекта недвижимости. Помимо рыночной стоимости, вид разрешённого использования, ВРИ, влияет на кадастровую стоимость, которая является базой для расчёта земельного налога, позволяя оптимизировать налогообложение.
Процедура изменения ВРИ земельного участка
Процесс изменения вида разрешённого использования, ВРИ, является административной процедурой, регулируемой Земельным кодексом Российской Федерации (ЗК РФ) и Градостроительным кодексом Российской Федерации (ГрК РФ), местными нормативными актами, такими, как генеральный план и ПЗЗ. Для компаний этот процесс состоит из нескольких этапов.
Найти подрядчиков и поставщиков на портале Ten-X.pro
Предварительный анализ и подготовка. Прежде, чем инициировать процедуру, необходимо провести тщательный анализ градостроительной ситуации. Компания должна изучить ПЗЗ, генеральный план и градостроительный регламент для конкретной территориальной зоны, в которой расположен участок. Это позволяет определить допустимые варианты вида разрешённого использования, ВРИ, и оценить перспективы его изменения. На этом этапе может потребоваться получение градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ).
Формирование пакета документов. Для обращения в уполномоченные органы, потребуется пакет документов, включающий выписку из ЕГРН, право-устанавливающие документы на земельный участок (свидетельство о праве собственности, договор аренды), проект обоснования изменения ВРИ, другие документы, которые могут быть запрошены местными органами.
Подача заявления. Заявление об изменении вида разрешённого использования, ВРИ, подаётся в орган местного самоуправления (администрацию муниципального образования). В заявлении указываются текущий и желаемый вид разрешённого использования.
Рассмотрение заявления и публичные слушания. После получения заявления ,уполномоченный орган проверяет его на соответствие законодательству и градостроительной документации. В большинстве случаев, особенно при существенном изменении функционального назначения участка, организуются публичные слушания или общественные обсуждения. Это важный этап, где могут быть высказаны мнения жителей и заинтересованных сторон. Успешное прохождение публичных слушаний требует обоснования экономической целесообразности и социальной значимости предлагаемого изменения.
Принятие решения По результатам рассмотрения заявления и публичных слушаний уполномоченный орган принимает решение об изменении ВРИ или об отказе. Отказ может быть мотивирован несоответствием ПЗЗ, генеральному плану, техническим условиям или иными градостроительными ограничениями.
Внесение изменений в ЕГРН. В случае положительного решения, сведения об изменении вида разрешённого использования, ВРИ, вносятся в ЕГРН. С этого момента участок приобретает новый правовой режим, и его рыночная стоимость, как правило, значительно увеличивается.
Найти подрядчиков на портале Ten-X.pro
Нормативно-правовая база
Основными нормативными актами, регулирующими процесс, являются
Градостроительный кодекс Российской Федерации, который устанавливает порядок разработки и утверждения градостроительной документации, регулирует вопросы зонирования территорий, изменения ВРИ.
Земельный кодекс Российской Федерации, определяющий принципы земельных отношений, категории земель и их разрешённое использование.
Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", регламентирующий порядок внесения изменений в ЕГРН.
Местные нормативные правовые акты муниципального образования, такие, как ПЗЗ и генеральный план, которые детализируют градостроительные регламенты для конкретных территорий.
Ключевые факторы успеха и выгоды для компании
Успешное изменение вида разрешённого использования, ВРИ, может принести компании ряд значительных преимуществ.
Увеличение рыночной стоимости. Это самый очевидный и прямой эффект. Участок, разрешённый для коммерческого использования, автоматически становится дороже.
Повышение инвестиционной привлекательности. Участок с более широкими возможностями использования становится более интересным для потенциальных инвесторов и покупателей, что облегчает поиск партнеров для инвестиционных проектов.
Расширение возможностей использования. Компания получает возможность реализовать на участке новые инвестиционные проекты, построить объекты недвижимости, которые ранее были недопустимы (например, торговый центр, жилой комплекс), или использовать его для более прибыльного бизнеса.
Оптимизация налоговой нагрузки. В некоторых случаях, если новый вид разрешённого использования ВРИ, относится к категориям с более низкими налоговыми ставками, это может привести к снижению земельного налога. Однако стоит помнить, что в большинстве случаев изменение ВРИ на более доходный вид разрешённого использования, ведёт к увеличению кадастровой стоимости и, как следствие, налога.
Получение конкурентных преимуществ. Компания, владеющая участками с оптимальным видом разрешённого использования, ВРИ, имеет более сильные позиции на рынке недвижимости и строительства.
Найти поставщиков на портале Ten-X.pro
Заключение
Изменение вида разрешённого использования земельного участка – это мощный инструмент управления земельным активом компании. Оно позволяет не только увеличить рыночную стоимость земли и сделать её более привлекательной для инвестиций, но и открыть новые горизонты для развития бизнеса, реализации масштабных инвестиционных проектов и эффективного использования потенциала земельного ресурса. Несмотря на сложность и длительность административной процедуры, при грамотном юридическом сопровождении и тщательном предварительном анализе, этот шаг может стать ключевым фактором для роста стоимости компании, и её долгосрочной прибыльности. Компании, которые стратегически подходят к управлению своими земельными активами, активно используя возможности изменения вида разрешённого использования, ВРИ, получают значительные конкурентные преимущества на рынке недвижимости.
Если вы планируете застраивать коммерческий участок или ищете строительную компанию, то переходите на портал Ten-X.pro и выбирайте из сотен поставщиков.
Понравилась статья? Поставьте лайк, подпишитесь, чтобы не пропустить новые статьи на тему бизнеса!
Смежные темы:
Вид разрешённого использования (ВРИ),
Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ).
Генеральный план и ПЗЗ,
Единый государственный реестр недвижимости ЕГРН
