Правоотношения, возникающие в связи с заключением договора аренды земельных участков, регулируются гражданским и земельным законодательством.
По общему правилу, изменение собственника земельного участка не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
На этот счет Президиумом ВАС РФ в информационном письме «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» выражалась правовая позиция, согласно которой переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу сам по себе не является основанием для внесения в судебном порядке изменений в условия договора аренды, заключенного прежним собственником с арендатором (за исключением изменения в договоре сведений об арендаторе).
Так, в одном из дел, рассмотренных Арбитражным судом, новый собственник недвижимого имущества обратился к арендатору с предложением внести изменение в договор аренды в части наименования арендодателя и срока аренды, на что получил отказ от арендатора.
Разрешая дело суд первой инстанции отказал арендодателю в удовлетворении иска, сделав вывод о том, что договор может быть изменен по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной или изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.
Кроме этого, суд отметил, что в силу гражданского законодательства переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Арбитражный суд апелляционной инстанции с выводами суда первой инстанции не согласился и решение отменил, указав, что арендодателем по договору аренды является собственник имущества, а потому, в связи со сменой собственника арендованного ответчиком имущества прежний арендодатель перестал быть стороной по договору аренды с ответчиком, поэтому требование о замене в договоре арендодателя правомерно.
При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Пленумом ВАС в постановлении «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснялось, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).
Соответственно, после перехода права собственности на здание, расположенного на земельном участке, находящемся в аренде, к новому собственнику здания переходят также права аренды на земельный участок и обязанности по договору аренды, в силу закона.
Аналогично, после перехода права собственности на земельный участок, на котором расположено здание, находящееся в чужой собственности, к новому собственнику земельного участка переходят также права и обязанности по договору аренды земли, в силу закона.
В Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ № 3 (2020) разъяснялось, что в результате передачи договора (ст. 392.3 ГК РФ) к третьему лицу переходят все права и обязанности стороны, в том числе возникшие до передачи договора, если иное прямо не установлено в соглашении о передаче договора.
В случае одновременной передачи стороной всех прав и обязанностей по договору другому лицу (передача договора) к сделке по передаче соответственно применяются правила об уступке требования и о переводе долга.
В теории все просто и понятно, когда изменился собственник здания, которое расположено на земельном участке находящимся в аренде, арендодателю следует совершить перемену лиц в договоре аренды. Однако, на практике встречаются случаи отказа арендодателя совершить перемену лица в договоре аренды.
Так, в одном из дел, которое сейчас находится у меня в работе, гражданин приобрел ½ долю жилого дома, находящегося в общей долевой собственности и расположенном на земельном участке, находящемся в аренде.
Распорядителем земельным участком является орган местного самоуправления, к которому новый арендатор обратился с заявлением о необходимости совершить перемену лица в договоре аренды.
На это, орган местного самоуправления принял решение об отказе в совершении перемены лица в договоре аренды.
На это, уже мной подготовлено заявление о перемене лица в договоре аренды земельного участка, а также сопроводительное письмо с приведением норм права, согласно которым орган местного самоуправления обязан внести изменение в договор аренды земельного участка.
При возникновении аналогичных проблемных вопросов, рекомендую использовать подготовленное мной заявление и сопроводительное письмо.
Обычно, после досудебной аргументации органу местного самоуправления несостоятельности его решения, все разрешается без судов.
Для оказания юридических услуг, мои контакты указаны в визитке страницы.
Также рекомендую статьи:
Образец заявления о перемене лиц в договоре аренды земельного участка
Образец сопроводительного письма к заявлению о перемене лиц в договоре аренды земельного участка
Образец сопроводительного письма к заявлению о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов.
Образец возражения на иск с требованием взыскания в пользу СНТ целевого взноса за подключение к газопроводу СНТ.
Образец возражения на иск с требованием об обязании ответчика перенести газопровод за пределы земельного участка истца.
Образец иска о расторжении договора аренды нежилого помещения.
Образец возражения на отзыв ответчика на исковое заявление о расторжении договора аренды нежилого помещения.
Образец договора купли-продажи жилого помещения
Порядок немедленного обращения решения суда к исполнению по гражданскому делу, с примерами.
Образец жалобы в Конституционный Суд РФ
Образец заявления о взыскании с ответчика судебной неустойки за неисполнение решения суда об исполнении обязательства в натуре
Образец возражения на иск об обязании ответчика осуществить истцу и подрядчикам допуск в жилое помещение ответчика для подключения к инженерным сетям МКД
Образец иска о признании бывшего члена семьи утратившим право пользования жилым помещением, выселения без предоставления другого жилого помещения, с последующим снятием с регистрационного учета
Образец частной жалобы на определение суда о взыскании судебных расходов по гражданскому делу, которым расходы были уменьшены
Образец кассационной жалобы по гражданскому делу (основание: необоснованное уменьшение неустойки)
Правила заключения договора аренды земельного участка.
Больше статей в подборке: "Земельные правоотношения"
Образцы юридических документов в этой подборке
Текст настоящей статьи является авторским. Допускается использование текста только с указанием ссылки на данную страницу. Нарушение данного требования будет вести к ответственности предусмотренной действующим законодательством.
