Редакция портала Всеостройке.рф рассказывает подробнее о том, в чем преимущества такого кредита частями, и как получить траншевую ипотеку.
Что такое траншевая ипотека?
Траншевая ипотека — это специализированный вид жилищного кредита, при котором банк выдает средства не единовременной суммой, а поэтапно, в соответствии с этапами строительства или готовности объекта недвижимости. Эта схема особенно удобна для приобретения жилья в строящихся домах.
Как работает траншевая ипотека?
В отличие от традиционной ипотеки, где вся сумма выдается сразу, траншевая ипотека разбивает кредит на несколько траншей:
1. Первый транш. Это символическая сумма (от 1 рубля до 30% от стоимости объекта) для регистрации сделки с застройщиком (договора долевого участия — ДДУ). Эти средства блокируются на эскроу-счете.
2. Процентные дни. В период строительства заемщик платит минимальные проценты только с уже полученной части кредита (первого транша). Размер этих процентов обычно составляет 0,1–1% от суммы транша.
3. Второй транш. После ввода дома в эксплуатацию или получения ключей от квартиры банк перечисляет оставшуюся сумму кредита (второй транш). С этого момента заемщик начинает выплачивать основной долг по установленному графику платежей (аннуитетный или дифференцированный).
Важное замечание: банк блокирует средства на эскроу-счете, гарантируя застройщику своевременный платеж и, соответственно, завершение строительства. Эта мера снижает риски для заемщика, предохраняя его от переплаты процентов в период стройки. Это защищает заемщика от рисков, связанных с потенциальным обманом со стороны застройщика.
Процесс траншевой ипотеки: пошаговое руководство
Этап 1: Заключение ДДУ и блокировка первого транша на эскроу-счете
Заемщик подписывает договор долевого участия (ДДУ) с застройщиком. Одновременно с этим в банке открывается эскроу-счет. На этот счет блокируется первый транш ипотечного кредита. Этот транш — это определенная сумма, предварительно согласованная с банком и застройщиком.
Этап 2: Минимальные проценты в период строительства
В период строительства жилого дома заемщик платит минимальные проценты только по первому траншу. Эти проценты обычно составляют от 0,1% до 1% годовых. Этот механизм является заменой арендной платы за жилье или обычного вложения в депозиты с низкой доходностью. Заемщик не оплачивает проценты по второй части кредита, пока дом не будет построен.
Этап 3: Ввод в эксплуатацию и получение второго транша
После того как дом введен в эксплуатацию и заемщик получил ключи от квартиры, банк перечисляет застройщику вторую часть ипотечного кредита. Одновременно с этим банк разблокирует средства с эскроу-счета. Таким образом, застройщик получает полную сумму кредита, а заемщик получает право на владение своей квартирой.
Этап 4: Начало основных платежей по ипотеке
С этого момента заемщик начинает выплачивать полный ипотечный платеж в соответствии с выбранным графиком (аннуитетный или дифференцированный). Платежи теперь включают в себя не только проценты по первому траншу, но и проценты по всей сумме кредита, а также основную часть долга.
Условия и требования для получения траншевой ипотеки
Общие требования:
Возраст заемщика: 21-75 лет.
Стаж работы: от 6 месяцев.
Доход: стабильный и подтвержденный.
Кредитная история: хорошая.
Требования к объекту
Тип объекта: новостройка, приобретаемая по договору долевого участия (ДДУ) с эскроу-счетом, или в — редких случаях — индивидуальное жилищное строительство (ИЖС).
Первоначальный взнос
От 10% до 30% от стоимости объекта (в зависимости от конкретной программы банка).
Транши
Обычно два транша, но иногда возможны три (если проект строительства предусматривает дополнительные этапы).
Преимущества траншевой ипотеки
Траншевая ипотека привлекательна для покупателей жилья в строящихся домах благодаря более комфортной финансовой нагрузке до момента получения ключей. Ключевое преимущество — оплата процентов только за уже полученный транш.
До ввода дома в эксплуатацию вы платите минимальные проценты только с уже полученной суммы (первого транша). Это заметно снижает ежемесячные выплаты по сравнению с традиционной ипотекой, где проценты начисляются на всю сумму сразу. Такая система позволяет использовать освободившиеся средства на накопление для ремонта, мебели или других нужд.
Траншевая ипотека создает прозрачный график платежей, что позволяет заранее планировать свои расходы. Этот период подходит для накопления средств на ремонт или обустройство квартиры, так как вы знаете точное время, когда наступит обязанность по полному платежу.
Траншевая ипотека в России работает через эскроу-счет. Деньги на первом транше хранятся на специальном счете и переводятся застройщику только при выполнении им определенных этапов строительства. Это защищает заемщика в случае банкротства или задержек со стороны застройщика.
Так как фактическая выдача полной суммы кредита происходит только после ввода дома в эксплуатацию, вы экономите на переплате процентов в период строительства. Это может привести к существенной экономии в долгосрочной перспективе.
Риски и ограничения траншевой ипотеки
Привыкнув к низким первоначальным платежам, заемщик может столкнуться с неожиданным увеличением платежей после получения ключей. Важно планировать свой бюджет и иметь дополнительные накопления, чтобы справиться с этим увеличением.
Некоторые банки могут установить более высокую процентную ставку на первый транш, что снижает преимущества схемы. Важно внимательно изучить условия договора, чтобы понять, как рассчитываются проценты на каждый транш.
Траншевая ипотека, как правило, доступна только для новостроек с эскроу-счетами, зарегистрированных по ФЗ-214. Она практически не распространяется на вторичный рынок.
Когда траншевая ипотека является наиболее выгодным вариантом?
Траншевая ипотека, несмотря на свою специфику, может быть оптимальным выбором в определенных ситуациях.
1. Если вы арендуете жилье и платите за него значительные суммы, траншевая ипотека с минимальными ежемесячными платежами (например, 1 рубль или 1% годовых) может быть дешевле, чем арендная плата. Это позволяет вам «заморозить» часть денег и перейти к собственному жилью без излишних дополнительных затрат сразу после сдачи объекта.
2. Инвесторы, покупающие квартиры с целью последующей перепродажи или сдачи в аренду, могут воспользоваться траншевой ипотекой. До ввода дома в эксплуатацию они минимизируют текущие финансовые вложения, что увеличивает потенциальную доходность. Рост цен на рынке недвижимости может принести значительную прибыль.
3. Траншевая ипотека подойдет тем, кто не располагает сразу значительной суммой на ремонт и не хочет переплачивать по обычной ипотеке, но хочет постепенный переход от аренды к выплатам по кредиту. Она позволяет сосредоточиться на накоплении средств на отделку и обустройство, не ощущая сильной финансовой нагрузки в начале.
4. Если ставки по депозитам ниже, чем процентная ставка по траншевой ипотеке, целесообразно перенаправить средства в досрочное погашение первого транша. Таким образом заемщик может получить выгодную инвестицию и сэкономить больше на процентах.
5. Если строительство объекта занимает длительный период (от года и более), траншевая ипотека предоставляет время для накопления средств на ремонт, отделку или обустройство. Важно оценить надежность застройщика и скорость работы эскроу-счета, чтобы избежать проблем.
Несмотря на преимущества, траншевая ипотека имеет свои риски. Необходимо проанализировать свои финансовые возможности и риски, связанные с возможным ростом платежей после второго транша, повышенными ставками на первый транш и ограниченным выбором объектов. Тщательный анализ и планирование бюджета позволят минимизировать эти риски. Ранее мы также писали про условия получения арктической ипотеки в 2025 году и разбирались в вопросе, что лучше ипотека или аренда.
