В современном мире, где электронная коммерция и логистика стремительно развиваются, спрос на качественные складские помещения постоянно растёт.
Для инвесторов, девелоперов и собственников бизнеса, желающих построить новый складской комплекс или расширить существующий, одним из ключевых и, часто наиболее сложных этапов, является правильное оформление земельного участка.
В частности, речь идёт об изменении вида разрешённого использования (ВРИ) земли. Если ВРИ участка земли, не соответствует цели строительства, то это может стать непреодолимым препятствием для этого строительства, и привести к штрафам и затяжным судебным процессам.
Эта статья представляет собой подробную пошаговую инструкцию, по изменению ВРИ земельного участка под строительство склада, учитывая актуальное законодательство и возможные изменения к 2025 году.
Найти поставщиков на портале Ten-X.pro
Что такое ВРИ, и почему он критически важен для строительства склада?
Вид разрешённого использования (ВРИ) – это установленный законом перечень видов деятельности, для которых может быть использован тот или иной земельный участок.
Каждый земельный участок, находящийся в собственности или аренде, имеет свой вид разрешённого использования (ВРИ). Вид разрешённого использования ВРИ, обязательно указывается в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).
Почему это так важно для склада?
Земельный кодекс РФ (ЗК РФ) и Градостроительный кодекс РФ (ГрК РФ) строго регулируют использование земель.
Если ваш участок по имеющемуся ВРИ предназначен для индивидуального жилищного строительства или сельскохозяйственного производства, то вы не сможете получить разрешение на строительство. склада
Более того, любая самовольная постройка, не соответствующая ВРИ, будет признана незаконной и будет подлежать сносу за счёт собственника, а на него самого могут быть наложены крупные штрафы.
Таким образом, правильный ВРИ – это фундамент любого законного и успешного девелоперского проекта.
Для строительства склада или логистического центра обычно необходимо иметь ВРИ из категории "Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения".
В рамках этой категории наиболее подходящими являются:
"Склады" (код 6.9 по классификатору ВРИ);
"Производственная деятельность" (код 6.2);
"Объекты дорожного сервиса" (код 4.9.1) – если склад является частью придорожной инфраструктуры;
"Обеспечение внутреннего и внешнего правопорядка" (код 8.3) – если речь о специализированных ведомственных складах.
Выбор конкретного ВРИ, зависит от функционального назначения будущего объекта. Например, для обычного склада общего назначения подойдёт "Склады", а для склада, интегрированного с производством – "Производственная деятельность".
Подготовительный этап: "Домашняя работа" перед началом процесса
Прежде чем подавать заявление на изменение ВРИ, необходимо провести тщательную предварительную работу. Это поможет сэкономить время, деньги и избежать многих подводных камней.
1. Анализ текущей ситуации с земельным участком
Изучение выписки из ЕГРН
Получите актуальную выписку на свой земельный участок. Выписка должна содержать данные о важных характеристиках участка, в том числе о действительном ВРИ, категории земель, площади, кадастровом номере.
Проверка Правил землепользования и застройки (ПЗЗ) муниципального образования
ПЗЗ – это ключевой документ, определяющий зонирование территории и регламенты для каждого земельного участка. Найдите ваш участок на карте зонирования. Узнайте, в какой территориальной зоне он расположен, например, производственная зона, зона инженерной инфраструктуры, зона сельскохозяйственного использования. Каждая зона ПЗЗ имеет
перечень ВРИ.
Основные ВРИ выбираются без дополнительных согласований, путём простого уведомления.
Условно разрешённые ВРИ требуют прохождения процедуры публичных слушаний или общественных обсуждений.
Вспомогательные ВРИ
Вспомогательные ВРИ могут быть использованы только в сочетании с основным или условно разрешённым ВРИ. Например, офис, столовая для сотрудников на территории склада.
Запрос Градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ)
ГПЗУ – это информационный документ, содержащий сведения о границах участка, существующих ограничениях, разрешённых видах использования и параметрах застройки. Он является обязательным для получения разрешения на строительство и содержит всю необходимую информацию о возможностях использования участка.
Пример из практики.
Компания "ЛогистикПро" приобрела участок земли, который по документам значился как "для объектов торговли". Планировалось строительство крупного склада - распределительного центра.
На подготовительном этапе выяснилось, что по ПЗЗ данный участок находится в зоне "ОД-1" - общественно-деловая зона, где размещение крупных складских комплексов запрещено, а основным ВРИ для зоны "ОД-1" были лишь небольшие склады при магазинах. Чтобы построить большой склад, компании пришлось бы добиваться внесения изменений в сами ПЗЗ, что является крайне сложной, долгой и дорогостоящей процедурой.
В итоге, компания "ЛогистикПро" приняла решение о продаже участка и поиске нового, уже в промышленной зоне. Это подчёркивает важность предварительного анализа ПЗЗ.
2. Оценка возможности изменения ВРИ
На основании полученной информации - выписка ЕГРН, ПЗЗ, ГПЗУ, вы сможете понять, какой ВРИ для данного участка этой территориальной зоны - основной, условно разрешённый, или действующий ВРИ вовсе не позволяет использовать этот участок для строительства склада..
Существуют ли обременения, например, охранные зоны, санитарно-защитные зоны, зоны затопления, которые могут препятствовать строительству склада.
Есть ли ограничения по предельным параметрам разрешённого строительства: этажность, процент застройки, отступы.
Если нужный ВРИ не предусмотрен ПЗЗ для вашей зоны, то вам придётся сначала инициировать процедуру внесения изменений в ПЗЗ, что является гораздо более сложным и длительным процессом.
3. Консультации со специалистами
На этом этапе крайне рекомендуется привлечь:
Земельного юриста. Он поможет правильно интерпретировать законодательство, оценить риски и разработать стратегию изменения ВРИ.
Кадастрового инженера. Он может помочь с уточнением границ участка, если это потребуется, и проконсультировать по техническим вопросам.
Архитектора / проектировщика. Он может заранее оценить возможность размещения будущего склада на участке с учётом всех ограничений и требований.
Пошаговая инструкция по изменению ВРИ земельного участка
Процедура изменения ВРИ регулируется Градостроительным кодексом РФ, Земельным кодексом РФ, Федеральным законом № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", и местными нормативно-правовыми актами.
Шаг 1. Запрос Градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ)
Цель. - получить официальную информацию о возможностях использования участка. ГПЗУ имеет перечень ВРИ, разрешённых для данного участка, и все имеющиеся ограничения и обременения.
Где получить
Заявление подаётся в местный орган архитектуры и градостроительства или через МФЦ - Многофункциональный центр / портал "Госуслуги".
Срок выдачи
ГПЗУ составляет до 14 рабочих дней.
Стоимость
Бесплатно.
Шаг 2. Изучение Правил землепользования и застройки (ПЗЗ)
Цель - определение, является ли, необходимый ВРИ "Склады", или иной подходящий основным, условно разрешённым или запрещённым в территориальной зоне вашего участка.
Где найти
Актуальные ПЗЗ публикуются на официальных сайтах администраций муниципальных образований, и доступны в информационных системах обеспечения градостроительной деятельности - ИСОГД.
В зависимости от статуса ВРИ в ПЗЗ, ваши дальнейшие действия будут различаться:
Вариант А
Запрашиваемый ВРИ является основным для данной территориальной зоны
Это самый простой и быстрый сценарий.
1. Подготовка заявления
Заполняется заявление, по установленной форме, на изменение ВРИ.
В нём указываются, текущий и желаемый ВРИ, кадастровый номер участка, данные собственника.
2. Приложение документов
К заявлению прилагаются:
Копия документа, удостоверяющего личность заявителя - паспорт.
Правоустанавливающие документы на земельный участок - свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН – если права не зарегистрированы в Росреестре.
Выписка из ЕГРН на земельный участок.
ГПЗУ.
Документы, подтверждающие полномочия представителя (если заявление подает не собственник).
3. Подача заявления
Подаётся в уполномоченный орган местного самоуправления, например, Департамент земельных отношений, Комитет по архитектуре, или через МФЦ. Сегодня большинство муниципалитетов предлагают подачу заявления онлайн через портал "Госуслуги", что актуально для 2025 года в рамках цифровизации государственных услуг.
4. Рассмотрение и принятие решения
Уполномоченный орган рассматривает заявление. Если все документы в порядке и запрашиваемый ВРИ является основным, принимается решение об изменении ВРИ.
5. Внесение изменений в ЕГРН
Орган, принявший решение, направляет его в Росреестр, для внесения соответствующих изменений в ЕГРН.
Вариант Б. Запрашиваемый ВРИ является условно разрешённым
Этот вариант сложнее и требует прохождения процедуры публичных слушаний или общественных обсуждений.
1. Подготовка заявления и обоснования.
Помимо стандартного пакета документов, необходимо подготовить обоснование необходимости изменения ВРИ. В нём аргументируется, почему именно данный ВРИ ,необходим для участка, как это повлияет на социально-экономическое развитие территории. Почему выбранное место подходит для склада, какие меры будут предприняты для минимизации негативного воздействия на окружающую среду и соседние участки, например, шумовая защита, организация подъездных путей.
3. Подача заявления
Заявление и обоснование подаются в Комиссию по землепользованию и застройке муниципального образования или в уполномоченный орган.
3. Проведение публичных слушаний / общественных обсуждений
Комиссия рассматривает заявление и назначает дату проведения публичных слушаний для юридических лиц или общественных обсуждений для физических лиц.
Информация о предстоящих слушаниях / обсуждениях публикуется в местных СМИ, на сайте администрации.
Заявитель - вы или ваш представитель, обязан представить свой проект и обоснование. Участники слушаний - жители, представители общественности, предприниматели, могут выражать своё мнение, задавать вопросы, вносить предложения.
Цель слушаний – выявить мнение населения и заинтересованных сторон, и определить, насколько предлагаемое изменение ВРИ соответствует интересам общества и градостроительным нормам.
В протоколе слушаний фиксируются все выступления и предложения.
4. Подготовка заключения по результатам слушаний
По итогам слушаний готовится заключение, которое направляется главе муниципального образования. В заключении указываются рекомендации о предоставлении или отказе в предоставлении разрешения на условно разрешённый ВРИ.
5. Принятие решения
Глава муниципального образования или уполномоченный орган, на основании заключения публичных слушаний принимает окончательное решение о предоставлении разрешения на условно разрешённый ВРИ или об отказе.
6. Внесение изменений в ЕГРН
При положительном решении, документ об этом направляется в Росреестр, для регистрации нового ВРИ.
Вариант В. Запрашиваемый ВРИ не предусмотрен ПЗЗ для данной территориальной зоны, является запрещённым
В этом случае изменение ВРИ возможно только через процедуру внесения изменений в сами Правила землепользования и застройки, либо через перевод участка в другую территориальную зону. Это самый сложный и длительный путь, требующий разработки проекта изменений в ПЗЗ, их согласования и утверждения на уровне муниципалитета, что включает публичные слушания. Зачастую это экономически нецелесообразно для одного участка.
Шаг 3. Внесение изменений в ЕГРН
Это финальный и обязательный шаг. После принятия положительного решения об изменении ВРИ, уполномоченный орган местного самоуправления должен самостоятельно направить соответствующие документы в Росреестр.
Однако рекомендуется самостоятельно контролировать этот процесс и, при необходимости, обратиться в Росреестр или МФЦ для подачи заявления о внесении изменений в сведения ЕГРН.
Срок регистрации: До 5-7 рабочих дней.
Результат - новая выписка из ЕГРН с актуальным ВРИ.
Юридические аспекты и нормативно-правовая база
Процесс изменения ВРИ регулируется следующими основными нормативно-правовыми актами:
Земельный кодекс Российской Федерации (ЗК РФ).
Статья 7 определяет состав земель по целевому назначению,
Статья 8 устанавливает правила перевода земель из одной категории в другую, хотя ВРИ – это не категория, ЗК РФ является базовым документом,
Статья 37 регулирует вопросы использования земельных участков в соответствии с градостроительным регламентом.
Градостроительный кодекс Российской Федерации (ГрК РФ)
Статья 1. Даёт определения основным понятиям, включая градостроительный регламент, ПЗЗ.
Статья 9. Регулирует вопросы градостроительного зонирования.
Статья 30. Устанавливает состав Правил землепользования и застройки.
Статья 39. Регламентирует порядок предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования.
Статья 44. Определяет порядок подготовки и утверждения градостроительного плана земельного участка.
Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"
Регулирует порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, включая внесение изменений в ЕГРН.
Федеральный закон от 21.12.2004 № 172-ФЗ "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую"
Важно понимать, что изменение ВРИ – это не перевод земель из одной *категории* в другую. Например, земли сельскохозяйственного назначения в земли промышленности. Этот закон применяется, когда меняется именно категория земли.
Однако, для строительства склада часто требуется, чтобы земля относилась к категории "Земли промышленности...", и иногда, изменение ВРИ может идти в связке с изменением категории.
Нормативно-правовые акты местного самоуправления.
Каждый муниципалитет принимает свои ПЗЗ, и регламенты по проведению публичных слушаний и предоставлению муниципальных услуг. Эти документы могут содержать детализированные процедуры и требования.
Сроки, стоимость и возможные сложности
Сроки
Общая продолжительность процесса изменения ВРИ может варьироваться от 1,5 до 6 месяцев, а, в сложных случаях, например, при необходимости изменения самих ПЗЗ, – до года и более.
Получение ГПЗУ до 14 рабочих дней.
Рассмотрение заявления, основной ВРИ, 30-45 календарных дней.
Процедура публичных слушаний, условно разрешённый ВРИ, от 2 до 4 месяцев, включая подготовку, публикацию, проведение и подведение итогов.
Внесение изменений в ЕГРН 5-7 рабочих дней.
Стоимость
Прямые государственные пошлины за изменение ВРИ отсутствуют. Однако могут возникнуть следующие расходы:
Услуги кадастрового инженера, от 15 000 до 50 000 рублей, зависит от объёма работ, региона, необходимости уточнения границ и подготовки дополнительных схем.
Услуги юриста по земельному праву, от 50 000 до 300 000 рублей и выше, в зависимости от сложности дела, региона и репутации юриста. Комплексное сопровождение "под ключ" может стоить значительно дороже.
Разработка обосновывающих материалов, если требуется специальное обоснование, для условно разрешённых ВРИ, от 30 000 до 150 000 рублей
Публикация в СМИ. если это требование для оповещения о слушаниях, расходы могут составлять от 5 000 до 20 000 рублей.
Непредвиденные расходы, всегда закладывайте 10-20% на непредвиденные издержки.
Общая ориентировочная стоимость: от 50 000 до 500 000 рублей, в зависимости от сложности и необходимости привлечения специалистов.
Возможные сложности и риски
Отказ в изменении ВРИ
Несоответствие ПЗЗ. Самая частая причина, если запрашиваемый ВРИ не предусмотрен зоной или является запрещённым.
Неполный или некорректно оформленный пакет документов.
Отрицательное заключение публичных слушаний. Возражения соседей, общественности, экспертов.
Наличие обременений или ограничений на участке - охранные зоны, СЗЗ и т.д..
Затягивание сроков. Бюрократические проволочки, неполнота или неточность информации в документах, загруженность государственных органов.
Изменения в законодательстве. Хотя процедура в целом стабильна, мелкие изменения в регламентах или классификаторах ВРИ, могут произойти. Важно следить за актуальной информацией.
"Соседский фактор". В случае публичных слушаний, соседи могут активно выступать против строительства склада из-за шума, трафика, ухудшения экологии, что может привести к отказу.
Кейс из практики. Успешная трансформация ВРИ для складского хаба
Логистическая компания из Москвы
Задача - изменить ВРИ земельного участка площадью 2,5 га, который изначально имел ВРИ "для сельскохозяйственного производства" и относился к категории "Земли населённых пунктов", на ВРИ "Склады" для строительства современного логистического хаба в пригороде крупного областного центра.
Ход проекта
1. Первичный анализ. Выписка из ЕГРН содержит данные, что ВРИ - «сельхозпроизводство». ПЗЗ города показало, что участок расположен на границе сельскохозяйственной зоны и перспективной промышленной зоны. В рамках сельскохозяйственной зоны ВРИ "Склады" не был предусмотрен даже как условно разрешённый.
2. Стратегическое решение. Земельный юрист комавнии совместно с проектировщиками предложил стратегию.
Сначала добиться включения данного участка в состав промышленной зоны через внесение изменений в ПЗЗ - это самая сложная часть.
Затем, после утверждения изменений в ПЗЗ, изменить ВРИ на "Склады", который в новой промышленной зоне будет основным.
3. Внесение изменений в ПЗЗ
Разработан проект планировки территории и обоснование экономической целесообразности создания логистического хаба, его потенциальный вклад в развитие инфраструктуры и создание рабочих мест.
Подано заявление в администрацию города.
Организованы общественные обсуждения. Была проведена широкая разъяснительная работа с населением о преимуществах проекта - налоги, рабочие места, улучшение транспортной инфраструктуры, и мерах по минимизации негативного воздействия - зелёные насаждения, шумовая защита. Несмотря на первоначальное сопротивление некоторых жителей, активная работа с общественностью позволила получить положительный результат.
Решение об изменении ПЗЗ включение участка в промышленную зону, было утверждено городской думой Срок: 9 месяцев.
4. Изменение ВРИ.
После утверждения новых ПЗЗ, компания подала заявление, на изменение ВРИ на "Склады".
Поскольку в новой промышленной зоне этот ВРИ был основным, процедура заняла всего 40 дней.
5. Итог.
Через 10 месяцев после старта проекта, компания получила выписку из ЕГРН с новым ВРИ "Склады". Это позволило приступить к проектированию и получению разрешения на строительство. Затраты на юридическое и проектное сопровождение составили около 800 000 рублей, но окупятся за счёт реализации проекта.
Изменения и тенденции 2025 года
К 2025 году существенных революционных изменений в базовых принципах изменения ВРИ не ожидается. Однако тенденции последних лет будут усиливаться.
Цифровизация и правила "одного окна".
Максимальное упрощение и перевод в электронный формат подачи заявлений и получения услуг через портал "Госуслуги" и региональные порталы. В 2025 году это станет ещё более привычной практикой, сокращая бюрократические проволочки и необходимость личного присутствия.
Усиление роли ГИС ОГД. Государственные информационные системы обеспечения градостроительной деятельности (ГИС ОГД) станут ещё более полными и интегрированными, предоставляя всю необходимую информацию о земельных участках в режиме онлайн, что упростит подготовительный этап.
Акцент на комплексное развитие территорий (КРТ).
При изменении ВРИ , для крупных проектов, будет уделяться больше внимания их встраиванию в общую концепцию развития территорий, созданию инфраструктуры и социальных объектов, что может влиять на решения муниципалитетов.
Экологические и ESG-факторы
Возрастёт внимание к экологическим аспектам строительства и эксплуатации складов. При обосновании изменения ВРИ и в процессе публичных слушаний, вопросы снижения воздействия на окружающую среду, использования "зелёных" технологий, и социальной ответственности бизнеса будут иметь все большее значение.
Рост спроса на логистические объекты
Увеличивающийся объём онлайн-торговли и необходимость оптимизации цепочек поставок будут стимулировать государство к более лояльному рассмотрению проектов по строительству складов, особенно в регионах с развивающейся экономикой.
Заключение
Изменение вида разрешённого использования земельного участка под строительство склада – это сложный, многоэтапный процесс, требующий глубоких знаний законодательства, тщательной подготовки документов и взаимодействия с государственными органами. Правильный подход на каждом этапе, начиная от анализа ПЗЗ и заканчивая регистрацией в ЕГРН, является залогом успешной реализации проекта.
Не стоит недооценивать важность каждого шага и необходимость профессиональной поддержки. Инвестиции в услуги квалифицированных юристов, кадастровых инженеров и проектировщиков на подготовительном этапе окупятся сторицей, предотвращая дорогостоящие ошибки, задержки и возможные судебные тяжбы. В условиях постоянно меняющейся рыночной конъюнктуры и растущего спроса на складскую недвижимость, грамотное и своевременное изменение ВРИ станет вашим конкурентным преимуществом на пути к созданию эффективного и востребованного логистического объекта.
Если вы планируете застраивать коммерческий участок или ищете строительную компанию, то переходите на портал Ten-X.pro и выбирайте из десятков поставщиков.
Понравилась статья? Поставьте лайк и подпишитесь, чтобы не пропустить новые статьи на тему бизнеса!
Сопутствующие темы:
Изменение вида разрешённого использования (ВРИ),
Вид разрешённого использования ВРИ для земельного участка,
Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).
Земельный кодекс РФ (ЗК РФ), Градостроительный кодекс РФ (ГрК РФ),
Земельный участок для строительства склада,
Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) муниципального образования,
Анализ текущей ситуации с земельным участком
Оценка возможности изменения ВРИ
Состав земель по целевому назначению
Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ)
