Краткосрочная аренда — популярный способ заработать больше, чем на долгосрочной сдаче квартиры. Но с ней связаны юридические тонкости, требования к жилью и налоговые обязательства. Разбираемся, как сдавать жильё посуточно законно и безопасно.
Законность посуточной аренды
Да, посуточную аренду можно вести легально. Гражданский кодекс (ст. 671 и 688) и Жилищный кодекс разрешают сдавать жильё даже на сутки — важно только не нарушать права соседей и соблюдать правила содержания дома:
- соблюдать режим тишины в ночное время,
- поддерживать чистоту в местах общего пользования,
- обеспечивать безопасность жильцов и гостей,
- установить и следить за исправностью счётчиков на воду и электричество.
Почему посуточная аренда выгодна
Если квартира в районе с туристическим или деловым потоком, посуточная сдача часто приносит в 1.5–2 раза больше, чем обычная аренда. Но есть нюансы:
- больше организационных задач: приём и выселение гостей, уборка, регулярные взаимодействия с арендаторами
- расходы на продвижение объекта на платформах, поиск арендаторов
Как сдавать: самостоятельно или через сервис
- Самостоятельно — максимум прибыли, но при этом вы сами занимаетесь размещением объявлений, коммуникацией с арендаторами, заселением, уборкой и оформлением документов.
- Через агентство или платформу — часть дохода отдаётся за услуги, но в обмен вы получаете комплексную поддержку: продвижение объекта, поиск и проверку арендаторов, оформление договоров, контроль состояния квартиры и решение возможных конфликтов.
Когда сдавать нельзя
- Если жильё социальное.
- Если квартира приобретена в ипотеку, важно проверить условия договора — в некоторых случаях потребуется согласие банка на сдачу жилья в аренду.
Подготовка квартиры
Перед сдачей проверьте:
- есть ли счётчики,
- в порядке ли инженерные коммуникации
- нет ли угроз безопасности — работают ли замки, исправна ли электрика,
- соблюдены ли санитарные нормы (чистота, вентиляция, отсутствие плесени).
Совет: купите огнетушитель и сообщите гостям о базовых правилах пожарной безопасности.
Договор аренды: зачем он нужен
Даже если аренда всего на сутки — обязательно заключите договор. Это защищает и вас, и арендатора. В договоре нужно указать:
- дату заключения,
- паспортные данные сторон,
- адрес и описание квартиры,
- перечень имущества (вплоть до техники и мебели),
- срок и стоимость аренды,
- общую сумму платежа за аренду,
- сумма залога и порядок его возврата,
- порядок оплаты (до/после заезда),
- акт приёма-передачи,
- ответственность за порчу имущества,
- права и обязанности сторон,
- подписи.
Можно заключать и электронный договор — например, через платформы бронирования жилья. Он имеет такую же юридическую силу, как и бумажный, если в нём соблюдены все требования: оферта, акцепт, подписи (в электронной форме) и подтверждение оплаты.
Оплата: как договориться
Стандартная схема — 50% до заезда, 50% после. Залог обсуждайте отдельно — он не должен быть пугающим, но должен покрывать риски.
Налоги: сколько и как платить
Зависит от статуса:
- Физлицо: от 13% до 22% (по прогрессивной шкале).
- Самозанятый: 4% (если клиент — физлицо) или 6% (если юрлицо).
- ИП: разные варианты (ПСН, УСН 6%, УСН 15%, АУСН, ОСНО). Выбор зависит от ваших доходов и планов.
Важно: не скрывайте доходы — налоговая часто узнаёт о нелегальной сдаче после жалоб от соседей или арендаторов. В этом случае возможны доначисления налогов и штрафы, а в серьёзных ситуациях — даже уголовная ответственность.
Если хотите зарабатывать на краткосрочной аренде — готовьтесь к ней грамотно: оформите всё по правилам, считайте налоги и берегите нервы.
