Сделки купли-продажи жилой недвижимости относятся к числу весьма рисковых. Цена небольшой ошибки в таких сделках может достигать от нескольких миллионов до нескольких десятков миллионов рублей. Причем рискуют в таких сделках как продавцы, так и покупатели.
В одной из прошлых статей были рассмотрены риски, которые могут возникнуть при продаже квартиры и те действия, которые рекомендуется предпринять продавцам для минимизации таких рисков.
Сегодня мы поговорим о тех рисках, которые возникают при покупке квартиры, и как покупателю минимизировать эти риски.
Поиск подходящего варианта для покупки квартиры
В отличие от продажи квартиры, когда продавцу требуется грамотно разместить рекламу продаваемой квартиры, принимать звонки и сообщения от потенциальных покупателей квартиры, осуществлять оперативные показы предлагаемой к продаже квартиры, у покупателя нет необходимости осуществлять подобные действия.
Покупателю достаточно найти через Авито или другие аналогичные приложения подходящий вариант квартиры, связаться с продавцом (или его представителем), посмотреть понравившийся вариант, и уже после этого принимать решение о возможной покупке того или иного варианта жилья.
Поэтому для подыскания квартиры услуги риэлтора покупателю вряд ли потребуются. Однако дальше будут происходить события, при которых неопытный человек может понести существенные моральные и материальные потери.
Ведение переговоров с потенциальными продавцами квартиры, знание рынка недвижимости по интересующему сегменту рынка (квартире с определенным количеством комнат, определенной планировкой и месторасположением), истребование у продавцов определенных документов, проверка юридической чистоты сделки, всё это потребуется определенных знаний и опыта.
В вопросах, связанных со знанием рынка недвижимости (что очень важно для того, чтобы вести с потенциальным продавцом разумный торг), поможет опытный риэлтор. Если же вы уверены в том, что вас вполне устраивает предлагаемая цена квартиры, то во всех остальных вопросах помощь можно получить как от риэлтора, так и от юриста, специализирующегося на вопросах недвижимости.
Какие документы на квартиру нужно проверить
Перед покупкой квартиры покупателю нужно проверить ряд документов и сведений об этой квартире и продавце. Вот примерный список первоочередных документов и сведений:
1. Копии правоустанавливающих документов
Для начала, вам нужно понять, на каком основании продавец стал собственником квартиры. От этого напрямую зависит степень риска приобретения интересующего вас варианта.
Если продавец стал собственником квартиры на основании приватизации, то у продавца надо истребовать Заявление о передаче квартиры в собственность и Договор передачи (оригиналы или скан-копии).
В случае, когда продавец получил квартиру по наследству, правоустанавливающими документами будут завещание (если продавец являлся наследник по завещанию), документы о степени родства или свойства с наследодателем (если продавец был супругом или родственником наследодателя и являлся его наследником по закону), Свидетельство о праве на наследство и Соглашение о разделе наследственного имущества (если таковое было заключено между наследниками).
Если продавец приобрел квартиру на основании Договора купли-продажи, мены или дарения, то потребуются копии соответствующих договоров с отметкой Росреестра об их государственной регистрации.
При оформлении продавцом права собственности на квартиру на основании Договора пожизненной ренты или Договора пожизненного содержания с иждивением от продавца потребуется предоставить копии данных договоров с отметкой о государственной регистрации в Росреестре, а также Свидетельство о смерти получателя ренты.
2. Выписка из ЕГРН
После того, как продавец предоставил вам вышеуказанные документы, нужно проверить их подлинность. Для этого у продавца нужно истребовать выписку из Единого государственного реестра надвижимости (далее – ЕГРН) о характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости. Данный документ продавец может заказать через сервис Госуслуги совершенно бесплатно и получить его буквально в течение одной минуты с момента заказа.
В выписке из ЕГРН о характеристиках и зарегистрированных правах будут содержаться сведения о правообладателе объекта недвижимости, основаниях возникновения права собственности и дата регистрации права. Кроме того, можно будет узнать, имеются ли по данной квартире какие-либо зарегистрированные обременения (например, ипотека) или аресты (если да, то кем и на основании какого документа эти аресты были наложены).
Если речь не идет о квартире, право собственности на которую было оформлено продавцом на основании приватизации, то желательно истребовать у продавца выписку из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости. Такая выписка позволит посмотреть, когда и с какой периодичностью происходил переход права собственности на интересующую вас квартиру. Частая или недавняя смена собственника объекта недвижимости – повод задуматься о реальных причинах быстрой продажи квартиры.
3. Кадастровый и технический паспорта квартиры
Если предметом договора купли-продажи является не квартира в доме-новостройке, то нужно проверить, не была ли произведена в ней несогласованная перепланировка.
Для этого у продавца нужно истребовать кадастровый паспорт жилого помещения и технический паспорт БТИ. В этих документах содержится информация о планировке квартиры, количестве комнат и площади всех помещений в квартире. Если какие-либо официальные параметры квартиры не соответствуют тому, что вы видите при осмотре квартиры, то от покупки этой квартиры лучше отказаться. В противном случае вы рискуете получить из местной жилищной инспекции иск о приведении квартиры в первоначальное (согласно официальным документам) состояние за ваш счет.
Дело в том, что смена собственника квартиры, в которой была произведена несогласованная перепланировка, не является основанием для отказа в удовлетворении иска о приведении жилого помещения в первоначальное состояние. Ответчиком по такому иску является лицо, в чьей собственности находится квартира на день подачи иска в суд.
Поэтому, приобретая квартиру, в которой была произведена несогласованная перепланировка, вы рискуете понести существенные убытки, связанные с проведением за ваш счет работ по приведению квартиры в соответствие с данными, содержащимися в кадастровом и техническом паспортах на эту квартиру.
4. Архивная выписка из домовой книги
Если вы покупаете квартиру не в новостройке, а в давно построенном и заселенном многоквартирном доме, то желательно проверить, кто и когда был зарегистрирован в этой квартире по месту жительства, и в связи с какими обстоятельствами эти люди были сняты с регистрационного учета.
Проверить эту информацию можно путем истребования у продавца свежей архивной выписки из домовой книги, в которой указаны все жильцы квартиры, ранее зарегистрированные в ней по месту жительства, и основания их выбытия из квартиры.
Например, если кто-то из жильцов квартиры был снят с регистрационного учета в связи с отбытием наказания в местах лишения свободы, то в архивной выписке из домовой книги будет указано на это обстоятельство. И наличие такого жильца будет поводом для отказа от покупки такой квартиры, поскольку после освобождения из мест лишения свободы этот жилец вернется в покупаемую вами квартиру и будет снова зарегистрирован в ней по месту жительства. Поэтому вы рискуете купить квартиру с “неожиданным жильцом”, воспротивиться вселению которого в эту квартиру вы не сможете.
5. Письменное согласие органа опеки
Если сособственниками покупаемой вами квартиры являются несовершеннолетние (даже если их доли в праве собственности крайне незначительны) или недееспособные граждане необходимо получить у продавца копию письменного согласия органа опеки и попечительства на отчуждение их долей. Без такого письменного согласия какие-либо переговоры о предстоящей покупке квартиры вести бессмысленно.
6. Медицинские документы о состоянии здоровья продавца квартиры
Желательно получить от продавца оригиналы (!!!) справок из Психоневрологического и Наркологического диспансера о том, что продавец не стоит на учете в этих учреждениях. Даже если продавец предоставит вам поддельные справки, если в дальнейшем будет суд о признании договора купли-продажи недействительной сделкой, само наличие этих справок (как и наличие предоставленных вам продавцом выписок из ЕГРН) позволит вам заявить в суде о признании вас добросовестным приобретателем квартиры.
Если вы покупаете квартиру у пожилого человека или у лица, чье поведение вызывает у вас подозрения на предмет его вменяемости, то желательно в день сделки посетить вместе с ним психиатрическую клинику (или институт соответствующей специализации), и заказать там услугу прохождения продавцом собеседования с медицинской комиссией и выдачу медицинского заключения на предмет способности продавца осознавать значение своих действий и руководить ими. В случае оспаривания заключенного вами договора купли-продажи квартиры продавцом или его представителем (опекуном), данная справка, выданная в день подписания договора, может сыграть свою положительную роль и увеличит ваши шансы на выигрыш дела в суде.
7. Проверить базу данных судебных решений и исполнительных производств
Не лишним было бы проверить информацию о наличии/отсутствии судебных дел и исполнительных производств с участием продавца. Такую информацию можно получить совершенно бесплатно на сайтах Федеральной службы судебных приставов-исполнителей и местного суда (по месту регистрации продавца квартиры и месте нахождения покупаемой вами квартиры), располагая информацией о фамилии, имени и отчестве продавца, дате его рождения и месте регистрации, а также о месте нахождения интересующей вас квартиры.
В случае, когда в отношении продавца имеются действующие исполнительные производства или судебные дела с его участием, то целесообразно будет потребовать у продавца предоставить подробную документально подтвержденную информацию о причинах возникновения судебных споров и предмете взыскания по действующим исполнительным производствам.
Если продавец стал собственником квартиры в порядке наследования, для уменьшения рисков лишиться имущества нужно проверить информацию о наличии/отсутствии исполнительных производств и судебных дел в отношении наследодателя.
В том случае, если предметом исполнительного производства или судебной тяжбы является покупаемая вами квартира (например, если местной Жилищной инспекцией был подан иск о приведении квартиры в состояние до момента проведения несогласованной перепланировки), то правопреемником продавца (или наследодателя) станете именно вы, как новый собственник квартиры. И в этом случае вам придется за свой счет приводить квартиру в то состояние, в котором она была до момента осуществления несогласованной перепланировки.
8. Проверить документы о семейном положении продавца
Желательно потребовать у продавца документы, подтверждающие его семейное положение на дату приобретения им права собственности на продаваемую квартиру.
Если выяснится, что квартира была приобретена продавцом в период нахождения в браке по возмездной сделке, то потребуется получить письменное согласие супруга (или бывшего супруга) на продажу этой квартиры.
В противном случае вы рискуете стать участником судебных разбирательств с участием супруга (бывшего супруга) продавца, который будет настаивать в суде на том, что квартира была с продана нарушением его прав на распоряжение супружеской долей в праве собственности на общую совместную собственность супругов.
Составление договора купли-продажи квартиры
Все договоры купли-продажи квартиры можно условно поделить на подлежащие обязательному нотариальному заверению, и договоры, в отношении которых допускается их составление в простой письменной форме (без нотариального заверения).
Обязательная нотариальная форма сделки требуется в случае сделок по покупке долей (если покупаемая вами квартира принадлежит нескольким собственникам на праве общей долевой собственности), а также при заключении договора купли-продажи квартиры, среди собственников которой имеются несовершеннолетние или недееспособные граждане.
При нотариальном заверении сделки текст договора купли-продажи квартиры будет составлять нотариус. Поэтому за правильность составления текста договора можно не переживать. Кроме того, для сокращения сроков государственной регистрации договора, можно заказать у нотариуса такую услугу, как отправка документов в Росреестр для государственной регистрации сделки.
Во всех остальных случаях составление и заверение нотариусом договора купли-продажи квартиры является правом, а не обязанностью сторон сделки. Однако это вовсе не означает, что можно самостоятельно найти в интернете более-менее подходящий текст договора купли-продажи, скопировать его и всего лишь заполнить в нем реквизиты сторон, адрес и характеристики квартиры, а также цену продаваемой квартиры.
Составление любого договора купли-продажи квартиры всегда лучше доверить опытному риэлтору или юристу, специализирующемуся на вопросах недвижимости. Ошибки в формулировках или не указание в тексте договора весьма важных в данной конкретной ситуации условий может дорого стоить покупателю квартиры.
На какие моменты нужно обратить особое внимание при составлении и согласовании текста договора:
1. Цена покупки квартиры
Продавец квартиры может настаивать на том, чтобы цена квартиры в тексте договора была занижена. В этом случае в тексте договора будет указана одна цена, а фактически вы оплатите продавцу совсем другую (существенно большую) сумму.
Для продавца это может быть выгодно, поскольку он, таким образом, может попытаться уйти от уплаты налогов. Особенно это актуально в том случае, когда продавец стал собственником квартиры незадолго до момента её продажи.
При этом, продавец может предлагать вам различные варианты передачи денежной суммы, которая будет превышать цену квартиры, указанную в тексте договора. Это может быть подписание отдельного договора о купли-продаже неотделимых улучшений квартиры, оформление отдельной расписки за якобы покупку вами мебели в покупаемой квартире и т.д.
Но нужно помнить, что каким бы надежным не выглядел продавец квартиры и предоставленные им документы, покупатель всегда (!!!) рискует в первые три года с даты покупки квартиры. В этот период времени в суд может быть подан иск о признании договора купли-продажи недействительной сделкой. Такой иск может подать продавец квартиры, его опекун (если договор был подписан несовершеннолетним или недееспособным лицом), а также третьи лица, о существовании которых вы можете даже не подозревать.
В случае признания судом договора купли-продажи квартиры недействительной сделкой вы вправе будете потребовать от продавца возврата именно той денежной суммы, что была указана в тексте договора. Поэтому, указывая в тексте договора заниженную цену квартиры, вы рискуете остаться и без квартиры, и без той денежной суммы, что фактически была оплачена вами продавцу квартиры.
2. Порядок оплаты
В договоре купли-продажи важно максимально четко прописать порядок передачи денежных средств продавцу.
Например, если речь идет о перечислении денежных средств на банковский счет продавца, то в договоре должны быть указаны наименование банка и реквизиты счета продавца квартиры.
Если передача денежных средств осуществляется наличными в момент подписания договора, то об этом также следует указать в тексте договора. В этом случае сам факт подписания договора продавцом будет являться подтверждением получения продавцом денег по договору. Однако, в любом случае, следует подстраховаться и взять с продавца расписку в получении денежных средств.
В случае, если у вас не будет на руках подтверждения факта передачи денег продавцу, возможен вариант расторжения договора купли-продажи по иску продавца, и фактическая потеря вами денег, переданных (но не оформленных надлежащим образом) при заключении сделки.
3. Порядок и сроки передачи квартиры
Немаловажным условием любого договора купли-продажи квартиры является условие о передачи этой квартиры покупателю.
В договоре должны быть четко определены сроки, в которые продавец обязуется передать вам квартиру, а также порядок её передачи (подписания Акта приема-передачи). На тот случай, если продавец нарушит свои обязательства по договору и не передаст вам квартиру в предусмотренные сроки, в договоре купли-продажи должны быть прописаны штрафные санкции за нарушение этих обязательств (например, 1 (один) процент от цены квартиры за каждый день просрочки исполнения обязательства продавцом квартиры).
Если момент получения продавцом денег по договору напрямую зависит от момента передачи вам квартиры, то грамотное описание в договоре порядка и сроков передачи квартиры будет способствовать тому, что продавцу будет невыгодно нарушать свои договорные обязательства.
Кроме того, возможное нарушение продавцом обязательств по передаче квартиры покупателю является основанием для расторжения договора по вашей инициативе.
4. Отсутствие обременений
В договоре купли-продажи, как правило, указывается, что квартира под арестом не состоит и правами третьих лиц не обременена. Такой типовой формулировки в договоре очень часто бывает недостаточно.
В моей практике были случаи, когда квартира была продана, но в ней были зарегистрированы посторонние лица. И поскольку в договоре не содержалось четкого указания на то, что продавец гарантирует покупателю, что квартира свободна от прав проживания третьих лиц и переход права собственности на квартиру к покупателю означает прекращение права пользования любых лиц, фактически проживающих в этой квартире, то покупатели оказывались в очень неприятной ситуации. Суды просто отказывались выселять из квартиры тех, кто “случайно” оказался в ней зарегистрирован по месту жительства на день сделки (либо имел бессрочное право пользования квартирой и без регистрации по месту жительства, на основании какого-то обязательства, ранее подписанного продавцом квартиры).
Будьте всегда в курсе новых статей и видео на моем канале. Делитесь статьями в социальных сетях и ПОДПИСЫВАЙТЕСЬ НА КАНАЛ.
Поэтому в договоре купли-продажи нужно четко прописать, что на момент заключения сделки купли-продажи в квартире никто не зарегистрирован по месту жительства, не проживает в ней и не имеет бессрочного права пользования. Далее нужно указать, что нарушение данного условия является основанием для расторжения договора купли-продажи, возврата всех полученных продавцом квартиры денежных средств и выплаты продавцом неустойки в таком-то (указанном в тексте договора) размере.
Как оформить передачу денег продавцу квартиры
При покупке квартиры, как правило, применяется один из трех вариантов оплаты её цены:
- Оплата через депозит нотариуса;
- Передача денежных средств через банковскую ячейку;
- Оплата через банковский аккредитив.
С подробным описанием каждого из этих трёх способов передачи денежных средств можно ознакомиться в статье, посвященной безопасной продаже квартиры.
Передача денег через депозит нотариуса целесообразна в том случае, если поблизости от продавца или покупателя квартиры нет отделения банка, который оказывает услуги по открытию аккредитивного счета.
Вариант передачи денег через банковскую ячейку подойдет только в том случае, если в договоре купли-продажи указывается не вся сумма сделки.
Если вы планируете указать в тексте договора купли-продажи квартиры её полную стоимость, то наиболее приемлемым вариантом передачи денег является оплата через банковский аккредитив.
Банковский аккредитив дешевле, чем передача денег через депозит нотариуса и банковскую ячейку. Кроме того, каждая из сторон сделки гарантирована от каких-либо неприятностей, которые могут произойти с нотариусом. К тому же, при банковском аккредитиве никому из участников сделки не придется лично посещать банк, чтобы получить содержимое банковской ячейки, поскольку перечисление продавцу (или возврат покупателю) денег с банковского аккредитива осуществляется дистанционно.
Страхование титула
Договор купли-продажи квартиры может быть оспорен в суде продавцом квартиры или третьими лицами, которые посчитают, что их права были нарушены этой сделкой.
Причем заранее предвидеть такое развитие событий невозможно. Например, продавец может предоставить поддельную справку о своем психическом здоровье, а затем через несколько лет обратиться в суд с иском, в котором указать, что на момент совершения сделки он не осознавал значения своих действий и не мог руководить ими. Или квартира могла быть оформлена в собственность продавца мошенническим путем (скажем, путем подделки подписи наследодателя в завещании), и через некоторое время в суд могут обратиться с иском о признании договора купли-продажи квартиры недействительной сделкой люди, претендующие на это жилье (например, наследники человека, якобы подписавшего завещание).
Результатом судебного разбирательства может быть изъятие квартиры у покупателя и передача этой квартиры в собственность истцов. При этом, покупатель квартиры рискует остаться и без квартиры, и без денег, которые он оплатил когда-то за эту квартиру.
Чтобы избежать самого плохого сценария развития событий покупателю квартиры лучше будет застраховать свой титул собственника на ту сумму, которую он оплатил продавцу согласно тексту договора купли-продажи. Такую страховку лучше оформлять сроком на три года, чтобы гарантировать получение страховой выплаты в течение общего трехлетнего срока исковой давности.
В том случае, если иск будет подан в течение трёх лет с даты заключения договора купли-продажи, страховая компания обязана будет возместить вам стоимость квартиры (сумму, указанную в тексте договора купли-продажи), даже если суд будет продолжаться несколько лет уже за пределами срока действия страховки.
Если же иск будет подан за пределами срока исковой давности (и, соответственно, по окончании срока действия договора страхования), то можно будет защитить свои права в суде путем заявления в суде о пропуске истцом срока исковой давности.
В любом случае, страхование титула собственника квартиры сроком на три года гарантирует вам, как минимум, возврата той суммы, что вы передали продавцу квартиры.
О том, какие произошли изменения в судебной практике относительно оспаривания сделок купли-продажи квартир, и как дополнительно обезопасить себя от возможного изъятия купленной вами квартиры, вы можете прочитать в этой статье:
Таким образом, при покупке квартиры нужно учитывать целый ряд обстоятельств, предугадать которые может только специалист, постоянно участвующий в судебных процессах, как на стороне покупателей, так и на стороне продавцов жилых помещений. Самостоятельное ведение переговоров, составление текста договора, либо самостоятельный анализ предоставленных продавцом документов и проекта договора купли-продажи без привлечения к этому процессу опытного специалиста, может привести к значительным финансовым потерям.
Записаться на консультацию можно по телефону: 8 (495) 740-55-17
Ещё больше статьей, новостей и он-лайн консультации ждут вас на моём сайте: https://kmcon.ru
Моя страница ВКонтакте
Электронная почта: veter2016rus@yandex.ru