В жизни бывают ситуации, когда людям надо продать принадлежащую им квартиру, а иногда даже сделать это срочно. Это могут быть жизненные ситуации, когда срочно понадобились деньги для какой-то покупки или чтобы срочно расплатиться с долгами. А может быть ситуация, когда людям просто досталось по наследству жилье, которое им не нужно (например, когда наследники проживают в другом городе, и унаследованное жилье конкретно в этом городе им не требуется).
В любом случае, при предстоящей продаже жилье встает вопрос: как обезопасить себя от возможных неприятностей?
Давайте рассмотрим те проблемы, которые чаще всего возникают при продаже жилья, и как их обойти.
Как подобрать специалиста при продаже жилья
Первая мысль, которая приходит любому, кто хочет продать принадлежащее ему жилье – это необходимость найти опытного риэлтора или риэлторское агентство. Как правило, риэлтора выбирают среди тех, кого рекомендовали знакомые, а риэлторское агентство выбирают по отзывам в интернете. Репутация в таких делах превыше всего, поскольку речь идет о продаже недвижимости, стоимость которой изменяется в миллионах (а иногда и в сотнях миллионов) рублей.
Такой вариант продажи жилья самый простой с точки зрения потери времени и усилий по поиску потенциальных покупателей, демонстрации продаваемого жилья покупателям, оформлению договора купли-продажи и гарантированного получения денежных средств по итогам заключаемой сделки.
Частные риэлторы и риэлторские агентства сами найдут нужные рекламные площадки для рекламы продаваемого жилья, проведут переговоры о возможных вариантах оформления сделки, самостоятельно покажут потенциальным покупателям продаваемый объект, договорятся с банком и (при необходимости) с нотариусом о предстоящем визите сторон сделки для оформления необходимых документов, составят тексты договора купли-продажи и акта приема-передачи жилого помещения. Также риэлторы вместе с продавцом (а при желании продавца и вместо него) подадут все необходимые документы для государственной регистрации сделки и обеспечат получение продавцом денежных средств за проданное им недвижимое имущество.
Однако у такого варианта продажи жилья имеется ещё и оборотная сторона, а именно – высокая цена риэлторских услуг. Поскольку риэлторы предпочитают сопровождать такие сделки от рекламы объекта и до момента получения денег продавцом, то их услуги стоят достаточно дорого. Как правило, оплата риэлторских услуг производится сначала авансом за предстоящее сопровождение сделки, а по окончании сделки – путем оплаты определенного процента от стоимости проданного жилья. Далеко не у всех есть деньги и желание оплачивать по высоким ценам услуги риэлтора.
Если у вас есть свободное время и желание самостоятельно (без участия риэлтора) продать принадлежащее вам жилье, то можно пойти по альтернативному пути, а именно: самостоятельно разместить объявление о продаже квартиры (например, на “Авито”), подыскать потенциального покупателя, после чего обратиться за помощью в составлении документов по предстоящей сделке и возможному сопровождению процесса заключения договора к юристу, специализирующему на вопросах по недвижимости. Такой вариант позволит существенно сократить расходы на предстоящую продажу квартиры или комнаты, хотя и потребует определенных временных затрат на самостоятельное подыскание покупателей и поиск подходящего для сопровождения такой сделки юриста.
Сразу хотелось бы предостеречь от возможной помощи юриста, который ранее вообще не участвовал в сопровождении подобных сделок. Такой юрист может быть замечательным офисным работником (например, юрист на предприятии) или прекрасным адвокатом по уголовным делам, но, при этом, он может просто не знать всех особенностей сделок по продаже жилой недвижимости, и, как результат, оказать некачественную услугу.
Поэтому юриста для сопровождения сделки с жилой недвижимостью лучше подбирать по рекомендациям тех, кто ранее уже обращался к нему для решения подобной проблемы, либо проконсультироваться у нескольких юристов, и выбрать из них одного кандидата на данной конкретной сопровождение сделки.
В любом случае, сделку по продаже жилой недвижимости не стоит проводить ОТ и ДО самостоятельно, поскольку цена ошибки может быть слишком высока.
Сбор документов для продажи квартиры
Для продажи квартиры потребуется собрать следующие документы:
1. Выписку из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) о зарегистрированных правах и характеристиках объекта недвижимости. Такую выписку сейчас можно получить бесплатно в электронном виде через Госуслуги буквально в течение одной минуты.
Требуется эта выписка для того, чтобы потенциальные покупатели знали, что продаваемая квартира или комната действительно принадлежит продавцу на праве собственности, что этот объект недвижимости не находится под арестом, и что он не обременен ипотекой или рентой.
2. Если продаваемое жилье принадлежит вам на праве собственности менее трех лет (общий срок исковой давности), то покупатели могут попросить вас предоставить им выписку из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости, чтобы убедиться, что с продаваемой квартирой или комнатой не было совершено никаких подозрительных сделок за короткий промежуток времени.
3. Фото- или скан-копии правоустанавливающих документов на продаваемое жилье (договоров купли-продажи, ренты, мены, дарения, приватизации или свидетельства о праве на наследство) для предъявления потенциальным покупателям.
4. Если жилье перед продажей было приватизировано, то покупатели могут затребовать расширенную выписку из домовой книги, чтобы убедиться, что при оформлении приватизации не были нарушены права кого-либо из её жильцов (например, если кто-то жильцов был выписан из квартиры в связи с отбыванием наказания в местах лишения свободы, таким образом, были нарушены его права на участие в приватизации).
5. Иногда (особенно в случаях, когда продавцами жилья выступают пожилые граждане) покупатели требуют предоставить им справки из психиатрического и наркологического диспансера о том, что продавцы не состоят на учете в этих учреждениях. Такие справки (тем более, заключение врача-психиатра) действительны на день их выдачи. Соответственно, брать эти справки за неделю или за месяц до сделки нет никакого смысла.
6. В случае продажи не всего жилья, а только его доли (например, 4/5 доли квартиры) нужно заранее подготовить нотариальное Свидетельство о соблюдении требований статьи 250 Гражданского кодекса РФ о преимущественном праве покупки доли другими сособственниками. Это же правило относится и к продаже комнаты в коммунальной квартире, поскольку в этом случае продавец отчуждает не только комнату, но и свою долю в праве собственности на места общего пользования в коммунальной квартире.
7. Если в продаваемом жилье ранее была выполнена перепланировка, то покупатели могут потребовать от продавцов копии разрешительной документации с согласованием произведенной перепланировки.
8. Если одним из собственников продаваемого жилья является несовершеннолетний или недееспособный гражданин, то потребуется взять в органе опеки письменное согласие на отчуждение имущества несовершеннолетнего или недееспособного собственника.
Документы, перечисленные в пунктах 1-5 могут собрать и предоставить только сами продавцы жилого помещения. Документы, указанные в пунктах 6-8 может подготовить их представитель по доверенности (риэлтор или юрист).
Составление текста договора купли-продажи жилого помещения
По состоянию на сегодняшний день большинство договоров купли-продажи составляются в простой письменной форме. Это значит, что можно взять стандартный текст договора купли-продажи из сети Интернет, изменить в нем некоторые формулировки (предусмотреть индивидуальные условия продавца и покупателя в текст договора), указать ФИО и паспортные данные сторон сделки, характеристики (адрес, кадастровый номер и площадь) продаваемого объекта недвижимости, стоимость продаваемого объекта, а также порядок оплаты по договору, и договор будет готов к его подписанию сторонами.
Однако такой шаблонный текст договора может не учитывать всех индивидуальных пожеланий покупателя и продавца жилого помещения. Поэтому будет намного лучше, если текст договора будет составлен опытным риэлтором или юристом по вопросам недвижимости.
Если речь идет о продаже долей в праве собственности на жилое помещение, а также в случаях, когда стороной сделки выступает несовершеннолетний или недееспособный гражданин, то такая сделка требует обязательного нотариального заверения. Соответственно, в этом случае сэкономить на оформлении договора купли-продажи не получится ни при каких условиях.
Несоблюдение обязательной нотариальной формы сделки, в указанных выше случаях, влечет за собой признание сделки недействительной.
Нотариально заверение сделки купли-продажи недвижимого имущества может быть произведено не только в силу требований закона, но и по инициативе одной из сторон сделки. Такое заверение сделки является подтверждением того, что сделка совершена без принуждения, угроз или насилия в отношении одной из сторон.
Кроме того, следует учитывать тот факт, что нотариальное заверение договора купли-продажи позволяет также заказать нотариусу услугу по подаче документов на государственную регистрацию договора. Если договор купли-продажи жилого помещения, составленный в простой письменной форме, нужно самостоятельно подавать через МФЦ в Росреестр для его государственной регистрации (которая может занять до одной недели, из-за того, что такой договор проходит обязательную юридическую экспертизу в Росреестре), то нотариальный договор могут зарегистрировать за один день, поскольку в отношении таких договоров юридическая экспертиза Росреестром не проводится.
Условия о передаче жилого помещения и оплате по договору
Важными условием любого договора купли-продажи является условие о порядке передачи предмета договора и оплате за него. Ведь основная цель любого продавца – это гарантированно получить деньги за проданное имущество.
Применительно к договору купли-продажи жилого помещения, как правило, срок передачи предмета договора устанавливается равным какому-то определенному количеству дней (календарных или рабочих) с даты государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение от продавца к покупателю, либо с даты внесения полной оплаты по договору.
Оптимальным вариантом является передача проданного жилого помещения по Акту приема-передачи после полной оплаты покупателем его цены, указанной в договоре купли-продажи. Это гарантирует, что у покупателя будет серьезный стимул для того, чтобы не задерживать оплату по договору.
Будьте всегда в курсе новых статей и видео на моем канале. Делитесь статьями в социальных сетях и ПОДПИСЫВАЙТЕСЬ НА КАНАЛ.
Если же по условиям договора окончательная оплата производится покупателем после передачи ему жилого помещения по Акту приема-передачи, то в тексте договора купли-продажи лучше предусмотреть отдельным пунктом, что проданное жилье находится в ипотеке (залоге) у продавца до момента полной оплаты по договору. Только таким способом можно будет гарантировать, что вы получите деньги от покупателей без каких-либо судебных разбирательств и покупатели не успеют продать купленное ими жилье посторонним лицам, которых суд может потом признать добросовестными приобретателями.
Механизм передачи денежных средств продавцу нужно описать в тексте договора купли-продажи, поскольку неисполнение (или ненадлежащее исполнение) данного условия покупателем позволит продавцу в дальнейшем расторгнуть договор в судебном порядке.
Существует несколько способов передачи денежных средств по договору купли-продажи квартиры (или комнаты):
1. Передача денег через депозит нотариуса.
Данный способ иногда применяется сторонами сделки, заверенной нотариусом. Он относительно прост.
Для реализации такого способа расчетов по сделке требуется, чтобы:
- договор купли-продажи жилого помещения был заверен нотариусом;
- в тексте договора купли-продажи отдельным пунктом было указано, что расчет по договору производится через нотариальный депозит;
- сторонами сделки было подписано отдельное нотариально заверенное соглашение о порядке и условиях передачи денег через депозит нотариуса;
- денежные средства были внесены покупателем на депозитный счет нотариуса, который заверил вышеуказанные договор и соглашение о порядке оплаты;
- если стороны не заказывали у нотариуса услугу подачи договора на государственную регистрацию, то продавец после государственной регистрации сделки должен будет явиться к нотариусу и предъявить ему свой паспорт, договор купли-продажи с синим штампом о государственной регистрации, а также выписку из ЕГРН о том, что теперь собственником жилого помещения является покупатель;
- если стороны заказали нотариусу услуг государственной регистрации договора, то продавцу нужно будет явиться к нотариусу после завершения процедуры государственной регистрации и предъявить свой паспорт;
- нотариус, получив из Росреестра подтверждение о том, что сделка прошла государственную регистрацию, перечисляет деньги со своего депозита и выдает сторонам сделки нотариальную справку о завершении сделки.
Данная схема передачи денег гарантирует получение денег по сделке продавцом, но она дороже, чем схема с передачей денег через банковскую ячейку и банковский аккредитив.
2. Передача денежных средств наличными.
Это самый старый и очевидный способ передачи денег. Однако, с учетом стоимости жилья в наше время, этот способ передачи денег применяется всё реже, поскольку принести с собой на сделку несколько миллионов или десятков миллионов рублей довольно проблематично.
Чтобы не рисковать деньгами при их доставке до места подписания договора, передача денег происходит, как правило, в отделении банка через банковскую ячейку. Стороны сделки заранее бронируют в отделении банка переговорную комнату, в которой происходит подписание договора купли-продажи жилого помещения (квартиры или комнаты).
В договоре купли-продажи отдельным пунктом прописывается, что денежные средства переданы покупателем продавцу наличными через банковскую ячейку. За отдельную оплату банк предоставляет сторонам сделки счетную машину, которая пересчитает купюры и проверит их на подлинность.
Одновременно с подписанием договора купли-продажи стороны заключают с банком два договора аренды банковских ячеек (условно – банковские ячейки №1 и №2) в этом отделении банка сроком на 30 дней.
Покупатель в присутствии продавца получает в кассе банка денежные средства, равные стоимости продаваемого ему жилья, и закладывает эти денежные средства (также в присутствии продавца) в банковскую ячейку №1.
Продавец в присутствии покупателя составляет рукописную расписку о получении денег по сделке купли-продажи и закладывает эту расписку в банковскую ячейку №2.
В договоре аренды банковской ячейки №1 указывается, что первые 29 дней аренды приоритетный доступ к ней имеет продавец, который должен будет предъявить сотрудникам банка свой паспорт, договор купли-продажи с синей отметкой о его государственной регистрацией, а также выписку из ЕГРН с синим штампом МФЦ и указанием на то, что теперь собственником проданного жилья является покупатель.
Если в течение 29 дней после заключения договора аренды банковской ячейки №1 продавец не явится в банк и не предъявит сотрудникам банка документы, указанные в договоре аренды банковской ячейки (что будет означать, что договор купли-продажи не прошел по каким-то причинам процедуру государственной регистрации), то в последний (30-й) день аренды этой банковской ячейки покупатель является в банк, предъявляет свой паспорт, получает доступ к ячейке и забирает из неё содержимое (деньги, которые в этой ячейке лежали).
Аналогичная ситуация с банковской ячейкой №2, в договоре аренды которой прописывается, что первые 29 дней аренды приоритетный доступ к ней имеет уже покупатель, который предъявляет сотрудникам банка свой паспорт, договор купли-продажи с синей отметкой о государственной регистрацией, и выписку из ЕГРН с синим штампом МФЦ и указанием на то, что теперь собственником проданного жилья является именно он.
Если в течение 29 дней после заключения договора аренды банковской ячейки №1 покупатель не явится в банк и не предъявит сотрудникам банка вышеуказанные документы, то на тридцатый день в банк является продавец, и, по предъявлении паспорта, получает доступ к ячейке, из которой забирает свою расписку.
Такой способ гарантирует, что денежные средства по сделке будет переданы наличными продавцу жилья за относительно небольшую сумму, равную стоимости аренды двух банковских ячеек.
3. Передача денег через банковский аккредитив.
Этот способ оплаты денежных средств по сделке купли-продажи набирает сейчас всё большую популярность, поскольку он дешевле, чем варианты с нотариальным депозитом и передачей наличных денег через банковскую ячейку.
Стороны заранее согласовывают текст договора купли-продажи (в котором отдельным пунктом указывают, что передача денежных средств будет осуществлена через покрытый депонированный банковский аккредитив в банке продавца с таким-то наименованием), после чего являются в МФЦ для подписания договора купли-продажи и подачи его на государственную регистрацию.
Затем продавец и покупатель идут в отделение банка, в котором у продавца имеется банковский счет, предъявляют свои паспорта, банковские реквизиты покупателя и текст только что подписанного ими в МФЦ договора купли-продажи жилого помещения.
Сотрудники банка в течение одного-двух часов проверяют соответствие текста договора купли-продажи (условия договора о порядке передачи денежных средств от продавца покупателю) требованиям действующего законодательства и внутренним инструкциям банка. В случае отсутствия у юристов банка возражений относительно текста договора, а также при наличии на счете покупателя предусмотренной договором купли-продажи денежной суммы, сторонам сделки предоставляется на подписание текст договора банковского аккредитива, в котором указывается, что при предъявлении продавцом в течение 30 дней с даты заключения договора банковского аккредитива сотрудникам банка паспорта, договора купли-продажи с синей отметкой о государственной регистрации сделки и выписки из ЕГРН, денежные средства с аккредитивного счета перечисляются банком на счет продавца. Реквизиты банковского счета продавца указываются в тексте договора банковского аккредитива.
После подписания сторонами договора банковского аккредитива денежные средства снимаются со счета покупателя и переводятся на специально открытый аккредитивный счет, где они хранятся в течение 30 дней. Если в течение указанного срока продавец явится в банк и предъявит указанные в договоре с банком документы, сотрудники банка самостоятельно проверят по данным ЕГРН сведения о том, что сделка прошла процедуру государственной регистрации, после чего деньги будут перечислены на банковский счет продавца. Если же продавец не явится в банк в указанный срок, либо сведения о том, что сделка прошла процедуру государственной регистрации, не подтвердятся, то по истечении 30-дневного срока деньги будут возвращены на банковский счет покупателя.
В этом случае банк, по сути, является не просто гарантом передачи некоего имущества (как в случае с передачей денег через банковскую ячейку, когда банк не ставится сторонами сделки в известность о том, что именно было помещено в банковские ячейки №1 и №2), а именно передачи денежных средств. Подтверждением факта оплаты по договору является выписка с аккредитивного счета, которую покупатель в любой момент может затребовать у банка.
Таким образом, заключение договора купли-продажи жилого помещения требует определенных знаний и опыта, как в вопросе составления текста договора, так и в самой процедуре заключения сделки, а также передачи имущества и денег по ней. На чем-то при продаже жилья можно сэкономить. Но сам процесс составления договора и согласования основных условий по нему лучше доверить профессиональным риэлторам или юристам.
Записаться на консультацию можно по телефону: 8 (495) 740-55-17
Ещё больше статьей, новостей и он-лайн консультации ждут вас на моём сайте: https://kmcon.ru
Моя страница ВКонтакте
Электронная почта: veter2016rus@yandex.ru