Если истцом был подан иск об истребовании (изъятии) у ответчика какого-либо недвижимого имущества, ранее принадлежавшего истцу, то одним из способов судебной защиты ответчика является такой способ, как признание его добросовестным приобретателем.
Давайте разберемся, кто такой добросовестный приобретатель, в каких случаях можно воспользоваться этим способом защиты и каковы правовые последствия применения этого способа судебной защиты.
Согласно статье 302 Гражданского кодекса РФ под добросовестным приобретателем понимается лицо, которое приобрело имущество возмездно, но по недействительной сделке, у лица, которое не имело права его продавать, о чем в момент совершения сделки покупатель не знал и не мог знать.
Из этого следует, что:
- Имущество должно быть приобретено добросовестным приобретателем по возмездной сделке;
- Продавец не имеет права на отчуждение этого имущества;
- Покупатель (приобретатель) имущества не знал и не мог знать о том, что приобретает имущество у лица, которое не вправе его продавать (отчуждать).
К безвозмездным сделкам (например, сделкам дарения и наследования) правило о добросовестном приобретателе не применяется.
В качестве примера можно привести следующий случай, когда ответчик вправе заявить в суде о том, что он является добросовестным приобретателем имущества:
Иванов приобрел у Петрова по договору купли-продажи квартиру.
Перед заключением договора купли-продажи Петров предоставил Иванову в качестве документа, подтверждающего его право собственности Договор пожизненной ренты, заключенный Петровым с гражданкой Сидоровой, а также Свидетельство о смерти гражданки Сидоровой. Из этих документов следовало, что квартира сначала была приватизирована одиноко проживавшей гражданкой Сидоровой, затем указанная гражданка заключила с Петровым Договор пожизненной ренты, а после смерти гражданки Сидоровой с квартиры было снято обременение рентой, и гражданин Петров получил право на продажу квартиры по своему усмотрению любому желающему эту квартиру купить.
По сведениям, содержащимся в Едином государственном реестре недвижимости вся официальная предыстория квартиры полностью совпадала с документами, которые продавец Петров предоставил покупателю Иванову.
Однако через пять лет после заключения Договора купли-продажи, гражданин Иванов неожиданно для себя получил по почте копию иска местной администрации об истребовании квартиры из его незаконного владения, а затем получил по почте повестку в суд.
Из текста искового заявления следовало, что год назад Петров был осужден за мошенничество. Оказалось, что он, совместно с нотариусом, подделал в Договоре пожизненной ренты подпись гражданки Сидоровой, и на этом основании, после смерти Сидоровой, завладел её квартирой. В связи с указанными обстоятельствами истец (местная администрация) подал в суд иск о признании права собственности на спорную квартиру, как на выморочное имущество (то есть имущество, перешедшее в собственность государства после смерти наследодателя, в связи с тем, что никто из наследников не принял наследство), истребовании этой квартиры из чужого незаконного владения ответчика Иванова и выселении ответчика из спорной квартиры.
Несмотря на то, что согласно статьям 8.1 и 10 Гражданского кодекса РФ добросовестность стороны сделки подразумевается, пока не доказано иное, в указанном примере ответчику лучше занять активную правовую позицию в суде, а не просто ждать принятия по делу судебного решения.
Дело в том, что если иск к добросовестному приобретателю будет удовлетворен, то квартира перейдет в собственность истца, а ответчику останется только добиваться в судебном порядке возврата денежных средств, оплаченных им за квартиру. Очень часто сделать это практически невозможно, поскольку продавец квартиры оказывается либо в розыске, либо в местах лишения свободы.
Поэтому наиболее логичным вариантом для ответчика будет письменно заявить о том, что он просит суд признать его добросовестным приобретателем. Лучше всего будет указать эту просьбу в письменном отзыве на иск.
К отзыву на иск желательно будет приложить доказательства того, что ответчик не знал и не мог знать о том, что продавец не имеет права на продажу спорного имущества. В качестве доказательств можно использовать любые документы, которые ответчик истребовал у истца и получил самостоятельно ДО момента подписания договора купли-продажи. Такими документами могут быть:
- Копии правоустанавливающих документов продавца на спорное имущество;
- Выписка из Единого государственного реестра недвижимости о зарегистрированных правах и переходах права собственности на спорное имущество (выписка должна быть получена покупателем до момента заключения договора купли-продажи);
- Документы, свидетельствующие о том, что по договору купли-продажи покупатель оплатил продавцу не заниженную, а рыночную стоимость приобретаемого имущества;
- Желательно также предоставить суду копии правоустанавливающих документов прежних собственников спорного имущества, которые были истребованы ответчиком у продавца перед заключения оспариваемой сделки;
- Из представленных в материалы судебного дела документов НЕ должно следовать, что спорный объект недвижимости несколько раз переходил в собственность разных людей в течение короткого промежутка времени (например, не должно быть нескольких договоров купли-продажи одного и того же объекта недвижимости в течение одного года).
Все эти доказательства необходимы с одной-единственной целью – продемонстрировать суду, что ответчик предпринял все возможные действия, свидетельствующие о его осмотрительности, перед заключением договора купли-продажи. Только в том случае, если ответчик докажет суду свою разумную осмотрительность при заключении оспариваемой сделки, суд может учесть просьбу ответчика о признании его добросовестным приобретателем спорного имущества.
Если истцом был пропущен срок исковой давности, то основным аргументом ответчика, изложенным в его отзыве на иск, должен быть именно аргумент о применении судом правовых последствий пропуска срока исковой давности.
Довод о добросовестном приобретении имущества использовать можно и нужно, но в качестве дополнительного аргумента.
В случае истребования (изъятия) квартиры у ответчика – добросовестного приобретателя, как уже было сказано выше, могут возникнуть серьезные проблемы с возвратом денежных средств, потраченных на приобретение ответчиком спорной квартиры.
Однако в том, что ответчик-гражданин оказался в столь неприятной ситуации, во многом виновато и государство. С одной, гражданин официально приобретает недвижимое имущество, и сделка купли-продажи проходит процедуру государственной регистрации в соответствующем государственном учреждении (Управлении Росреестра), в котором договор купли-продажи недвижимого имущества и все представленные для его государственной регистрации документы проходят обязательную юридическую экспертизу (которая, по сути, означает, что у государства нет никаких претензий относительно содержания представленных для регистрации сделки документов). С другой стороны, через какое-то время покупателю может прийти повестка в суд по иску об истребовании официально приобретенной имущества из его незаконного владения, чем, по сути, ставится под сомнение практическая значимость проведенной Управлением Росреестра юридической экспертизы документов, ранее предоставленных на государственную регистрацию сделки.
Данное противоречие было разрешено в 2019 году, когда Федеральным законом от 16 декабря 2019 года №430-ФЗ с 1 января 2020 года изменены и дополнены новыми нормами статьи 8.1, 223, 234 и 302 Гражданского кодекса РФ, регулирующие защиту прав добросовестных приобретателей недвижимости, а также с указанной даты Федеральным законом от 2 августа 2019 года №299-ФЗ введены в действие новая глава 10.1 и статья 68.1 Федерального закона от 13 июля 2015 года №218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
Вышеуказанные изменения в российском законодательстве действуют с 01 января 2020 года, и предусматривают два разных последствия признания гражданина добросовестным приобретателем спорного недвижимого имущества.
1) Если истцом по иску о признании сделки купли-продажи недействительной и истребовании жилого помещения из чужого незаконного владения является государство, то покупателю достаточно доказать пропуск истцом срока исковой давности и признания покупателя добросовестным приобретателем жилого помещения, чтобы суд отказал государству в истребовании спорного жилья из чужого незаконного владения покупателя.
Течение трехлетнего срока исковой давности по таким искам начинается с даты государственной регистрации права собственности покупателя на спорное жилье.
Соответственно, если покупатель-ответчик спорной жилой недвижимости письменно заявит в суде о пропуске истцом (государственным органом) срока исковой давности и докажет факт добросовестного приобретения, то он сохранит своё право собственности на спорное жилье.
2) Если же истцом по иску об истребовании жилого помещения из чужого незаконного владения выступает не государство, а какое-либо физическое или юридическое лицо, то правовые последствия признания ответчика добросовестным приобретателем будут несколько иные.
В этом случае любое физическое лицо (российский или иностранный гражданин), признанное судом в качестве добросовестного приобретателя жилого помещения, вправе будет заявить исковое требование о выплате денежной компенсации за изъятое жилье к Российской Федерации. Ответчиком по такому иску будет выступать регистрирующий орган – Управление Росреестра, а истцом – лицо, признанное в судебном порядке (в рамках дела об изъятии жилого помещения) добросовестным приобретателем.
Будьте всегда в курсе новых статей и видео на моем канале. Делитесь статьями в социальных сетях и ПОДПИСЫВАЙТЕСЬ НА КАНАЛ.
Размер взыскиваемой компенсации, по выбору добросовестного приобретателя, может равняться сумме причиненного ему реального ущерба (то есть сумме, оплаченной продавцу по договору купли-продажи жилого помещения), или кадастровой стоимости жилого помещения, установленной на дату вступления в силу судебного решения об изъятии жилого помещения. Срок исковой давности по таким искам составляет полгода с момента вступления в силу судебного решения об изъятии жилого помещения у добросовестного приобретателя.
Обязательным условием предъявления иска о выплате государством компенсации добросовестному приобретателю изъятого жилого помещения является признание ответчика (покупателя квартиры) добросовестным приобретателем. Иными словами, даже если иск об изъятии квартиры будет судом удовлетворен, в судебном решении обязательно должно быть указано, что квартира была изъята у добросовестного приобретателя. Такая формулировка в судебном решении поможет, в дальнейшем, вернуть денежные средства, потраченные на приобретение изъятого жилья.
Таким образом, признание ответчика добросовестным приобретателем спорного объекта недвижимости является не просто одним из способов защиты прав покупателя квартиры в суде, но может также и послужить правовым основанием для взыскания, в дальнейшем, денежной компенсации за изъятое жилое помещение с государства.
Записаться на консультацию можно по телефону: 8 (495) 740-55-17
Ещё больше статьей, новостей и он-лайн консультации ждут вас на моём сайте: https://kmcon.ru
Моя страница ВКонтакте
Электронная почта: veter2016rus@yandex.ru