Покупка квартиры всегда сопряжена с рядом рисков, основным из которых является риск лишиться денег, вложенных вами в приобретение квартиры и её ремонт. Когда речь заходит о затратах на несколько миллионов (а иногда и сотни миллионов) рублей, то приходится учитывать все возможные негативные сценарии развития событий, как на этапе переговоров, так и на этапе оплаты за приобретаемую квартиру.
02 июля 2025 года на моем канале была опубликована статья “Как безопасно купить квартиру”, с которой вы можете ознакомиться в этой статье:
Однако жизнь не стоит на месте, и за прошедшие с момента публикации моей статьи месяцы в судебной практике по оспариванию сделок купли-продажи квартир произошли серьезные (можно даже сказать – кардинальные) изменения.
Какие произошли изменения в судебной практике
В 2024 году известная эстрадная певица Лариса Долина продала принадлежащую ей квартиру Полине Лурье по цене 112 000 (сто двенадцать миллионов) рублей.
После государственной регистрации сделки купли-продажи Лариса Долина сначала обратилась в полицию с заявлением о том, что она стала жертвой мошенников, которым передала все полученные от сделки купли-продажи денежные средства. Затем она подала в суд иск о признании договора купли-продажи квартиры недействительной сделкой как заключенной в состоянии, когда она не была способен понимать значение своих действий или руководить ими (статья 177 Гражданского кодекса РФ).
28 марта 2025 года Хамовническим районным судом города Москвы было принято судебное решение по гражданскому делу №№2-387/2025, которым исковые требования по вышеуказанному иску были судом удовлетворены в полном объеме. Договор купли-продажи квартиры был признан судом недействительным, право собственности Полины Лурье на спорную квартиру было прекращено, а Лариса Долина снова стала собственником этой квартиры.
Доводы Полины Лурье о том, что квартира была приобретена по рыночной цене, что все документы на квартиру были надлежащим образом проверены, и что она является добросовестным приобретателем квартиры, судом первой инстанции учтены не были.
Апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 08 сентября 2025 года решение Хамовнического районного суда города Москвы от 28 марта 2025 года было оставлено без изменения, а поданная Полиной Лурье апелляционная жалоба осталась без удовлетворения. С этого момента решение суда вступило в законную силу.
Вышеуказанная информация была опубликована на сайтах Хамовнического районного суда города Москвы и Московского городского суда, эта информация является общедоступной.
После принятия судебного решения Хамовнического районного суда города Москвы от 28 марта 2025 года в Российской Федерации началась масштабная кампания по подаче и удовлетворению судами аналогичных исков о признании договоров купли-продажи квартир недействительными сделками на основании статьи 177 Гражданского кодекса РФ.
Надо четко понимать, что при принятии решений судьи руководствуются не только нормами действующего законодательства, но и судебной практикой по данной категории дел.
Поэтому появление многочисленных судебных решений о признании договоров купли-продажи недействительными сделками по мотивам дела Ларисы Долиной существенным образом повлияло на судебные перспективы рассмотрения споров, в которых истцы (продавцы квартир) ссылаются на норму статьи 177 Гражданского кодекса РФ.
Давайте подробнее рассмотрим, как именно изменилась судебная практика по такой категории дел, и как теперь нужно действовать покупателю, чтобы не лишиться купленной квартиры.
Последствия признания договора купли-продажи квартиры недействительной сделкой согласно новой судебной практике
Схема действия продавцов во всех случаях очень похожая. Продавец получает деньги от покупателя квартиры, через несколько дней подает в полицию заявление о том, что все полученные от продажи деньги он передал мошенникам, после чего подает в суд иск о признании договора купли-продажи квартиры недействительной сделкой по статье 177 Гражданского кодекса РФ.
Причем не имеет никакого значения, оплатил покупатель деньги за приобретаемую квартиру наличными или перевел деньги на счет продавца. Нотариальное заверение договора и получение справок о вменяемости продавца теперь не являются гарантией того, что суд не признает договор купли-продажи недействительной сделкой. Расписки продавцов, а также видеозаписи их заверений перед подписанием договора купли-продажи о том, что они продают квартиру совершенно добровольно, не находясь под влиянием третьих лиц, и планируют потратить вырученные от продажи квартиры денежные средства на покупку другого объекта недвижимости (квартиры, комнаты, домика в деревне и т.д.), также отвергаются судами первой инстанции.
Основная проблема таких судебных решений заключается не только в том, что в России фактически перестало действовать правило о добросовестности приобретения объектов недвижимости, а в том, что теперь фактически не реализуется правовое последствие признание договора купли-продажи квартиры недействительной сделкой – двусторонняя реституция, при которой стороны возвращают друг другу всё полученное ими по сделке купли-продажи.
Если раньше при признании договора купли-продажи квартиры недействительной сделкой суд обязывал истца (продавца квартиры) вернуть ответчику (покупателю квартиры) полученные по договору денежные средства, то теперь это правило не работает, поскольку истец заявляет, что все полученные по договору деньги он передал мошенникам, соответственно, вернуть их ответчику он уже не сможет.
При этом, каждый раз оказывается, что истец продал ответчику своё единственное жилье, а размер его ежемесячного дохода не позволяет компенсировать ответчику стоимость спорной квартиры.
Если покупатель пытается взыскать с продавца стоимость квартиры через судебных приставов-исполнителей, то продавец угрожает подать в арбитражный суд заявление о признании себя банкротом, чтобы снять с себя всякую материальную ответственность перед покупателем.
Причем истцами по таким делам выступают не только лица преклонного возраста, но и вполне себе трудоспособные и внешне вполне адекватные 40-летние граждане.
В лучшем случае ответчики лишаются своих личных накоплений, которые они вложили в покупку себе нового жилья. Но нередки случаи, когда жилье приобретается с использованием ипотечного кредита. При признании договора купли-продажи недействительной сделкой с квартиры снимается обременение ипотекой, после чего банк сразу подает иск к своему заемщику (покупателю квартиры) о возврате ипотечного кредита. В результате покупатели не только лишаются квартиры и своих личных сбережений, но и вынуждены срочно погашать задолженность перед банком, включая проценты по банковскому кредиту и пени, которые банк насчитывает за всё то время, пока заемщик (покупатель квартиры) пытается найти средства для срочного погашения кредита.
Безусловно, все перечисленной в моей статье от 02 июля 2025 года меры предосторожности соблюдать необходимо. Например, если раньше страхование титула собственника квартиры являлось желательным действием для покупателя квартиры, то теперь оформление страховки является, по сути, единственной гарантией того, что в случае признания сделки недействительной, покупатель хотя бы получит от страховой компании денежную компенсацию в размере цены квартиры, указанной в тексте договора купли-продажи.
Но теперь, в дополнение к мерам предосторожности, перечисленным в моей июльской статье, покупателям желательно учесть нижеследующие рекомендации.
В каких случаях лучше отказаться от предлагаемого варианта покупки квартиры
Новая судебная практика по оспариванию договоров купли-продажи квартир имеет одну особенность – все истцы по таким искам во всех судах заявляют о том, что они продали свою единственную квартиру на территории Российской Федерации. При этом, не имеет никакого значения, имеется ли у продавца на праве собственности жилье на территории других государств, является ли он собственником земельных участков, дачных домиков или долей в праве собственности на другие квартиры в Российской Федерации. Продавцы в таких судебных спорах всегда продают своё единственное жилье, в котором они зарегистрированы по месту жительства на момент подписания с покупателями договора купли-продажи квартиры.
Ключевым моментом является лишь наличие у продавца другой квартиры на территории Российской Федерации по состоянию на дату подписания договора купли-продажи.
Соответственно, заключая договор купли-продажи квартиры, нужно истребовать у продавца копии правоустанавливающих документов (договоров купли-продажи, мены, дарения, приватизации, свидетельства о праве на наследство) на другое жилье, которое находится в собственности у продавца.
Также нужно истребовать у продавца свежую выписку из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН), подтверждающую зарегистрированное право собственности продавца на это жилье (всё жилье, а не долю в праве собственности) и отсутствие каких-либо обременений (арестов, ипотеки, ренты и т.д.) на этот объект недвижимости. Дата выписки из ЕГРН должна совпадать с датой подписания с продавцом договора купли-продажи интересующей вас квартиры.
Будьте всегда в курсе новых статей и видео на моем канале. Делитесь статьями в социальных сетях и ПОДПИСЫВАЙТЕСЬ НА КАНАЛ.
Копии правоустанавливающих документов на другое жилье и выписку из ЕГРН желательно сохранить у себя, чтобы потом (при необходимости) предъявить в суде.
Оплату денежных средств по договору купли-продажи квартиры следует проводить только по безналичному расчету. Никакой передачи наличных денежных средств быть не должно. У покупателя должны сохраниться неопровержимые доказательства факта оплаты по договору.
Если у продавца нет другой квартиры на праве собственности или продавец отказывается предоставить покупателю вышеуказанные документы, то это должно быть тревожным сигналом для покупателя. Риск получить от такого продавца иск о признании договора купли-продажи квартиры недействительной сделкой возрастает многократно.
Отказ продавца от осуществления безналичной оплаты стоимости квартиры также является косвенным подтверждением того, что продавец планирует передать денежные средства третьим лицам, в отношении которых он потом может подать в полицию заявление о мошенничестве.
От приобретения квартиры у таких продавцов лучше отказаться, чтобы впоследствии не лишиться и купленной квартиры, и оплаченных за неё денег.
Если у продавца нет другого жилья, но вам очень хочется купить именно эту квартиру
Часто покупателям так нравится предлагаемая им к покупке квартира, что они готовы рискнуть и приобрети у продавца его единственное жилое. В этом случае также можно обезопасить себя от возможного иска со стороны продавца об оспаривании договора купли-продажи квартиры. Для этого покупатель должен быть убежден, что продавец потратит оплаченные покупателем денежные средства исключительно на приобретение себе другого жилья.
Как уже было сказано выше, одних лишь устных (записанных на видеокамеру) и письменных (оформленных в виде расписки продавца) уверений о том, что продавец планирует потратить вырученные от продажи квартиры деньги на покупку себе другого жилья, недостаточно. Поэтому при покупке квартиры продавец должен будет совершить одно из следующих действий, которое гарантирует, что вырученные от продажи квартиры деньги потрачены на приобретение другого жилья:
1) Продавец оформляет альтернативную куплю-продажу квартиры, когда деньги покупателя передаются третьему лицу, у которого продавец приобретает себе жилье.
Например, Иванов продает свою квартиру-1 Петрову за 16 000 000 (шестнадцать миллионов) рублей. Одновременно Иванов покупает квартиру-2 у Сидорова за 18 000 000 (восемнадцать миллионов) рублей.
Обе сделки купили-продажи двух квартир заключаются одновременно в здании банка, где Петров подписывает договор купли-продажи квартиры-1 с Ивановым, а Иванов подписывает договор купли-продажи квартиры-2 с Петровым.
Далее, Иванов оформляет Петрову расписку в получении 16 000 000 (шестнадцати миллионов) рублей, а Сидоров оформляет Иванову расписку в получении 16 000 000 (шестнадцати миллионов) рублей.
Петров перечисляет 16 000 000 (шестнадцати миллионов) рублей со своего счета на счет Сидорова. Затем Иванов оплачивает со своего счета на счет Сидорова ещё 2 000 000 (два миллиона) рублей.
После совершения всех вышеуказанных действий Иванов передает расписку на 16 000 000 (шестнадцати миллионов) рублей Петрову, а Сидоров передает расписку на 18 000 000 (восемнадцать миллионов) рублей Иванову.
Таким образом, в один и тот же день продавец переоформляет свою квартиру на покупателя, и одновременно становится собственником другой квартиры.
2) Продавец одновременно с продажей своей квартиры приобретает себе другое жилье по договору долевого участия в строительстве, и деньги покупателя перечисляются на эскроу-счет застройщика.
Например, Федотов продает квартиру Никифорову. Одновременно Федотов заключает Договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома с ООО “Дольинвест”.
Никифоров производит оплату по договору Долевого участия в строительстве многоквартирного дома на эскроу-счет вместо Федотова.
Федотов выдает Никифорову расписку о полной оплате по договору купли-продажи квартиры, в которой указывает, что оплата по договору купли-продажи была произведена в полном объеме путем перечисления денежных средств на эскроу-счет по Договору долевого участия в строительстве номер такой-то от такой-то даты.
Такой способ зачета платежей позволяет гарантировать, что полученные по договору купли-продажи денежные средства не будут переданы мошенникам, а будут перечислены на счет эскроу-счет в рамках выполнения продавцом своих обязательств по Договору долевого участия в строительстве.
Выводы:
1) При покупке квартиры у продавца необходимо истребовать стандартный пакет документов:
- Копии правоустанавливающих документов на приобретаемое жилье;
- Выписку из ЕГРН о зарегистрированных правах и характеристиках приобретаемого жилья;
- Выписку из домовой книги на приобретаемое жилье;
- Справку об отсутствии задолженности за жилищно-коммунальные услуги;
- Кадастровый и технический паспорта приобретаемого жилья;
- Медицинские документы о состоянии здоровья продавца квартиры;
2) Договор купли-продажи квартиры следует заключить и удостоверить у нотариуса;
3) Покупателю следует дополнительно истребовать у продавца:
- Копии правоустанавливающих документов на второе жилье продавца на территории Российской Федерации;
- Выписку из ЕГРН о зарегистрированных правах и характеристиках на второе жилье продавца на территории Российской Федерации по состоянию на дату заключения с покупателем договора купли-продажи квартиры;
4) Если у продавца отсутствует другое жилье на праве собственности на территории Российской Федерации, то заключение договора купли-продажи следует приурочить к покупке продавцом (или приобретению им по договору долевого участия в строительстве) другого жилья. Оплату по альтернативной сделке купли-продажи или договору долевого участия в строительстве, заключенным продавцом, должен произвести со своего банковского счета покупатель квартиры;
5) В договоре купли-продажи нужно указывать полную стоимость покупаемой квартиры;
6) Оплата по договору купли-продажи квартиры должна осуществляться исключительно путем безналичного перечисления денежных средств;
7) После покупки квартиры необходимо оформить страхование титула собственника жилого помещения на срок три года.
Таким образом, в связи с существенным изменением судебной практики по делам об оспаривании договоров купли-продажи квартир, увеличились риски изъятия квартир у добросовестных приобретателей. Однако, при соблюдении дополнительных мер предосторожности, риски негативного развития событий можно существенно уменьшить.
Записаться на консультацию можно по телефону: 8 (495) 740-55-17
Ещё больше статьей, новостей и он-лайн консультации ждут вас на моём сайте: https://kmcon.ru
Моя страница ВКонтакте
Электронная почта: veter2016rus@yandex.ru