Министерство строительства и ЦБ обозначили единую позицию относительно рассрочек на жилье. Большинство экспертов убеждены, что текущие схемы с минимальными первоначальными взносами и растянутыми сроками погашения создают системные риски для рынка. Заявления, прозвучавшие на Финансовом конгрессе в Санкт-Петербурге, указывают на скорое ужесточение регулирования в этой сфере.
Выгода для банков, угрозы для застройщиков
Дело в том, что экономическая модель рассрочки демонстрирует собой классическую асимметрию рисков. Банки получают стабильный доход при минимальных рисках, но при этом застройщики несут основные убытки от дефолтов покупателей. Такая схема может привести к формированию «пузыря рассрочки» с непредсказуемыми последствиями для всей отрасли. В случае отказа покупателей от квартир застройщики вынуждены передавать недвижимость банкам со значительным дисконтом. А это закономерным образом подрывает их финансовую устойчивость. Банки же, изначально заинтересованные в максимизации оборота, недооценивают системные риски для строительной отрасли.
Статистика Центробанка демонстрирует взрывной рост популярности рассрочек в 2025 году. Доля таких сделок в первом квартале достигла 40% от общего объема продаж на первичном рынке, что в два-четыре раза превышает показатели предыдущих лет. Такая динамика свидетельствует о фундаментальном изменении структуры рынка и переходе от исключительного инструмента к массовому явлению. При этом квартиры в рассрочку продаются дороже ипотечных предложений, что создает дополнительную финансовую нагрузку на покупателей при худшем уровне защиты их прав.
Минстрой занял бескомпромиссную позицию относительно ответственности девелоперов за свои решения. Накануне было вынесено прямое предупреждение о том, что государство не будет спасать застройщиков за счет бюджета, означает конец эпохи «слишком больших, чтобы обанкротиться» компаний в строительной отрасли.
Фальшивая доступность жилья
Рассрочка с низким первоначальным взносом создает иллюзию доступности жилья, но не решает фундаментальную проблему платежеспособности населения. Покупатели рискуют потерять квартиру при просрочке платежей, что делает такие схемы социально опасными. При этом, как показывает анализ ведущих экономистов, массовое распространение рассрочек не стимулирует реальный рост спроса, а лишь перераспределяет риски между участниками рынка. Что еще хуже, данные риски оказываются сконцентрированными на самых слабых звеньях.
Регулятивные меры. Что ожидает рынок?
Центробанк планирует ограничить возможности застройщиков предоставлять рассрочки с низким первоначальным взносом. Ожидается, что в первую очередь будут установлены меры к минимальной сумме первоначального платежа. Регуляции подвергнется и периодичность платежей. Также планируется усилить контроль над финансовой устойчивостью самих застройщиков.
Предстоящие ограничения следует рассматривать не в качестве препятствия развитию рынка, а как необходимую корректировку его траектории. Ведь реальной альтернативой регулятивному вмешательству может стать стихийный коллапс рынка рассрочек со всеми вытекающими социально-экономическими последствиями.
