Проверка недвижимости перед покупкой - чек лист для умного флиппинга
Приобретение недвижимости с целью ее улучшения и реализации - тема не новая.
Примерно 7 лет назад мы начали массово принимать в работу проекты по ремонту практически заброшенных зданий, их приспособлению для новых целей эксплуатации.
Сейчас флиппинг уже набрал обороты - рынок полон обучающих курсов, предложений соинвестирования и участия в приобретении недвижимости.
Но как, обычно, глубокого погружения в вопрос участники этого процесса не проводят.
И что при этом видим мы, как профессиональные подрядчики по работам на инвест объектах:
- наличие несогласованных изменений, которые бывает сложно в целом привести в нормативный вид,
- проекты не соответствующие действующему законодательству региона (в Москве например на создание апартаментов стоит запрет от Правительства города),
- отсутствие понимания ценообразования в вопросах согласования изменений объекта недвижимости.
Это только часть проблем, с которыми к нам приходят клиенты после приобретения помещений или зданий.
На основании общей информации, мы подготовили небольшой чек лист, которым следует руководствоваться на стадии выбора объекта:
1. Проверка правоустанавливающих документов - выписку с правом может заказать сейчас только собственник или представитель по доверенности по ФЗ 218. Поэтому для сделки о ней нужно договориться заранее.
2. Сверка данных на объекте и в документах: планировки, площади, оконные и дверные проемы. Для этого можно заказать услуги обмеров - у нас очные измерительные приборы и по результату вы получаете технический паспорт.
3. Наличие ограничений, установленных законом, для изменений объекта. Например, в Москве сейчас жесткий контроль за организацией апартаментов - последние правки в Постановление 432 вообще устанавливают запрет, если помещения для проживания людей планируется не в гостиницах с подтвержденным классом по реестру. При реализации проектов по разделу объектов под апарты, следует сначала получить квалифицированную консультацию и только после этого начать процесс.
4. Расположение объектов в особых зонах - к примеру, в зоне нахождения охраняемого здания. В таких случаях проектная документация по его изменению будет сложнее и дороже, соответственно. В Постановлении 94 Правительства г. Москвы для таких случаев установлено правило подготовки раздела проекта ОСОКН (о нем писала в своем предыдущем посте).
5. Внесение объекта в 819 ПП г Москвы или наличие претензий о незаконной реконструкции. Обязательно проверяйте здание, которое вы приобретаете или помещение в нем, на предмет внесения в реестр самовольных построек. Такие объекты уже выявлены городом и по ним будет проводиться судебная процедура признания самостроем.
Это пять основных и самых важных пунктов, но они не единственные. Полный правовой анализ может сделать только эксперт.
Если вы уже приобрели объект «со звездочкой», решить сложности по нему без участия квалифицированных специалистов не получится - но вы всегда можете найти нужную услугу у нас.
