Создание нового промпредприятия или расширение уже существующего зачастую упирается в фактическое отсутствие помещений для размещения цехов, офисов и прочей инфраструктуры. Конечно, можно купить или арендовать землю и построить все с нуля. Но на деле все не так-то просто.
Во-первых, все это требует финансовых вложений, объемы которых на старте бизнеса существенно ограничены. Даже для зрелого бизнеса расходы на приобретение участка могут быть весьма болезненными. Конечно, в Подмосковье реализуются различные спецпрограммы для предпринимателей — «Земля за 1 рубль» или «Недвижимость за 1 рубль», например — которые призваны упростить жизнь предпринимателям, но у них довольно специфические условия, которые подойдут не всем.
Во-вторых, даже при наличии финансовых возможностей не стоит забывать, что на постройку с нуля целого завода требуется время — и чаще всего не один год. Однако в условиях геополитической неопределенности долгосрочное планирование может сыграть дурную шутку.
Еще остаются промпарки, которых в Подмосковье, по уверениям властей, порядка 60 штук. Вот только цифра эта в большей степени номинальная, нежели фактическая. Корректнее было бы сказать, что именно столько в регионе участков под размещение. А вот непосредственно промпарки — запущенные или близкие к запуску, со всей необходимой инфраструктурой — можно пересчитать по пальцам двух рук.
В таких условиях бизнес может рассмотреть вариант промышленной ипотеки. На редкость удачное название, так как сам процесс мало чем отличается от долгосрочного займа на покупку жилой недвижимости. Разница только в том, что бизнес приобретает коммерческую собственность.
Кредит под цех
В целом, промышленная ипотека ипотека представляет собой все тот же кредит под залог недвижимости. Отличие, как уже говорилось, только в получателях и результатах: для бизнеса и под производство. Впервые данную программу запустили в 2022 году, но спустя два года внесли множество корректив.
Данная мера поддержки может быть предоставлена только на следующие цели:
- покупка промышленных объектов, в том числе «недостроев»;
- ремонт и модернизация имеющейся недвижимости;
- строительство нового предприятия.
Последнее как раз-таки явление не самое частое. Банки предпочитают оформлять промипотеку на уже готовые объекты, потому что именно они идут в залог. Таким образом, финансово-кредитной организаци нужно сразу понимать стоимость имущества.
И если со строительством нового объекта все более-менее понятно, то что не так ремонтом и модернизацией? Ведь фактическая недвижимость, которая уйдет в залог, уже есть. Все верно, но только этого мало. Потребуется еще и техэкспертиза, и финансовое обоснование. Вот и получается, что проще всего бизнесу подаваться на покупку готовых объектов.
Особенности и условия
В первую очередь стоит сказать, что банки предоставляют промышленную ипотеку за счет субсидий от государства, которые покрывают недополученные из-за сниженной ставки доходы. А это значит, что фактически кредиты выдают только при зачислении новых лимитов. Так, например, в текущем году отбор заявок еще не объявлялся, точные даты тоже пока не уточняются. Но отчаиваться не стоит: в прошлом году процесс был запущен только поздней осенью.
К слову, еще одно отличие промышленной ипотеки от, скажем так, «гражданской» в том, что физлица могут оформить сразу несколько займов — лишь бы доходы позволяли — а бизнесу доступен только один кредит на одно предприятие. Теперь, ознакомившись с основами, рассмотрим параметры данной меры поддержки вблизи.
Сумма не может превышать 500 млн рублей, однако минимальный предел не установлен, так что бизнес может оформить кредит, например, на один миллион рублей, а то и меньше, если этих денег будет достаточно для приобретения помещения.
Максимальный срок кредитования составляет семь лет. Соответственно, в течение всего периода действия договора производственная площадка находится в залоге у банка.
Ставка зависит от текущего уровня «ключа» ЦБ РФ и вида деятельности заемщика. Если «ключ» меньше или равен 10%, то ставка промипотеки будет равна базовой. По общему правилу, данный показатель установлен на уровне 5%, однако для малых технологических компаний действуют льготная ставка в 3%. К слову, у МТК вообще довольно много преференций, о чем мы писали в недавнем эксклюзиве.
Если «ключ» превышает 10%, то применяется следующая формула: ставка промипотеки равна базовой ставке плюс «ключ» Центробанка минус 10%. Таким образом, по состоянию на июнь 2025 года, малые технокомпании могут взять кредит под 13%, а все остальные заемщики — под 15%.
Обеспечение необходимо банку для подстраховки: если выплата долга прекратится, кредитная организация покроет убытки за счет продажи залога. В подавляющем большинстве случае залогом выступает недвижимость, которую приобретает или строит бизнес, однако банк может запросить поручительство или первый взнос.
Банки-участники программы утверждаются Минпромторгом РФ. В актуальном перечне значится 18 финансово-кредитных организаций: Промсвязьбанк, Росбанк, Россельхозбанк, Сбербанк, Банк ВТБ, Совкомбанк, Ак Барс Банк, ТКБ, Центр-инвест, Банк СГБ, Экспобанк, Московский кредитный банк, АБ «Россия», РНКБ Банк, Банк ГПБ, Примсоцбанк, КБ «Кубань Кредит» и Новикомбанк.
Требования к заемщикам
По общему правилу, оформить промышленную ипотеку может не только крупный бизнес, но и малые предприниматели, включая ИП. Однако на практике банки редко выдают кредит слишком маленьким или недавно запустившимся предприятиям.
Кроме того, претенденты должны соответствовать ряду требований. Их можно разделить на общие и специфические.
Так, общие являются стандартными для получателей любых кредитов, в том числе коммерческих: регистрация на территории РФ, отсутствие задолженностей в бюджеты всех уровней, положительная кредитная история и устойчивость бизнеса. Само собой, предприятие не должно находиться в процессе ликвидации, банкротства, реорганизации или приостановки деятельности.
Специфические требования к претендентам на промышленную ипотеку заключаются в том, что бизнес должен вести деятельность больше года, иметь доход не более 2 млрд рублей (для МТК порог установлен на уровне 4 млрд рублей) и подходить по кодам ОКВЭД.
На последнем остановимся немного подробнее. Во-первых, компания или ИП должны вести деятельность в сфере обрабатывающих производств (раздел «С» ОКВЭД). Во-вторых, в ЕГРЮЛ эта деятельность должна быть заявлена в качестве основной. В-третьих, есть исключения: промышленная ипотека не будет предоставлена заемщику, если он занимается добычей сырой нефти или газа, а также производит жидкое топливо, пищевые продукты, напитки и табачные изделия.
Требования к недвижимости
Интересующий объект должен быть расположен на территории РФ, но оформить заем на любой подходящий недострой, увы, не получится. Дело в том, что недвижимость тоже должна отвечать определенным критериям, особенно в части назначения и стоимости.
Назначение. Программой предусмотрено только промышленное использование здания или сооружения — именно это должно быть указано в выписке из ЕГРН. Промипотека не распространяется на склады, офисы и торговые помещения.
К слову, не помешает проверить заодно и земельный надел, на котором расположен объект. Банк может отказать в кредите, если на участке имеются другие постройки или сооружения.
Стоимость, но не самого объекта, а квадратного метра в нем. Тут многое зависит от целей кредита и региона. Если займ берется именно на покупку недвижимости, то предельная стоимость «квадрата» составляет 75 тыс. рублей для Москвы, Подмосковья и Санкт-Петербурга и 50 тыс. рублей для остальных субъектов РФ.
Однако при оформлении промышленной ипотеки на строительство или ремонт разбивка по регионам отсутствует, хотя лимит по стоимости «квадрата» сохраняется — не более 90 тыс. рублей.
Покупка недвижимости у аффилированных лиц и компаний под запретом. То есть на объект, зарегистрированный на бизнес-партнера, родственника или связанную компаний, ипотеку попросту никто не оформит.
Целевое использование очень важно уже после оформления кредита. Согласно условиям программы, заемщик обязуется в течение трех лет задействовать как минимум половину объекта под собственное производство.
И слово «собственное» в данном случае играет очень важную роль: сдавать помещения в аренду другим промпредприятиям запрещено. Банк может организовать проверку и в случае выявления нарушений пересчитать ставку.
Опубликовано на сайте Центра развития предпринимательства Московской области
