Объясняю «на пальцах».
Рынок недвижимости сегодня — как кипящий чайник: шумит, давит пар, но неясно, вскипит ли или остынет.
Вопрос «покупать или подождать» задают многие. Особенно те, у кого уже есть чем платить — но не хочется переплатить.
Что на самом деле происходит?
Объясняю без мантр про «недвижимость всегда в цене» и «потом пожалеешь». Только цифры, логика и немного здравого смысла.
Цены растут? Да. Но не везде и не у всех
Если открыть заголовки — кажется, что всё дорожает на глазах.
Новостройки в Москве и Питере — плюс 15% за год.
В регионах — где-то плюс 5, где-то цены стоят, а где-то вообще пошли вниз.
И вот ты читаешь это всё, и думаешь:
«Так, может, купить прямо сейчас, пока не убежало ещё дальше?»
А теперь — стоп.
Что именно дорожает? И почему?
Цены растут не потому, что всё хорошо. А потому что плохо
✔️ Ставка по ипотеке — высокая (до 20% без господдержки).
✔️ Инфляция — выше, чем хотелось бы.
✔️ Зарплаты — не поспевают.
✔️ Вторичка — в подвешенном состоянии.
✔️ Девелоперы — держат цены искусственно, сокращая объёмы строительства.
То есть цены не растут потому, что рынок живой и дышит.
Они держатся на костылях из льготной ипотеки и манипуляций с предложением.
Это всё равно что сказать: «пациент бодрый», хотя он подключён к ИВЛ.
Льготная ипотека как котик: снимает боль, но вызывает зависимость
Льготная ипотека на новостройки — это главный фактор, который сейчас движет спрос.
Ставки 6–8% выглядят сладко на фоне базовой в 17%.
Но будь честным с собой:
- ты действительно хочешь именно новостройку?
- ты понимаешь, что цена уже включает эту «льготу»?
Застройщик не теряет. Теряешь ты.
Пример:
В 2021 году квартира в новостройке стоила 6,5 млн.
Сейчас — та же локация, тот же метраж — уже 10 млн.
Почему? Потому что тебе дают льготную ставку — но на ценнике уже плюс 30–40%.
А вторичка?
А вот вторичный рынок замер. Продавцы хотят «ещё подождать», покупатели — тоже.
Объём сделок падает. Ставки высокие, субсидий нет, спрос вялый.
Это и есть та самая точка, когда можно торговаться.
Но надо помнить: реальная скидка возможна, если продавец мотивирован.
Не из-за слухов про рынок, а потому что ему нужны деньги здесь и сейчас.
Что будет дальше?
Сценариев несколько. Вот два самых вероятных:
1. Ставки начнут снижать.
Банк России осторожно сигнализирует, что с инфляцией справляются.
Если ключевая ставка пойдёт вниз — обычная ипотека станет доступнее.
А это ударит по льготной — она потеряет эксклюзивность. Цены могут немного скорректироваться.
2. Программы господдержки начнут сворачивать.
Слишком долго искусственно держать спрос — дорого даже для государства.
Если их уберут, многие новостройки останутся без покупателя.
А это может привести к коррекции цен. Не обвалу, но внятному снижению.
Так покупать или ждать?
Ответ зависит от одного простого вопроса:
Ты покупаешь жить — или выгодно инвестировать?
1) Если жить — покупай. Жильё — это базовая потребность. Если нашёл «своё» и потянет — бери. Но считай, переплачиваешь ты или нет.
2) Если инвестировать — подожди. Сейчас нет роста арендных ставок, ликвидность низкая, налоги растут. Спекулянтам здесь не рады.
Слово напоследок
Покупка недвижимости — не «вложение в камни». Это серьёзный шаг, где проигрывает тот, кто действует на эмоциях.
Да, ставки могут измениться. Да, цены могут скорректироваться.
Но главное — понимать свою цель и считать математику.
Хочешь понять, подходит ли тебе рынок сейчас, где ловушка, а где шанс — пиши.
Я финансовый советник, и моя задача — не втюхать тебе квартиру, а сохранить твои деньги.
Вывод:
1) Если ты уверен в доходе, нашёл подходящий вариант и готов жить в нём — покупай.
2) Если хочешь «успеть в последний вагон» или «а вдруг подорожает» — подожди.
3) Недвижимость — не лотерея. Это расчёт. И он должен быть трезвым.