Каждый, кто сегодня решает продать квартиру, понимает, что может пройти этот путь уверенно и спокойно, а может случайно забрести на «минное поле». И тут важно знать, какие риски могут подстерегать продавца. Мы попросили эксперта Агентства недвижимости «ВЛАДИС» Илью Вуколова выделить основные из них и прокомментировать.
Оглавление:
1. Основные риски при продаже квартиры:
1.1 Мошенники.
1.2 Непредусмотренный налог.
1.3 Аннулирование сделки по претензии контролирующих органов.
1.4 Долгий срок поступления денег.
1.5 Условия банка.
1.6 Передача ключей до полного расчёта.
2. «Сначала деньги, потом квартира» или как минимизировать риски при продаже квартиры.
1. Основные риски при продаже квартиры:
1.1 Мошенники.
Самый популярный вид мошенничества в сфере недвижимости — это схема с задатком. На первой встрече продавец показывает весь пакет документов и просит покупателя внести определённую сумму и оформить это документально. В договоре прописывается, что задаток не возвращается в случае, если покупатель сам отказался от покупки. Через некоторое время всплывают детали, о которых изначально было неизвестно. Из-за них покупатель отказывается покупать сомнительный объект и теряет сумму задатка. А мошенник вполне законно обогащается.
Но это, все-таки не такой «болезненный» вариант, как схемы телефонных мошенников. Они выходят на тех, кто собирается продавать жильё, представляются работниками полиции, внушают, что «некие черные риэлторы» пытаются продать их квартиру и предлагают помочь следствию. Взамен обещают сохранить их жильё. При этом запугивают, используя мощные психологические инструменты. В итоге уговаривают жертву переехать к родственникам, а свою квартиру продать и полученные от её продажи деньги перевести им. В результате обмана бедняги остаются ни с чем.
Бывают недобросовестными лица, на которых продавец оформляет доверенность у нотариуса, а потом в шоке наблюдает, что эти лица «творят» с его недвижимостью: без его согласия оформляют его жильё себе в собственность. И приходится потом эту «покупку» оспаривать в суде. Так что тщательнее выбирайте доверенных лиц.
И помните, что столкнуться с мошенниками может каждый. Но люди пожилого возраста по статистике попадают на их удочку чаще. Тут уж, как говорится, «не теряем бдительности»!
1.2 Непредусмотренный налог.
Собственник, заключая сделку, не учитывает размер налога, который он должен будет заплатить в бюджет. А в законе сказано: если продавец квартиры владеет ею меньше минимального срока владения, он должен будет заплатить 13% от суммы продажи своей недвижимости. Минимальный срок владения 3 года при:
- наследовании,
- получении в дар,
- приобретении по договору ренты,
- приватизации.
В остальных случаях минимальный срок владения - 5 лет.
Представьте: человек заключил договор купли-продажи на квартиру, счастливый – получает деньги, а через год налоговая инспекция выставляет ему счёт с суммой налога, которая составляет около 1 млн. рублей. А брать эти деньги, может быть, уже неоткуда. Бывали случаи, когда покупателю приходилось брать кредит, чтобы заплатить налог. Это риск, который стоит предусмотреть заранее.
1.3 Аннулирование сделки по претензии контролирующих органов.
Такое бывает при использовании материнского капитала. Представим, что семья воспользовалась этим правом для покупки жилья, но забыла выделить на этой жилплощади доли детям. Далее семья квартиру решила продать, заключает с покупателем договор купли-продажи, и тут ей приходит претензия от контролирующего органа, в том, что при покупке квартиры были ущемлены права малолетних детей. Такую сделку могут аннулировать.
Тоже самое произойдёт, если квартира покупалась совместно в браке, люди развелись, а один из супругов решает продать бывшее совместное жильё без согласия другого.
Ещё вариант, если вдруг после продажи квартиры, доставшейся в наследство, появляются новые наследники, официально имеющие право на это жильё, такая сделка тоже аннулируется.
1.4 Долгий срок поступления денег за квартиру.
Имейте в виду, если покупатель использует материнский капитал в части оплаты за квартиру, срок предоставления этих выплат может быть достаточно длительным. Это особо ощутимо при альтернативных сделках, когда продав свою квартиру, нужно выходить на следующую сделку по покупке.
Также стоит обратить внимание на условия рассрочки. Они бывают не очень выгодными для продавца. Иногда полный рассчёт за квартиру продавец может получить только через суд.
1.5 Условия банка.
Часто при расчётах не учитываются условия банка. Например, продавец указал реквизиты для получения оплаты по ипотечной сделке, не разобравшись в условиях обслуживания карты. И если он решит обналичить эту сумму, некоторые банки могут автоматически списать комиссию до 10%, согласно своим тарифам. То есть, если сумма, которую продавец решил снять со счета, составляет 3 млн. рублей, банк может списать комиссию до 300 тыс. руб. Соответственно, указывая счёт, на который вы будете получать денежные средства с продажи квартиры, можно заранее уточнить тарифы банка на подобные услуги.
1.6 Передача ключей до полного расчёта за квартиру.
Никогда не стоит передавать ключи на квартиру новому её владельцу до полного расчёта, когда кажется: ну что может произойти: покупатель внёс задаток, собирается жить, готов заключить Договор купли-продажи. Продавец получил задаток за квартиру и передал комплект ключей покупателю с уверенностью, что совсем скоро они выйдут на сделку.
Покупатель заехал в квартиру и затеял капитальный ремонт, вывез всю мебель, ободрал старую штукатурку и… передумал покупать это жильё. И официально он вправе так поступить. Ошибку совершил собственник, поспешив раньше времени выдать ключи, и в итоге остался с «разбомбленной» квартирой, на тот момент уже потерявшей в цене.
Так как же минимизировать все эти риски и провести сделку «без сучка и без задоринки»?
2. «Сначала деньги, потом квартира» или как минимизировать риски при продаже квартиры.
2.1 Получите полный комплект документов по сделке перед выходом на основной договор и внесением задатка.
2.2 Избегайте сделки с рассрочкой, если это касается частного жилья. С коммерческой недвижимостью в этом смысле проще.
2.3 Используйте вариант безопасных расчётов при совершении сделки: аккредитивы, банковские ячейки.
2.4 Передавайте покупателю ключи от квартиры только после полной оплаты. Сначала деньги – потом квартира.
2.5 Обратитесь к надёжному и опытному риелтору. В его услугу входит: проверка документов по квартире. Он сам организует показы, будет вести переговоры и грамотно подготовит и проведёт сделку.
В этой статье мы попытались для вас «расставить красные флажки», чтобы ваше движение в бескрайних полях сделок с недвижимостью было безопасным.
Спасибо, что дочитали до конца. 🔥🔥🔥
Понравилась статья? Лайк и репост будут лучшей благодарностью.
Подписывайтесь на канал.
