Гайд о праве частной собственности на землю

В своей практике я встречаю случаи, что люди, владеющие земельным участком, испытывают юридические проблемы с определением на него права собственности. Систематизируя вопросы за годы практики и подготавливая данный гайд, по моему мнению, их допустимо скомпоновать следующим образом:

1. Как возникает право частной собственности на землю?
2. Как можно владеть, пользоваться и распоряжаться землёй?
3. Как прекращается право частной собственности на землю?
4. Как может быть ограничено право собственности на землю?

Рассмотрим их по порядку.

Как возникает право частной собственности на землю?

По общему правилу, право собственности на земельный участок можно получить по основаниям, которые предусмотрены гражданским законодательством и федеральными законами. Например, п. 1 ст. 25 Земельного кодекса Российской Федерации:

Права на земельные участки возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости».

С другой стороны, довольно часто приобретают государственные или муниципальные участки через торги. Например, п. 1 ст. 39.3. Земельного кодекса Российской Федерации:

Продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 настоящей статьи.

Самое частое основание приобретения права собственности на публичные участки – договора купли-продажи. Гораздо реже вы может стать собственником по договору мены или бесплатно на основании распорядительного акта. Землю, находящуюся в частной собственности, можно приобрести также по договору. Как и в случае с публичной землёй, это самый распространённый способ стать её собственником. В некоторых случаях вы можете приобрести участок в силу приобретательной давности, в результате образования нового участка, правопреемства при реорганизации. При приобретении здания, сооружения, расположенного на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве собственности, вы по общему правилу станете собственником и участка.

Независимо от способа возникновения права собственности на землю (в частном порядке или публичном) необходима обязательная государственная регистрация. Данное обстоятельство связано с тем, что собственником земельного участка вы по общему правилу станете с момента внесения в ЕГРН соответствующей записи. При этом есть определённый юридический нюанс – с момента, как возникло основание для регистрации права, вы и ваш контрагент по сделке в отношениях между собой не вправе недобросовестно ссылаться на отсутствие в ЕГРН соответствующей записи.

Однако из общего правила есть исключение – в случае правопреемства при реорганизации юридического лица право собственности у правопреемника возникает с момента завершения реорганизации.

Как можно владеть, пользоваться и распоряжаться землёй?

Собственник, безусловно, может владеть, пользоваться и распоряжаться землей по своему усмотрению, но только в тех рамках, которые предусмотрены законом. Требования к собственникам земельных участков более строгие, чем к собственникам большинства других вещей. Как следует из положений закона, собственник земельного участка обязан использовать его строго по целевому назначению, которое определено законом, а в случае нарушения он может быть подвержен штрафу.

В своей практике я встречаю случаи, что у собственников земельных участков отсутствует чёткое понимание пределов их использования. Предлагаю разобраться в этом вопросе. В частности:

• Собственник вправе использоваться то, что находится под участком: подземные пресные воды и общераспространённые полезные ископаемые. При этом использоваться их можно только для собственных нужд, передавать другим нельзя. Во избежания нарушений, рекомендую ознакомиться с перечнем общераспространённых полезных ископаемых – Постановление Правительства РФ от 02.11.2021 № 1905 «Об утверждении Правил подготовки и утверждения региональных перечней полезных ископаемых, относимых к общераспространённым полезным ископаемым».

Имейте ввиду, что ваше права использоваться всё, что есть под участком, ограничены только законами и обязанностью не нарушать права третьих лиц. В тоже время другие акты, например распоряжения органов местного самоуправления, их ограничить не могут.

• Использовать водоёмы (для собственных нужд). В данном случае речь идёт о прудах и обводненных карьерах, которые находятся в границах участка. Как правило, эти водоёмы – это ваша собственность. Использовать собственный водоём вы можете с учётом правил и ограничений, которые предусмотрены Водным кодекса Российской Федерации. Например, пользование не должно вредить окружающей среде, и вы должны следить за исправностью гидротехнических сооружений на водоёме.
• Строить на участке здания и сооружения в соответствии с целевым назначением земли и её разрешённым использованием. При это должны быть соблюдены градостроительные регламенты, экологические и иные нормативы. В частности, вы ограничены в выборе места на участке, где можно разместить здание. Градостроительный регламент определяет минимальные отступы от границ участка, за пределами которых строить запрещено.

Обратите внимание, что в некоторых случаях строительство на участке может быть вовсе запрещено. Например, если он находится в охранной зоне объекта культурного наследия.

В вопросе распоряжения земельным участком, исходя из практического опыта, доверители, как правило, понимают каким объёмом прав они обладают (продавать, дарить, отдавать в залог, сдавать в аренду и распоряжаться иным образом при условии, что земля не исключена из оборота или не ограничена в нём).

Более подробно предлагаю остановиться на обязанностях собственника, например:

1. Использовать землю в соответствии с её целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту. Обратите внимание, что земли по целевому назначению делятся на несколько категорий. Узнать к какой именно категории относится ваша земля можно из выписки ЕГРН в разделе «Категория земель».
2. Сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, которые установлены на участке в соответствии с законодательством.
3. Заниматься охраной земель, лесов, водных объектов и других природных ресурсов, в том числе мерами пожарной безопасности. В частности, регулярно убирать мусор и сухую растительность, а также косить траву, если ваш участок находится в населённом пункте.
4. Не препятствовать обслуживанию и ремонту объектов системы газоснабжения, нефтепровода или нефтепродуктопровода, если таковые находятся на вашем земельном участке или под его поверхностью.

Перечень не является полным. Могут быть и другие обязанности, которые установлены Земельный кодексом Российской Федерации и федеральными законами.

Обратите внимание: обязанности не прекратятся, даже если вы откажитесь пользоваться правами собственника земельного участка.

В судебной практике довольно часто встречаются споры, связанные с нецелевым использованием земельного участка. Важно, чтобы категория земельного участка соотносилась с тем как вы её используете, т.к. за нецелевое использование земельного участка предусмотрена ответственность в виде штрафа. По общему правилу его размер зависит от кадастровой стоимости и устанавливается в процентах от неё. Если земли сельхозназначения либо земли, предоставленные для строительства (садоводства и огородничества), не используются в этих целях, штрафы взимаются в повышенных размерах. Ответственность за нарушения порядка использования земельных участков может быть также установлена в законодательстве субъектов Российской Федерации. Кроме ответственности, нецелевое использование участка может повлечь и другие неблагоприятные последствия, например прекращение прав на него, отказ в выдаче разрешения на строительство.

Как прекращается право частной собственности на землю?

Право собственности на недвижимость прекращается только по основаниям, предусмотренным законом. Причины прекращения права могут быть разные. Большинство из них связаны с волей собственника, например продажа имущества.

Иногда права собственности могут лишить принудительно. Есть случаи, когда повод к этому - недобросовестное поведение собственника или его долги, за которые на недвижимость могут обратить взыскание по решению суда. Закон предусматривает ситуации, когда можно изъять землю и у добросовестного собственника - для государственных или муниципальных нужд.

Право собственности прекращают также такие основания, как, например, гибель имущества или ликвидация организации-собственника.

Таким образом, прекращение права частной собственности на землю возможно в трёх ситуациях: по воле собственника, принудительно и по другим причинам. Рассмотрим подробнее.

Прекращение права частной собственности по воле собственника:

1. Собственник отчуждает недвижимость, и его право собственности прекращается, поскольку переходит к приобретателю. Чаще всего собственники заключают для этого договоры купли-продажи, мены, дарения недвижимости.
2. Собственник уничтожает недвижимость по своей воле. В частности, здание, сооружение, объект незавершенного строительства можно снести. Однако уничтожить можно не любую недвижимость. Например, невозможно уничтожить земельный участок как природный объект. Нельзя уничтожить и помещение или машино-место в отдельности от постройки или той ее части, в пределах которой они расположены.
3. Собственник отказывается от права собственности. Например, когда бремя содержания недвижимости слишком велико, а пользы она уже не приносит и покупателей на неё нет.

Возможны и другие случаи, когда прекращается право собственности. Например, если собственники земельных участков договариваются об их объединении, у каждой из сторон такого соглашения в предусмотренном законом порядке прекращается право на старый участок и возникает на новый, который появился в результате объединения.

Принудительное прекращение права частной собственности

Право собственности на недвижимость может прекратиться независимо от воли собственника лишь в исключительных случаях, которые установлены законом. Это происходит, когда у собственника принудительно изымают недвижимость.

Изъять ее могут как по общим для разного имущества основаниям, так и по специальным - только для недвижимости. Общих оснований достаточно много. Например, на объект могут обратить взыскание по обязательствам собственника. Как правило, это происходит в рамках исполнительного производства, которое возбуждает в отношении собственника-должника по решению суда судебный пристав-исполнитель.

К специальным основаниям можно отнести случаи, когда:

1. Землю под этим объектом изымают. Объект изымут по тем же по правилам, что и участок. Так, если собственник использовал землю не по целевому назначению или с иным нарушением закона, изымут и здание на ней, если иначе не получится изъять сам участок. И здание, и участок продадут с публичных торгов, а при несогласии собственника - через суд;
2. Собственник объекта утратил право пользоваться землей под ним. Например, при определенных условиях суд может признать право собственника земли приобрести в собственность здание, построенное на ней бывшим арендатором земли. В этом случае здание у арендатора земли - собственника здания фактически изымается и его право собственности прекращается.

Изъятие, как правило, происходит по следующим основаниям:

1. Реквизиция земельного участка. Реквизировать землю по решению госоргана могут только на условиях и в порядке, предусмотренных законом. Так, это возможно, когда: возникли чрезвычайные обстоятельства и государству требуется защитить жизненно важные интересы граждан, общества и государства от угроз, которые влекут такие обстоятельства. К подобным чрезвычайным обстоятельствам закон относит стихийные бедствия, аварии, эпидемии, эпизоотии, и этот перечень не закрытый. Например, участок могут временно реквизировать, чтобы разместить на нем палаточный госпиталь для пострадавших от аварии; введено чрезвычайное или военное положение и государству нужно использовать участок для нужд обороны и безопасности. Например, участок, прилегающий к военным складам, могут реквизировать, чтобы установить запретную зону. Если принято решение реквизировать участок, подразумевается, что это делают временно. Совсем собственник лишится участка, если после того, как основания реквизиции пройдут, участок невозможно будет ему возвратить. Тогда ему предложат взамен компенсацию по рыночной стоимости участка или, по его желанию, равноценный участок. В любом случае собственник вправе рассчитывать на возмещение убытков, причиненных реквизицией.
2. Изъятие земли для государственных и муниципальных нужд. Землю может изъять в таких целях Российская Федерация, субъект РФ или муниципальное образование в предусмотренных земельным законодательством случаях и порядке. При этом собственнику предоставляется возмещение. Изъять земельный участок могут в исключительных случаях, в частности, по основаниям, связанным: со строительством или реконструкцией особого объекта государственного или местного значения, если нет других вариантов строительства или реконструкции. Такими объектами, например, могут быть автодороги или объекты систем газо- либо электроснабжения федерального значения; с комплексным развитием территории, если он находится в границах такой территории; с выполнением международных договоров Российской Федерации. По общему правилу, чтобы изъять земельный участок, уполномоченный орган принимает соответствующее решение. Собственнику предложат заключить соглашение, которое урегулирует сроки, размер возмещения и другие условия изъятия. Если он его не подпишет, землю могут принудительно изъять по решению суда.
3. Изъятие земли из-за ненадлежащего использования, возникает если собственник: не использовал ее по целевому назначению (для сельского хозяйства либо жилищного или иного строительства) по общему правилу в течение трех лет. В подсчет этого срока не войдут некоторые периоды, например время, когда землю нельзя было использовать по назначению из-за стихийных бедствий; использовал ее с нарушением требований законодательства РФ. Например, если собственник использует землю не по целевому назначению, причиняет вред окружающей среде. Уполномоченный орган государственной власти или местного самоуправления примет решение об изъятии, и участок продадут с публичных торгов, если собственник даст на это письменное согласие. А если он не согласится, уполномоченный орган может заявить в суд требование о продаже участка.

Изъятие по другим основаниям

происходит, в частности, в случае:

1. Гибели недвижимости или её уничтожение не по воле собственника. Например, здание сгорело так, что восстановлению не подлежит. Это основание неприменимо к земельному участку: как природный объект он не может быть полностью утрачен, даже если его ненадлежаще используют. К помещению или машино-месту оно применимо, лишь если полностью разрушилось здание или часть здания, в пределах которой они находились;
2. Ликвидации собственника-юрлица.

Как может быть ограничено право собственности на землю?

Большинство общих для недвижимости ограничений и обременений могут быть установлены в отношении земельных участков. Например, аренда, сервитут, ипотека, арест.

Кроме того, собственник земельного участка больше, чем собственники других объектов, может быть ограничен правами третьих лиц на участок, в частности:

1. Если собственник ясно не обозначил, что вход на участок без его разрешения запрещен, любой может пройти через участок, если это не причиняет ущерба или беспокойства собственнику;
2. Собственник недвижимости, находящейся на участке третьего лица, имеет право пользоваться предоставленным под эту недвижимость участком.

Собственник здания, сооружения может пользоваться участком в объеме, необходимом для обеспечения ему доступа к зданию, сооружению, даже если у него нет права пользования этим участком по закону или договору с его собственником.