Приветствую! Меня зовут Андрей Смирнов, я представляю компанию Rumi Real Estate, и в этой статье я расскажу вам о том, о чем многие риэлторы в Дубае предпочитают не говорить — о реальных рисках инвестиций в недвижимость. Мы разберем важные моменты, которые нужно учитывать, прежде чем принимать решение о покупке, и что делать, если все пойдет не по плану.
Инвестиции в недвижимость в Дубае манят своим высоким потенциалом прибыли и впечатляющими темпами роста. Но реальность такова, что около 70% покупателей теряют деньги при вложениях в этот рынок. В чем причина? Разберем основные ошибки, которые совершают инвесторы, и как их избежать.
1. Покупка на пике "бума" рынка
Одной из главных причин убытков является покупка на пике ценового бума. Как и в любом другом крупном рынке, недвижимость в Дубае подвержена циклическим изменениям. В периоды роста цен неопытные инвесторы часто торопятся вложить деньги, полагая, что цены будут только расти. Однако после периода роста всегда следует коррекция, и цены могут значительно снизиться.
Инвесторы, купившие недвижимость по завышенным ценам, рискуют оказаться в ситуации, когда стоимость их объектов падает ниже цены покупки. Это особенно актуально для тех, кто стремится к быстрой перепродаже, или «флиппингу». В итоге, многие инвесторы не получают ожидаемой прибыли или даже терпят убытки, если покупка была сделана на пике.
Во время пика цен на рынке недвижимости важно выбирать стратегию вложений с особой осторожностью. Один из лучших вариантов — инвестировать в уже готовые объекты, где четко известно, сколько вы сможете зарабатывать на аренде. Это особенно актуально, если объект способен приносить 7-10% годовых чистыми от аренды. Такой доход делает вложение оправданным даже в условиях пикового роста цен.
Однако, если готовые объекты не дают достаточной прибыли, стоит обратить внимание на новостройки и так называемые "дистресс-сделки". Это случаи, когда владельцы не могут оплатить следующие платежи по рассрочке. Например, человек уже выплатил 30-40% стоимости жилья, но дальше не может платить и вынужден продать объект. Обычно такие люди купили недвижимость пару лет назад по более низким ценам и теперь готовы продать ее за цену, близкую к той, по которой покупали, а иногда даже дешевле.
Таким образом, на пике рынка выгодно рассматривать два сценария: либо покупать уже готовое жилье с хорошей арендной доходностью, либо искать дистресс-сделки в строящихся проектах. Это позволит минимизировать риски и получить объект по привлекательной цене в момент перегретого рынка.
В этой таблице можно увидеть, сколько стоят проекты на старте от застройщика, и квартиры от людей, которые хотят выйти из проекта:
2. Неправильная стратегия выхода
Одна из самых больших ошибок — отсутствие четкого плана выхода из проекта. Многие покупатели вкладываются в проекты с расчетом на быструю перепродажу до завершения строительства. В реальности далеко не все объекты можно легко перепродать на ранних этапах.
В Дубае рынок перепродажи недвижимости зависит от множества факторов: расположение объекта, застройщик, конкурентные условия и даже сезон. Быстрая перепродажа подходит не для всех районов и проектов. Нередко, чтобы выйти из проекта с прибылью, нужно дождаться завершения строительства и сдачи объекта в эксплуатацию. Однако не все покупатели готовы ждать, и это приводит к потерям.
Часто люди ошибочно полагают, что смогут быстро перепродать недостроенный объект с прибылью, но это подходит не для всех проектов. Нужно заранее иметь план B и C, чтобы минимизировать риски. Перепродажа до получения ключей возможна, но для этого требуется согласие застройщика (NOC) и выполнение платежных обязательств.
Если продажа готового жилья затруднена, можно сдавать его в аренду, а управляющая компания поможет решить операционные вопросы. Выбор времени для продажи тоже важен, ведь можно столкнуться с конкуренцией и сезонными факторами.
Основные риски: покупка по завышенной цене и задержки строительства. Решение — внимательно анализировать рынок, использовать опцию рассрочки с опцией оплаты после ключей и собирать данные из госреестров. Главное — всегда быть готовым к разным сценариям.
- подробная инструкция о том, как выходить из проекта показана в этом видео.
3. Неудачный выбор локации
Неправильный выбор локации — еще одна распространенная ошибка. В Дубае есть ключевые районы, такие как Дубай-Марина и Бизнес-Бэй, которые постоянно пользуются высоким спросом и показывают хороший рост стоимости. Но есть и менее привлекательные районы, где прирост капитала может быть ограничен.
Многие покупатели выбирают проекты в удаленных или неразвитых районах, рассчитывая на их будущий рост. Однако инфраструктура может развиваться медленнее, чем ожидалось, что снижает потенциал быстрой перепродажи или аренды. Для минимизации риска важно выбирать объекты в районах с уже развитой инфраструктурой и стабильным спросом.
Обзоры перспективных районов, можно найти в моих социальных сетях, в разделе видео.
4. Недооценка конкуренции
Рынок недвижимости в Дубае чрезвычайно конкурентен. В городе зарегистрировано более 5000 риэлторских агентств, а количество инвесторов постоянно растет. Конкуренция усиливается за счет новостроек. Застройщики предлагают выгодные условия, такие как рассрочка или специальные предложения, чтобы привлечь покупателей. Это создает дополнительные трудности для тех, кто пытается перепродать свои объекты до завершения строительства.
5. Неправильное планирование аренды
Если инвестор не может быстро перепродать объект, он может рассмотреть вариант сдачи в аренду. Но даже здесь есть свои подводные камни. Многие недооценивают сложности управления арендной недвижимостью, особенно если она предназначена для краткосрочной аренды. Найти хорошую управляющую компанию — непростая задача, а самостоятельное управление требует времени и усилий.
Кроме того, рынок аренды в Дубае также подвержен сезонным колебаниям. Например, летом активность снижается, и могут возникнуть проблемы с поиском арендаторов. Инвесторы, которые не учли сезонность, могут столкнуться с пустующими квартирами и отсутствием доходов.
- про кейс с посуточной арендой можно узнать из этого видео.
6. Задержки в строительстве
Риски, связанные с задержками строительства, также могут привести к убыткам. Несмотря на строгие правила, регулирующие застройщиков в Дубае, включая обязательное использование эскроу-счетов, все же могут возникать задержки из-за внешних факторов, таких как пандемия или экономические кризисы.
Если проект затягивается, инвесторы теряют время, что может негативно сказаться на финансовой отдаче от вложений. Чтобы минимизировать этот риск, важно выбирать застройщиков с хорошей репутацией и проверенной историей выполнения обязательств.
Основные моменты, которые часто не обсуждают риэлторы в Дубае, связаны с рисками, особенно с тем, сколько можно потерять на инвестициях, и с задержками строительства. Многие риэлторы сосредотачиваются на потенциале прибыли, но редко говорят о плане действий в случае, если что-то пойдет не так.
Важно заранее предусмотреть план "Б", учитывая возможные задержки в сдаче объектов, которые могут составлять от шести месяцев до двух с половиной лет. Это значительно влияет на доходность инвестиций, особенно если расчеты сделаны на основе идеального сценария. Ваша модель должна включать возможные задержки и учитывать их в капитализации.
Задавайте вопросы застройщику и риэлтору о том, что делать в случае задержки строительства, чтобы снизить риски.
Как избежать потерь?
- Анализируйте рынок. Изучите рыночные циклы и избегайте покупки на пике, когда цены перегреты. Оцените потенциал района с точки зрения долгосрочного роста.
- Иметь план B. Если быстрая перепродажа невозможна, подготовьтесь к сдаче недвижимости в аренду. Планируйте свою стратегию на несколько лет вперед.
- Изучайте застройщиков. Всегда проверяйте репутацию застройщика и сроки сдачи проектов. Наличие эскроу-счета минимизирует риски задержек, но не спасает от неправильной стратегии.
- Оценивайте все затраты. Не забывайте про скрытые платежи, комиссии и дополнительные расходы, такие как обслуживание недвижимости и налоги.
- Долгосрочное мышление. Быстрая прибыль не всегда возможна. Будьте готовы ждать и сдавать недвижимость в аренду до того, как сможете продать ее с выгодой.
Заключение
Инвестиции в недвижимость Дубая могут быть прибыльными, но они требуют тщательного планирования, анализа и учета рисков. Большинство убытков связано с неправильным выбором времени покупки, локации и отсутствием четкой стратегии. Избегая этих ошибок, можно значительно повысить шансы на успех и избежать участи тех, кто теряет деньги на дубайском рынке недвижимости.
Если вы рассматриваете инвестиции в недвижимость в Дубае, не полагайтесь только на обещания быстрой прибыли. Обязательно задайте вопросы о возможных рисках, задержках строительства и продумайте план действий на случай, если все пойдет не по плану. Не бойтесь обсуждать возможные потери — это поможет вам избежать неприятных сюрпризов. Подпишитесь на наш канал, чтобы быть в курсе всех важных нюансов и принять обоснованное решение. Задавайте вопросы ( +79017784688) и инвестируйте грамотно!
