Рынок ипотечного кредитования в России демонстрирует впечатляющие темпы роста, однако эксперты предупреждают о потенциальных рисках образования «пузыря». Недавний обзор рейтингового агентства АКРА подчеркивает эту неоднозначную ситуацию, указывая на ряд факторов, способствующих возникновению кризиса.
Во-первых, разрыв между ценами на недвижимость и доходами населения. Это, пожалуй, самый тревожный сигнал. Стоимость квадратного метра, особенно на первичном рынке, стремительно растет, значительно опережая темпы повышения доходов граждан. Такой дисбаланс делает ипотеку доступной лишь для ограниченного круга лиц, создавая предпосылки для перегретого рынка.
Во-вторых, увеличение срока ипотеки. Средний срок ипотечных кредитов в России вырос с 18 лет в 2020 году до 26 лет. Это напрямую связано со снижением интереса к досрочному погашению на фоне высоких ставок по депозитам. Длительный срок кредитования увеличивает риски для банков в случае изменения макроэкономической ситуации или снижения стоимости недвижимости. Более того, заемщики, берущие ипотеку на 25 – 30 лет, рискуют столкнуться с непредвиденными обстоятельствами в течение столь длительного периода, что может привести к просрочкам платежей и ухудшению качества ипотечного портфеля.
В-третьих, возможное, хотя и маловероятное, снижение стоимости жилья. АКРА считает сценарий падения цен на недвижимость более чем на 20% маловероятным. Однако такой сценарий нельзя полностью исключать. Ситуация на рынке может измениться под влиянием внешних факторов, таких как геополитическая нестабильность или изменение экономической политики.
Однако банки значительно снижают риски образования «ипотечного пузыря» тем, что устанавливают высокий порог первоначального взноса. Также банки стали более избирательны при выдаче ипотеки, тщательнее оценивая платежеспособность заемщиков. Все это способствует формированию более качественного ипотечного портфеля.
Елена Аксенова
