Резидент клуба «Финансист» Вячеслав Катасонов рассказал о том, как недавнее повышение ключевой ставки отразится на рынке недвижимости и что это дает инвесторам.
Рынок недвижимости подчиняется тем же законам экономики, как и другие отрасли, но реагирует на изменения не так быстро и в этом его привлекательность для инвесторов. Недвижимость является более безопасным и предсказуемым инструментом, где в настоящее время, благодаря политике государства, сложно допустить ошибку.
Ускоренное повышение цен привело к изменению политики Центробанка в вопросе сдерживания инфляции. Она стала более жесткой. Это мы наглядно увидели 13 сентября 2024 года, когда ЦБ принял решение о повышении ключевой ставки до 19%. Как это на нас отразится? Все очень просто. Посмотрим на картину целиком.
Возьмем за отправную точку 2019 год. Ключевая ставка составляла 6,25%, ипотеки были сильно дешевле, спрос оставался высоким, и первичный рынок недвижимости на тот момент еще нуждался в государственной поддержке, чтобы быстрее развиваться, ведь квадратных метров все еще не хватало. Был большой спрос на новые дома, государство создавало льготные ипотечные программы с одной стороны, и при этом рынок новостроек подвергался регулированию со стороны властей, с другой стороны. Так, был введен механизм проектного финансирования для новостроек. Он стал защищать покупателя от риска, что застройщик не сможет достроить дом.
Покупатели оказались в безопасности, но риски не исчезли - теперь их брали на себя сами застройщики, а нечестные игроки вскоре покинули рынок. Следовательно, это привело к дополнительному удорожанию квадратного метра по всей России. При этом спрос на недвижимость волнообразно то увеличивался, то уменьшался из-за происходящего в мире и экономике, а также подстегивался государственными ипотечными программами с низкими ставками, что подогревало рынок и продолжало разгонять цены до сегодняшних дней.
Теперь, когда цены достаточно высокие, а ипотека для большинства россиян из-за высокой ключевой ставки стала практически недоступна, ведь переплата выросла многократно, все больше покупателей стали задумываться о загородной недвижимости. По данным аналитики Сбербанка, доля сделок на рынке ИЖС выросла с 6% до 22% в период 2023 -2024 годов. Хотя предпосылки к этому тренду были уже в 2019 году. Кто из инвесторов его смог разглядеть - тот молодец.
Сейчас еще не поздно купить себе земельный участок, а весной его выгодно продать, ведь в сфере строительства грядет новое подорожание, уже связанное с проектным финансированием в частном домостроении. Крупные инвесторы уже стали вкладываться именно в строительство и возводить дома на продажу целыми улицами и поселками. В них также вселяет уверенность дальневосточная ипотека, где молодые семьи за небольшой процент получают полноценное жилье без головных болей.
Доходность такого рынка у каждого инвестора своя, но я могу точно сказать, что даже такую высокую инфляцию, как сейчас, и такие высокие ставки по вкладам она обгоняет. Классические варианты инвестирования в новостройки – купи в самом начале и продай в конце - тоже продолжают работать, пусть и с некоторыми изменениями. Все-таки объем покупателей, готовых купить дорогую квартиру, сократился.
Напомним, ранее сообщалось, что стоимость одного квадратного метра вторичного жилья в Хабаровске в августе снизилась на 0,14% - с 128 730 до 128 550 рублей. Автоматизированная система оценки недвижимости SRG с помощью искусственного интеллекта и математических алгоритмов машинного обучения рассчитала среднюю стоимость 1 кв. м в 50 городах России с самыми крупными рынками вторичного жилья.
