В этой статье вы узнаете, какие документы необходимо иметь продавцу дома. Прежде чем приобрести недвижимость, рекомендуется провести не только визуальный осмотр дома, но и тщательно проверить юридическую чистоту сделки. Точный перечень необходимых документов будет зависеть от конкретной ситуации.
1. Зачем проверять дом перед покупкой.
Проверка дома перед покупкой — это не обязательный, но крайне важный шаг, который поможет снизить риски. Расторжение договора купли-продажи после его заключения может быть затруднительным, а в случае мошенничества судебные разбирательства могут длиться годами. И не факт, что пострадавшему удастся вернуть потраченные деньги.
Процесс проверки дома перед покупкой включает в себя два основных этапа:
1. Осмотр здания. На этом этапе покупатель может понять, подходит ли ему этот дом по индивидуальным характеристикам или сразу заметить, что здание требует капитального ремонта. Если покупатель решает отказаться от покупки, то проверка юридической чистоты сделки теряет смысл.
2. Документальное исследование. Если же покупателя устраивает сам дом, то он приступает к проверке юридической чистоты сделки. В ходе этого процесса анализируются:
– личные данные о продавце;
– характеристики дома и земельного участка;
– информация о наличии или отсутствии обременений;
– документы для оформления сделки, если их предоставляет продавец или его представитель.
Также рекомендуется проверить, нет ли «проблемных лиц», зарегистрированных на жилплощади, долгов по жилищно-коммунальным услугам и как часто объект продавали, передавали в дар или меняли.
Вы можете самостоятельно оценить физическое состояние дома и проверить юридическую чистоту сделки. Однако если вы никогда раньше не занимались подобными исследованиями, то лучше обратиться за помощью к специалисту https://myjus.ru .
Свяжитесь с нашим юристом в любое время суток, и он поможет вам правильно организовать процесс проверки. При необходимости, он также окажет содействие в проведении исследования.
2. Проверка юридической чистоты сделки.
Приобретение дома может осуществляться и без предварительной проверки юридической чистоты сделки, однако в таком случае риски покупателя потерять деньги и остаться без жилья существенно возрастают.
Не обязательно проводить комплексный анализ, достаточно сосредоточиться на основных аспектах.
Ключевые моменты, на которые стоит обратить внимание:
1. Сравните фактические характеристики дома и земельного участка с теми, что указаны в документах.
2. Выясните, на каком основании продавец получил право собственности на объект.
3. Проверьте, не зарегистрированы ли на данной жилплощади несовершеннолетние, недееспособные или иные лица.
4. Уточните, дает ли согласие на сделку супруг продавца.
Если продавец проявляет странное или вызывающее поведение, рекомендуется дополнительно проверить его дееспособность. Также стоит узнать, как часто объект продавался и кто был его предыдущим владельцем.
Обратите внимание:
Зачастую проверку юридической чистоты сделки проводят агентства недвижимости в рамках комплексного обслуживания клиентов. Если вы не воспользовались услугами риэлтора, вы можете заказать такой анализ у юриста.
3. Характеристики объекта и обременения.
Оценка состояния частного дома представляет собой комплекс мероприятий, направленных на понимание покупателем, насколько характеристики здания соответствуют заявленным продавцом и его собственным ожиданиям.
Чтобы получить основные сведения о здании и земельном участке, рекомендуется ознакомиться с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Для этого следует обратиться в многофункциональный центр (МФЦ) с соответствующим заявлением или отправить заявку через портал «Госуслуги» или личный кабинет на официальном сайте Росреестра.
Важно отметить, что выписку из ЕГРН может заказать любой человек, заинтересованный в получении информации о конкретном объекте недвижимости. Например, если покупатель хочет проверить юридическую чистоту квартиры, то именно выписка из ЕГРН предоставит ему исчерпывающие данные для принятия решения.
Следует учесть, что предоставление сведений из ЕГРН осуществляется на платной основе. Стоимость бумажной справки составляет 460 рублей, а электронной — 290 рублей. Для проверки юридической чистоты сделки вполне подойдет электронная версия, однако если вы запрашиваете выписку у продавца, то рекомендуется требовать предоставления бумажной выписки.
В справке содержится информация о кадастровом номере объекта, его площади, месте расположения, виде разрешенного использования (ВРИ), категории, собственнике, а также о наличии или отсутствии ограничений.
Внимательно ознакомьтесь с полученными данными и сравните их с информацией, предоставленной продавцом. Особое внимание уделите обременениям: их наличие может препятствовать регистрации права собственности после заключения договора купли-продажи.
4. Правоустанавливающие документы на дом.
Перед покупкой дома рекомендуется провести его проверку. Это не обязательный, но очень важный этап. В ходе проверки стоит ознакомиться с правоустанавливающими документами продавца на здание и участок.
Если владелец купил этот дом, у него должен быть соответствующий договор купли-продажи. В случае обмена или получения дома в наследство необходимо проверить наличие договора мены или свидетельства о праве на наследство.
После ознакомления с документами следует сравнить их с реквизитами, указанными в выписке из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Если информация не совпадает, лучше отказаться от сделки и выбрать другой вариант дома.
5. Выписка из домовой книги.
При покупке дома настоятельно рекомендуется попросить у продавца выписку из домовой книги или справку о зарегистрированных на жилой площади лицах. Особенно важно, чтобы среди зарегистрированных не было несовершеннолетних и недееспособных граждан.
Дело в том, что даже если вы станете полноправным владельцем дома и зарегистрируете своё право собственности в ЕГРН, вы не сможете принудительно выписать таких граждан. Они имеют законное право проживать в квартире. Поэтому перед покупкой такого объекта недвижимости необходимо убедиться, что в нём никто не прописан.
Обратите внимание! Выписку из домовой книги или справку может заказать только владелец дома или его законный представитель, действующий на основании доверенности. Обязательно потребуйте этот документ до подписания договора купли-продажи.
6. Согласие супруга.
Какие ещё документы необходимы для проверки чистоты сделки? Прежде всего, стоит поинтересоваться у продавца, состоит ли он в браке. Эту информацию можно также проверить, ознакомившись с гражданским идентификатором личности гражданина.
Если предметом сделки является совместно нажитое имущество, то потребуется согласие второго супруга на отчуждение. Такой документ должен быть нотариально заверен, поскольку без этого он не имеет юридической силы.
Даже если супруги присутствуют на сделке вместе, рекомендуется всё равно требовать согласия. В случае, если один из них подаст иск о расторжении договора купли-продажи (ДКП), то будет сложно доказать, что он не возражал против сделки.
Само согласие может быть написано от руки, напечатано на компьютере или оформлено на специальном нотариальном бланке. Главное, чтобы на нём стояла отметка нотариуса об удостоверении документа.
Стоит отметить, что Росреестр зарегистрирует переход права собственности и без нотариального согласия супруга на сделку. В этом случае в личной карточке заявителя сделают соответствующую отметку.
Пример из практики:
Новикова Наталья, находясь в законном браке, но уже около года не проживая совместно с супругом, подала в суд исковое заявление о признании договора купли-продажи дома недействительным. В обоснование своих требований она указала, что дом, приобретенный на общие семейные средства, был продан без ее согласия.
В ходе судебного заседания было установлено, что данный объект недвижимости действительно является совместной собственностью супругов. Однако, при регистрации права собственности покупателя на этот дом, нотариально заверенное согласие Новиковой на совершение сделки не предоставлялось.
Судья, рассмотрев все обстоятельства дела, принял решение удовлетворить исковые требования Новиковой, признав договор купли-продажи недействительным.
7. Доверенность.
Проверка документов при покупке дома — это процесс, который требует внимательного изучения всех имеющихся бумаг. Если от имени продавца выступает его официальный представитель, настоятельно рекомендуется проверить доверенность на подлинность. Основные положения о доверенности изложены в статье 185 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В последнее время на рынке недвижимости участились случаи мошенничества, одним из которых является оформление сделки по доверенности без согласия владельца имущества. Однако проверить подлинность доверенности не составляет особого труда. Для этого можно воспользоваться специальным сервисом, который доступен на официальном сайте Федеральной нотариальной палаты. Необходимо лишь ввести реестровый номер документа, дату его удостоверения и ФИО нотариуса, который его заверил.
8. История владения.
Покупка старого дома на вторичном рынке всегда сопряжена с определенными рисками. Одним из ключевых моментов, на который стоит обратить внимание, является проверка истории владения домом. Она позволяет оценить, как часто собственность переходила от одного владельца к другому.
Если владельцы менялись слишком часто, например, раз в 1-2 года, это может свидетельствовать о возможных проблемах как с юридической стороны, так и с точки зрения физического состояния здания.
Чтобы узнать историю владения домом и земельным участком, можно ознакомиться с выпиской из ЕГРН о переходе прав на недвижимый объект. Эту справку может заказать любой человек, даже если он не является собственником имущества. Информация, содержащаяся в едином реестре, является общедоступной.
Если вы никогда раньше не проводили юридическую проверку чистоты сделки, мы настоятельно рекомендуем обратиться к нашему юристу https://myjus.ru. Он подробно расскажет вам, какие документы необходимо изучить, как оценить безопасность сделки и какие факторы могут увеличить риски.
Свяжитесь с юристом прямо сейчас, мы работаем круглосуточно, без выходных и праздничных дней.
9. Дееспособность продавца.
Если в процессе общения с продавцом вы заметите какие-либо необычные или странные манеры его поведения, не стесняйтесь попросить его предоставить справку о своей дееспособности. Для этого необходимо медицинское заключение от психиатра и нарколога.
Если продавец окажется недееспособен, он не сможет совершать юридически значимые действия, а это означает, что договор, подписанный им, будет считаться недействительным.
10. Долги.
Хотя задолженность по жилищно-коммунальным услугам числится не за домом, а за его бывшим владельцем, покупать недвижимость с долгами не рекомендуется.
Если продавец имеет задолженность перед управляющей компанией или жилищно-коммунальным хозяйством за отопление, водоснабжение, водоотведение и другие услуги, попросите его написать расписку о том, что он обязуется погасить долг в течение определённого периода времени.
Зачастую компании, предоставляющие коммунальные услуги, не всегда могут точно определить, кто именно должен — старый владелец или новый. В таких случаях они начинают присылать требования о погашении долга. Иногда, не разобравшись в ситуации, они могут подать на гражданина в суд.
Конечно, судья, видя, что задолженность возникла до того, как ответчик получил право собственности, отклонит иск. Однако процесс доказывания своей правоты в суде может быть неприятным и отнимать много времени.
11. Другие документы.
При проверке юридической чистоты сделки могут потребоваться и другие документы, в зависимости от конкретной ситуации.
Если дом принадлежит несовершеннолетнему ребёнку, необходимо получить разрешение от органов опеки и попечительства на проведение сделки. В случае, когда продавцом является лицо в возрасте от 14 до 17 лет, кроме этого документа, также потребуется разрешение от родителей или законных представителей на продажу имущества.
Обратите внимание! Вместо выписки из домовой книги и финансово-лицевого счёта можно использовать единый жилищный документ, который заменяет множество других справок. Получить его можно в администрации по месту регистрации.
Также рекомендуется внимательно изучить технический паспорт дома, чтобы узнать, проводились ли в нём перепланировки.
Если предметом сделки является доля в праве общей собственности на дом, необходимо получить отказ от приобретения рассматриваемого имущества от других собственников или уведомление об их предупреждении о планируемой сделке купли-продажи.
12. Судебная практика.
В суд поступило исковое заявление от Гавриленко Т., в котором она требовала признать договор купли-продажи дома и земельного участка недействительным и зарегистрировать за ней право собственности на эти объекты.
Истец рассказала, что приобрела недвижимость в марте 2022 года. Договор купли-продажи подписывал официальный представитель продавца, действующий на основании доверенности, данные которой были указаны в соглашении.
После завершения сделки и оплаты Гавриленко Т. обратилась в Росреестр с заявлением о регистрации права собственности. Однако сотрудник ведомства отказал в осуществлении регистрационных действий, обосновав своё решение тем, что договор купли-продажи является недействительным, поскольку был подписан лицом, не имеющим на это полномочий.
Истец настаивала на том, что доверенность не вызывает сомнений, поскольку составлена на нотариальном бланке и содержит отметку нотариуса. Она полагала, что сделка была законной, так как доверенность представителя продавца была оформлена в соответствии с действующими правилами.
В ходе судебного разбирательства было установлено, что владелец дома и земельного участка действительно выдавал Рыкову И. доверенность на распоряжение имуществом, которая была удостоверена нотариально. Однако 20 февраля доверитель умер, и юридическое действие доверенности прекратилось.
Суд признал действия Росреестра законными и отказал в удовлетворении иска.
13. Частые вопросы.
Проверяет ли Росреестр чистоту сделки после поступления заявки на регистрацию права собственности?
Росреестр не осуществляет проверку юридической чистоты сделки. Однако сотрудник ведомства должен выяснить, не наложены ли какие-либо ограничения на имущество, допускается ли переход права собственности на него, а также зафиксировать наличие или отсутствие согласия от супруга.
Можно ли купить дом, который принадлежит несовершеннолетнему?
На законодательном уровне нет запрета на совершение сделок купли-продажи в отношении имущества несовершеннолетних граждан. Однако в таком случае необходимо получить разрешение от органов опеки и попечительства.
Можно ли продать дом, который не состоит на кадастровом учете?
Здание или строение, не зарегистрированное в Росреестре, считается незаконной постройкой. Поэтому его продажа в рамках законной сделки невозможна. В этом случае продавцу необходимо узаконить дом или же реализовать только земельный участок.
14. Заключение юриста.
Мы разобрались, как проверить дом перед покупкой в 2024 году. Для этого нужно найти подходящий объект, подписать договор купли-продажи (ДКП) и зарегистрировать право собственности в Росреестре.
Перед заключением сделки специалисты рекомендуют провести тщательную проверку недвижимости. Необходимо оценить её физическое состояние и проанализировать юридическую чистоту сделки.
Исследование можно провести самостоятельно, но лучше обратиться за помощью к профессионалам. Важно отметить, что перечень документов, необходимых для оценки безопасности заключения ДКП, может меняться в зависимости от конкретной ситуации.
Если у вас остались вопросы, пишите на https://myjus.ru и наши специалисты ответят на все ваши вопросы. Консультация бесплатная!
