В 2024 году предварительный договор купли-продажи земельного участка становится важным документом. Он закрепляет за продавцом обязанность передать участок в собственность покупателю, а за покупателем — принять и оплатить его. Юристы https://myjus.ru помогут вам разобраться в правилах подготовки и заключения предварительного договора, а также в ответственности за неисполнение обязательств.
1. Случаи составления.
Предварительный договор купли-продажи дома с земельным участком или другого объекта недвижимости обычно заключается в тех случаях, когда по каким-либо причинам невозможно сразу же оформить основную сделку.
Например:
- У покупателя на данный момент нет достаточно средств для полной оплаты покупки;
- Выгодоприобретатель хочет проверить чистоту сделки;
- Продавец сможет передать землю только через некоторое время, и так далее.
Исполнение обязательств по предварительному договору купли-продажи может быть обеспечено залогом. В этом случае, если одна из сторон отказывается от подписания основного договора, применяются последствия, описанные в статье 381 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Важно отметить, что главным отличием предварительного договора от основного является то, что предметом первого является не сам земельный участок, а обязательство заключить сделку в отношении этого объекта в будущем.
2. Правила подготовки и заключения.
Основные положения о предварительном договоре купли-продажи земли, как и о его подготовке, изложены в статье 429 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Этот договор заключается в той же форме, что и основной. Поскольку земля является объектом недвижимости, для её купли-продажи требуется письменный договор. Несоблюдение этой формы соглашения делает его недействительным, что, в свою очередь, влияет на правовые отношения. Поэтому предварительный договор купли-продажи земельного участка также должен быть оформлен в письменной форме.
В предварительном договоре важно чётко описать предмет и условия основного договора купли-продажи. Рекомендуется также указать срок, к которому должна быть завершена сделка.
На законодательном уровне не установлены особые требования к составлению предварительного договора. При его оформлении можно руководствоваться общими правилами, применяемыми к созданию документов.
Предварительный договор может быть написан от руки или набран с помощью печатной техники. Также допускается использование заранее подготовленного и распечатанного бланка.
Следует избегать ошибок и формулировок, которые могут быть истолкованы неоднозначно.
3. Состав ПДКП.
Договор о намерениях совершить в будущем сделку купли-продажи можно условно разделить на четыре части:
1. Преамбула: Вводная часть, в которой описываются намерения сторон.
2. Существенные условия: Перечисление основных положений, которые должны быть соблюдены в сделке.
3. Дополнительные условия: Включение любых иных положений, которые стороны считают важными для соглашения.
4. Адреса и реквизиты сторон: Указание официальных данных участников сделки.
Для удобства можно структурировать договор в виде нескольких озаглавленных разделов. Чтобы не упустить важные детали при подготовке соглашения, рекомендуется использовать заполненный образец.
Перед составлением предварительного договора купли-продажи мы настоятельно рекомендуем проконсультироваться с нашим юристом https://myjus.ru . Он поможет определить, какая информация должна быть указана в соглашении, исходя из особенностей вашей ситуации. При необходимости, специалист может самостоятельно составить договор, чтобы обеспечить полное соответствие всем требованиям законодательства.
4. Реквизиты документы и данные сторон.
Предварительный договор купли-продажи можно условно разделить на две части. Первая из них — реквизиты документа и данные сторон.
К реквизитам относятся название соглашения, дата и место заключения сделки. Обычно название располагают посередине страницы, чуть ниже — дату с левой стороны листа, а с правой — место.
Иногда договор нумеруют. Номер ставят после названия. Как показывает практика, нумерацию используют, когда стороны часто заключают подобные сделки, например, если один из них — юридическое лицо.
Затем указываются наименования сторон. Если это физические лица, обычно отражают ФИО покупателя и продавца, место их регистрации, а зачастую и паспортные данные.
Если же субъектами правоотношений выступают юридические лица, то указывают не только наименование организации и ее юридический адрес, но и ФИО представителя, который от лица компании заключает сделку, а также его должность.
Название, реквизиты документа и данные сторон принято называть преамбулой. На законодательном уровне не предусмотрено обязательное ее использование. Можно просто назвать договор, а после наименования сразу расположить его текст.
Важно! По сложившейся традиции, практически ни один договор, связанный с куплей-продажей недвижимости, не составляется без преамбулы.
5. Существенные условия.
Существенными условиями предварительного договора купли-продажи земельного участка являются сведения, которые обязательно должны быть указаны в соответствии с законодательством или условиями самого соглашения.
К таким условиям относятся:
- Предмет сделки;
- Стоимость объекта.
Предметом предварительного договора купли-продажи (ПДКП) является условие о заключении основного договора купли-продажи в будущем. Важно подробно описать объект, который продавец планирует передать в собственность покупателю за определенную плату. При описании земельного участка указываются данные, позволяющие четко определить его местоположение, внешний вид и возможные способы использования: кадастровый номер, адрес, площадь, категория, вид разрешенного использования (ВРИ) и другие.
Не менее важным условием является стоимость предмета сделки. В предварительном договоре указывается цена основного соглашения, которое стороны планируют заключить в будущем. Если предмет сделки и цена не определены, считается, что стороны не договорились об этих условиях, и предварительный договор признается незаключенным.
Согласно статье 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, в предварительном договоре купли-продажи земельного участка должен быть указан срок заключения основной сделки. Однако отсутствие такой информации в соглашении не повлияет на его юридическую силу. Если срок не указан, договор купли-продажи должен быть подписан в течение года.
6. Дополнительные условия.
Дополнительные условия представляют собой положения, способствующие регулированию отношений между продавцом и покупателем. В этой части документа могут быть отражены права и обязанности сторон, порядок расчетов, ответственность, форс-мажорные обстоятельства и другая важная информация.
Следует отметить, что дополнительные условия не являются обязательными для включения в договор. Их перечень не ограничен законодательством, и стороны могут сами решать, какие пункты добавить в предварительный договор купли-продажи, а какие исключить.
Важно помнить, что условия соглашения не должны противоречить действующему российскому законодательству. В противном случае они будут считаться недействительными и могут быть оспорены в судебном порядке.
7. Адреса и реквизиты сторон.
Традиционно предварительный договор купли-продажи завершается указанием адресов и реквизитов сторон. В одной части страницы отражаются данные продавца, в другой — покупателя.
Под столбцом со своими реквизитами стороны ставят подпись и её расшифровку. С момента подписания договор считается заключённым.
8. Образец.
Законодательство не устанавливает единого образца предварительного договора купли-продажи земельного участка (ПДКП). При его составлении следует руководствоваться нормами Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) и общими требованиями к оформлению документов.
Для удобства при подготовке ПДКП можно воспользоваться типовым образцом, который включает в себя следующие сведения:
- название договора;
- дата и место заключения сделки;
- наименование сторон;
- предмет сделки;
- характеристики объекта, в отношении которого планируется заключить основной договор купли-продажи (ДКП);
- стоимость земельного участка;
- размер и порядок внесения задатка;
- срок заключения основного договора;
- права и обязанности сторон;
- ответственность и форс-мажорные обстоятельства;
- заключительные положения;
- адреса, реквизиты и подписи сторон.
На практике чаще всего используется простая форма предварительного договора купли-продажи, в которой отражаются только основные условия. Однако ничто не мешает сторонам включить в соглашение все необходимые положения, способствующие регулированию их взаимоотношений.
Составить ПДКП можно самостоятельно, но лучше обратиться за помощью к специалисту. Юрист оформит договор, учитывая пожелания клиента и законодательные нормы, что позволит избежать возможных проблем в будущем.
9. Обеспечение исполнения обязательств.
Предварительный договор купли-продажи земельного участка с авансом.
Предварительный договор купли-продажи земельного участка с авансом представляет собой соглашение, по которому стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи. В рамках данного соглашения покупатель вносит предоплату, которая впоследствии будет зачтена в стоимость сделки.
Однако, сам по себе аванс не служит гарантией выполнения обязательств сторонами. Для обеспечения выполнения обязательств участники правоотношений могут использовать различные инструменты, предусмотренные действующим законодательством. Их полный перечень содержится в главе 23 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Инструменты, применяемые для обеспечения обязательств:
- Неустойка
- Залог
- Удержание вещи
- Поручительство
- Независимая гарантия
- Задаток
- Обеспечительный платеж
В случаях с предварительным договором купли-продажи наиболее подходящим инструментом является залог. Залог представляет собой денежную сумму, предоставляемую покупателем продавцу в счет будущей оплаты покупки. Он служит гарантом исполнения обязательств сторонами.
Важно отметить, что если основной договор купли-продажи не заключается по вине одной из сторон, то она несет материальные потери, связанные с задатком.
10. Ответственность за неисполнение обязательств.
В соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, основной договор купли-продажи, заключённый на основании предварительного договора купли-продажи (ПДКП), должен быть оформлен в срок, указанный в самом соглашении, или в течение одного года, если такой срок не был указан.
Обязательства по ПДКП прекращаются по истечении его срока действия, если ни одна из сторон не инициирует заключение сделки. В случае уклонения одной из сторон от подписания основного договора, другая сторона может обратиться в суд с требованием о понуждении к заключению. Эта возможность закреплена в статье 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Требование о понуждении к заключению договора купли-продажи может быть подано как продавцом, так и покупателем в течение шести месяцев с момента окончания срока действия ПДКП.
Если покупатель вносит аванс по предварительному соглашению, то в случае незаключения сделки продавец обязан вернуть ему все полученные денежные средства.
Если же был внесён залог, то ситуация несколько иная. Всё зависит от того, кто отказался от подписания основного договора. Если это продавец, то он должен вернуть покупателю двойную сумму залога. Если же покупатель, то денежные средства остаются у продавца.
Пример из практики:
Раков Т. и Федотов М. заключили предварительный договор купли-продажи (ПДКП). По условиям договора, Раков должен был передать в собственность земельный участок для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) площадью 15 соток за 400 тысяч рублей до 25 апреля. Однако ни одна из сторон не проявила желания заключить основной договор купли-продажи. 26 апреля обязательства по ПДКП были прекращены.
В декабре Раков обратился в суд с иском, требуя обязать Федотова заключить основной договор купли-продажи земельного участка. Судья, рассмотрев дело, отказал в удовлетворении иска, поскольку истец не смог предоставить доказательств того, что он предлагал ответчику подписать основное соглашение до истечения срока действия предварительного.
11. Судебная практика.
В суд поступило исковое заявление от Зигуновой К. к Усольцеву А. о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка. Истец объяснила, что между ней и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи (ПДКП) земельного участка. Согласно условиям этого договора, продавец обязан был передать ей в собственность участок площадью 25 соток за плату в размере 300 тысяч рублей в срок до 13 мая.
10 мая Зигунова К. направила Усольцеву А. письменное предложение заключить договор купли-продажи на условиях, оговоренных в предварительном соглашении, и приложила проект договора. 12 мая Усольцев ответил Зигуновой. Он сообщил, что нашел покупателя, который готов заплатить за землю больше, и предложил увеличить цену до 450 тысяч рублей. Зигунова отказалась от изменения условий сделки, но продавец не пожелал подписывать договор купли-продажи по ранее оговоренной стоимости.
Истец требует понудить ответчика к заключению договора купли-продажи. Усольцев явился на судебное заседание и заявил, что отказывается выполнять требования истца, так как Зигунова сама отказалась подписывать соглашение на предложенных им условиях. Он указал, что земельный участок является его личной собственностью, и он имеет полное право менять его цену.
Кроме того, Усольцев утверждал, что срок действия предварительного договора уже истек, а это, согласно статье 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, означает, что обязательства по нему прекратились.
Рассмотрев дело, суд установил, что между Усольцевым и Зигуновой действительно был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка. Истец направляла предложение заключить сделку до истечения срока действия ПДКП, поэтому обязательства по нему не считаются прекращенными.
Кроме того, согласно пункту 1 статьи 429 ГК РФ, основной договор должен быть заключен на основании положений, предусмотренных предварительным соглашением. Повышение цены является существенным изменением условий, и внесение таких коррективов допускается только по согласию сторон. Суд удовлетворил иск Зигуновой в полном объеме.
12. Частые вопросы.
Можно ли заключить предварительный договор купли-продажи дачи без внесения задатка?
Обеспечение исполнения обязательств по предварительному договору купли-продажи (ПДКП) дачного участка залогом — это право, а не обязанность сторон. То есть, продавец и покупатель могут лишь подписать соглашение о намерениях заключить основной договор купли-продажи (ДКП) в будущем, не используя никакие инструменты, гарантирующие, что одна из сторон не откажется от своих обязательств.
Можно ли договориться о заключении ДКП в будущем устно?
Устная договорённость между сторонами о заключении ДКП не имеет юридической силы. Если стороны хотят обезопасить себя от того, что одна из них откажется от подписания основного соглашения, лучше оформить правоотношения в письменном виде, заключив предварительный договор.
Можно ли повысить стоимость земельного участка после подписания ПДКП?
Изменение существенных условий договора возможно только по взаимному согласию сторон, путём подписания дополнительного письменного соглашения. В противном случае увеличить стоимость предмета правоотношений невозможно.
13. Заключение юриста.
Предварительный договор купли-продажи земельного участка — это документ, который фиксирует намерения продавца и покупателя совершить сделку в будущем.
Законодательство не устанавливает единого образца ПДКП, но в нём обязательно должны быть прописаны все существенные условия: предмет сделки, характеристики земельного участка и его стоимость.
Рекомендуется указать срок, в течение которого стороны обязуются подписать основной договор. Если этот период не определён, то стороны должны заключить ДКП в течение года.
Обязательства по ПДКП прекращаются после окончания его срока действия, если ни одна из сторон не проявит желания заключить сделку.
Если у вас остались вопросы, пишите на https://myjus.ru и наши специалисты ответят на все ваши вопросы. Консультация бесплатная!
