Эксперты предложили альтернативу для финансирования строительства жилья. Использовать вместо проектного финансирования застройщиков другие финансовые инструменты предлагают эксперты Аналитического кредитного рейтингового агентства (АКРА). Это, по их мнению, поддержит строительную отрасль в сложный период.
Так ли это на самом деле?
С июля 2019 года рынок недвижимости работает согласно 214-ФЗ с использованием проектного финансирования и счетов-эскроу. Эти правила распространяются не только на строительство многоквартирных домов, но и на ИЖС. С точки зрения застройщиков, правила достаточно строгие. На старте строительства необходимо вложить собственные средства, только после этого есть возможность получить проектный кредит в банке. Очевидно, это дополнительная финансовая нагрузка, а стоимость этого кредита напрямую влияет на себестоимость кв.м жилья. При этом деньги от продажи квартир застройщик получает только после завершения стройки. Причем, если проект не покрывается счетами эскроу, то ставка вырастает и может достигать 20%.
Все это время деньги покупателей лежат в банке на специальных счетах эскроу. Таким образом средства граждан защищены от всевозможных рисков и потерь. На сегодняшний день 214-ФЗ единственно гарантирующая надежность схема строительства и приобретения жилья.
Идея экспертов АКРА состоит в предложениях, направленных на увеличения оборота на рынке недвижимости. Для застройщиков – это реальный выход в условиях стагнации рынка. Покупателям эти схемы позволят снизить финансовую и кредитную нагрузку в период высоких ставок по ипотеке. Однако появления такого количества схем взаимодействия как между компаниями, так и гражданами, усилит давление на судебную систему. Количество судебных прецедентов по каждому отдельному случаю будет множиться, что в целом создает повышенные риски во всей системе.
Проектные облигации, структурированное финансирование и уступка прав требования, позволяют привлечь деньги не только из банков, но и с рынка капитала, где инвесторы покупают облигации. При этом банки могут продавать свои права на получение долга с проекта специализированным финансовым организациям, которые, в свою очередь, могут выпустить облигации, обеспеченные этими долгами.
Да, застройщики не будут привязаны к изменениям условий кредитования со стороны банков. Графики выплат станут более щадящими и удобными для девелоперов. На первый взгляд снизятся риски для инвесторов, которые привыкли покупать акции и облигации, а не полностью приобретать недвижимость. Однако мы рискуем получить большое количество невостребованного строящегося жилья, которое в перспективе обвалит рынок еще больше.
Более того, эти схемы не новые для рынка, именно их Центробанк считает «серыми», так как они в полной мере не защищают средства покупателей от возможных потерь.
