Долгие годы главным инструментом финансирования строек в стране было проектное кредитование. Но повышение ключевой ставки ЦБ сделало многие традиционные финансовые схемы невыгодными для участников рынка. «Новый проспект» узнал, какие альтернативы есть у застройщиков и как в ближайшее время изменится рынок.
Марк Лернер, генеральный директор компании «Петрополь»:— Примерно 90−95% проектов в строительстве жилья и апартаментов реализуется при помощи проектного финансирования. Оно привычнее любых других инструментов, более отработанное и эффективно используется как крупными, так и небольшими застройщиками. Что касается облигационных займов, то это удел крупных компаний, корпораций.
Вообще, в нынешней рыночной ситуации существенным является не форма привлечения финансирования, а уровень процентных ставок в экономике. Что уж кривить душой, с учетом запредельной ключевой ставки любые финансовые механизмы становятся неинтересными для отрасли.
Уровень маржи, рентабельности строительного сектора сейчас — 10–15%. А с учетом процентной ставки в 19% и ставки по кредитам, которая превышает 20%, вложения в отрасль становятся просто убыточными.
Если текущий уровень ключевой ставки продержится долгое время или еще вырастет, объем строительства будет сокращаться и дальше, при том что за последний год он уже уменьшился в 2 раза по сравнению с тем, что было до кризиса.
Алексей Белоусов, генеральный директор Объединения строителей Санкт-Петербурга:— По сути, у нас есть только два механизма финансирования стройки: проектное финансирование и собственные средства застройщиков. Облигационные займы — это скорее финансовый инструмент, чем строительный. Я не слышал, чтобы петербургские застройщики сейчас активно его использовали. И вообще возникает вопрос, какой смысл сейчас инвестировать в стройку, доходность которой в общем-то ниже, чем текущая ставка ЦБ? На каком основании люди будут вкладываться в развитие строительной индустрии? Гораздо выгоднее просто отнести деньги в банк. Вклады там застрахованы от невозврата, особенно если речь о крупных государственных банках. А вложить деньги в облигации некой компании, пусть даже под 30% годовых, очень рискованно. Кто сейчас на это пойдет с учетом того, что квартиры и так продаются неплохо? Думаю, ответ очевиден.
Александра Болилая, директор по инвестициям Legenda:— Нельзя выделить какой-то один инструмент. Всё, что есть в арсенале застройщиков, позволяет эффективно привлекать капитал. Но у инструментов есть ряд различий, которые определяют релевантность выбранного способа в каждой конкретной ситуации. Если делать ставку на объем привлекаемых средств, то тут в приоритете проектное финансирование, банковские кредиты. А привлечение капитала на открытом рынке дает определенную финансовую свободу и гибкость, позволяет привлечь деньги быстро и в небольшом объеме. Под разные задачи — разные инструменты.
Я убеждена, что компании должны диверсифицировать свои источники капитала. Рынки денег сегодня стремительно развиваются. Например, рынок цифровых финансовых активов за год вырос более, чем в 4 раза (на конец II квартала 2024 года в обращении находится более 80 млрд рублей цифровых финансовых аналогов, хотя за аналогичный период прошлого года было около 17 млрд рублей). Поэтому эмитентам необходимо постоянно отслеживать нововведения и пробовать разные инструменты. Мы фокусируемся на максимально комфортном проектном финансировании и тестируем его в минимальных объемах, потому что деньги сейчас очень дорогие.
На мой взгляд, дополнительные финансовые возможности для проектов, которые придерживаются правил устойчивого развития и зеленого строительства, могли бы стать хорошим подспорьем для дальнейшего развития качества жилых проектов и оптимизации стойки в целом. Также со временем становится понятно, что один из востребованных инструментов — проектное финансирование — требует бо́льшей автоматизации, доработки алгоритмов работы с минимизацией воздействия человеческого фактора на процесс.
Пресс-служба Setl Group:— Основным инструментом в отрасли было и остается проектное финансирование. За уже почти 5 лет действия эскроу-счетов оно изменилось в лучшую сторону. Например, проектное финансирование стало распространяться на социальные объекты, которые возводит застройщик.
Есть также облигационные займы. Облигации в девелопменте интересны прежде всего на инвестиционной фазе как источник ликвидности для покупки земельных участков, когда привлечение средств проектного финансирования невозможно. Основные преимущества облигаций — возможность привлечь длинные деньги (на срок 3 года и больше) и бо́льшую сумму, нежели единовременная сумма кредита. Также ставка размещения облигаций может быть ниже, чем ставка кредитования, при наличии у эмитента хорошего рейтинга. Большинство облигационных выпусков девелоперов не предполагает обеспечения. При этом есть и существенные особенности, например необходимость соблюдать широкий перечень требований, предусмотренных законодательством по рынку ценных бумагах, необходимость иметь и поддерживать кредитный рейтинг, составлять и аудировать отчетность по МСФО.
Сергей Владимиров, руководитель филиала IBC Real Estate в Санкт-Петербурге:— Традиционно самым распространенным инструментом финансирования является банковское кредитование. Это понятный и отстроенный механизм для большинства участников рынка. Правила взаимодействия с банками также понятны, а их поведение предсказуемо.
Облигационные займы — это инструмент, к которому прибегает в основном крупный бизнес. Чтобы выпуск был успешным, рынок должен знать бизнес эмитента, доверять ему. Облигации, выпускаемые предприятиями среднего и малого размера, зачастую становятся для эмитента по стоимости купона ничуть не дешевле банковского кредита, потому что интерес к таким бумагам формируется только за счет повышенной доходности.
Есть еще такой инструмент, как ПИФы. Они были популярны до введения эскроу-счетов, когда девелоперы были заинтересованы в продаже квартир оптом, в том числе и с опционом по обратному выкупу. Однако с введением эскроу-счетов такая практика ушла в историю. Но с учетом бурного развития ПИФов и очень дорогого банковского кредитования мы, видимо, сможем увидеть возрождение популярности данного инструмента.
Ключевая разница между финансированием жилья и коммерции заключается в длительности горизонта реализации проекта. В коммерческой недвижимости сроки кредитования дольше, а график погашения менее интенсивный. Это позволяет собственнику рентного актива приобрести его и получать дивиденды в горизонте 5–10 лет. В жилом девелопменте оборачиваемость денег гораздо выше.
Наталья Сазонова, управляющий директор NF Dom:— Сейчас главный ориентир для девелоперов — то, насколько долго будет высокая ключевая ставка ЦБ, ведь она не только негативно влияет на потребительский спрос, но и создает трудную ситуацию для новых девелоперских проектов, которые придется начинать в условиях дорогого проектного финансирования.
Участники рынка будут по-разному адаптироваться к трудным условиям, но набор инструментов невелик: стимулирование продаж из собственных средств (отсрочки, рассрочки, субсидирование ставки, ипотека траншами); упрощение продукта для новых проектов. Также некоторые участники рынка будут пересматривать планы и ставить новые проекты на паузу, однако делать это вечно они не смогут.
Игорь Кокорев, операционный директор департамента стратегического консалтинга Nikoliers:— Для внешнего финансирования девелоперских проектов чаще используют кредиты. Данный инструмент хорошо подходит для проектной работы, а для отдельных типов недвижимости он имеет и дополнительные преимущества. Например, при строительстве жилья можно снизить ставку при выполнении или перевыполнении планов по наполнению эскроу-счетов, а при создании гостиниц есть возможность получения кредита по льготной ставке.
Повышение ставки ЦБ негативно скажется на всех типах недвижимости, но в меньшей степени на гостиничной. А в сегментах коммерческой недвижимости, которые не имеют льгот, действующая ставка является иногда заградительной, особенно для проектов с небольшой долей собственного капитала — на уровне 20–30%.
