Эксперты, опрошенные "РБК-Недвижимость", ожидают нового витка повышения ставок по ипотечным кредитам до 1 процентного пункта. Однако ожидается, что решение регулятора больше не окажет существенного влияния на спрос, поскольку ставки и без того находятся на очень высоком уровне.
На заседании в пятницу, 13 сентября, Центральный банк повысил ключевую ставку на 1 процентный пункт до 19% годовых, что стало вторым повышением подряд с июля, когда она была повышена на 2 процентных пункта с 16% до 18%.
Ставки еще выше, поскольку эксперты, опрошенные редакцией РБК, ожидают очередного витка повышения рыночных ставок по ипотечным кредитам - в пределах 1 процентного пункта, - тем более что крупнейшие банки (Сбербанк, ВТБ, Альфа-Банк) повысили ставки по депозитам, не дожидаясь решения ЦБ по ключевым ставкам. Текущие ставки по ипотечным кредитам варьируются от 21% и выше.
Согласно информации от компании Дом.ру, на 8 сентября среднерыночная ставка по ипотеке для новых домов составляет 20,88%, а для вторичного рынка - 20,84%. Эти данные основаны на предложениях двадцати крупнейших банков. В прошлом году эти цифры находились около отметки 13-14%.
Когда Центральный банк поднимает ключевую ставку, аналогично растут и кредитные ставки. Другой вариант - сократить операционные расходы и прибыль, что уже частично реализовано. Александр Цыганов, заведующий кафедрой ипотечного кредитования Финансового университета, объясняет, что именно поэтому происходят такие изменения в процентных ставках.
Александр Цыганов предсказывает, что ставки по ипотечным кредитам могут подняться еще на 1 процентный пункт в ближайшие несколько месяцев, но не все банки сделают это. Он уточняет, что текущие ставки достаточно высоки, поэтому банки вряд ли будут официально объявлять об их повышении. Вместо этого это будет раскрываться в каждом отдельном случае при работе с конкретным заемщиком, а не через рекламные кампании.
В то же время Цыганов допустил возможность снижения ставок по ипотечным кредитам за счет программ субсидирования, предлагаемых застройщиками. Он отметил, что этот вариант может стать существенным конкурентным преимуществом в свете еще более высоких процентных ставок.
Аналитики "Эксперт РА" также ожидают повышения ставок по ипотечным кредитам примерно на 1 процентный пункт. Финансовый рынок также ожидает повышения стоимости ипотечных кредитов по рыночным ставкам. Игорь Додонов из финансовой группы "Финам" пояснил, что текущие рыночные ставки по ипотечным кредитам уже отражают ужесточение денежно-кредитной политики, и после недавнего решения центрального банка он ожидает, что в ближайшие недели они вырастут еще на 0,5 процентных пункта.
Эксперты ожидают нового витка повышения ставок по ипотечным кредитам в пределах 1 процентного пункта. Спрос на жилищные кредиты продолжает снижаться второй месяц подряд на фоне отмены льготных ипотечных программ для новостроек, ужесточения других ипотечных программ и перехода на рыночные процентные ставки.
В августе, по данным Dom.ru, объем выдачи ипотечных кредитов в России сократился на 56% по сравнению с аналогичным месяцем прошлого года, до 375 млрд рублей. По мнению экспертов, несмотря на любые решения регулятора, спрос на жилищные кредиты, скорее всего, останется слабым, так как в основном он будет поддерживаться за счет льготных ипотечных программ. Разрыв между рыночными ставками и льготными ставками значителен, а рыночные процентные ставки и без того высоки, поэтому небольшие изменения ключевых ставок не окажут существенного влияния на спрос, как пояснил Валерий Пивень, управляющий директор и руководитель группы рейтингов финансовых институтов АКРА.
По словам эксперта, в 2024 году ожидается значительное снижение объемов выдачи ипотечных кредитов по сравнению с 2023 годом. Это связано с сокращением ряда льгот, таких как исчерпание лимитов на предоставление семейных ипотечных кредитов. Валерий Пивень, эксперт в этой области, не исключил, что дальнейшее сокращение выплат может быть вызвано исчерпанием этих лимитов, независимо от каких-либо изменений процентных ставок.
Татьяна Решетникова, заместитель руководителя ипотечного департамента "Этажи", добавила, что повышение ключевой ставки может привести к снижению лимитов по семейной ипотеке и негативно сказаться на спросе. Она пояснила, что банкам станет дороже субсидировать кредиты по льготной ставке, а некоторые кредитные организации, возможно, уже исчерпали свой лимит.
В целом, текущие рыночные выплаты представляют собой нестандартные, не массовые займы с большим первоначальным взносом и намерением заемщиков досрочно погасить кредиты. Об этом заявил управляющий директор рейтингового агентства "Эксперт РА" Юрий Беликов. Однако количество таких заемщиков ограничено, и есть потенциал для дальнейшего сокращения объемов кредитования - на несколько десятков миллиардов рублей в месяц. Эксперт признал, что, кроме того, платежеспособность спроса на рынке розничного кредитования снижается из-за перекредитованности и роста инфляции. По мнению экспертов, спрос на жилищные кредиты останется слабым независимо от решения регулятора, в основном поддерживаемый льготными программами.
Уменьшение количества людей, берущих ипотечные кредиты, как считают специалисты, способно привести к снижению стоимости жилья. Уже прослеживаются такие изменения. К примеру, летом цена на большие жилые комплексы в столице сразу упала на 4%. Татьяна Решетникова утверждает, что застройщики сейчас оказались между молотом и наковальней. С одной стороны, спрос уменьшается, и, следуя законам рынка, нужно менять цены, чтобы увеличить спрос. С другой стороны, существует риск инфляции. Компании получают деньги за продажи лишь после того, как дом сдадут в эксплуатацию, поэтому им сложно контролировать цены, поэтому мы не думаем, что стоимость новостроек резко понизится.
Она также отмечает, что владельцы недвижимости на вторичном рынке могут предложить увеличенные скидки, если они хотят продать жилье быстрее. Александр Цыганов считает, что цену на жилье можно изменить путем предоставления скидок, без значительного снижения. Он также упоминает возможность размещения денег на депозит под высокие проценты и ожидание, и принимает во внимание то, что застройщики имеют накопленные средства и тоже могут ждать. Таким образом, он делает вывод, что серьезного снижения цен в ближайшее время не будет, если только не возникнут дополнительные факторы.
