Покупка недвижимости всегда требует значительных финансовых вложений. К сожалению, иногда покупатели остаются не только без квартиры или магазина, но и без денег из-за мошенничества со стороны продавца. В таких случаях приходится обращаться в суд, но даже он не всегда может помочь в решении проблемы.
Чтобы избежать подобных ситуаций, необходимо тщательно проверять выбранный объект перед покупкой. Это может занять несколько дней, но лучше потратить время на проверку, чем потерять несколько миллионов рублей.
Не стоит верить словам продавца о том, что всё в порядке и нет никаких проблем. Ниже приведена подробная инструкция о том, как проверить юридическую чистоту квартиры или другого объекта недвижимости.
Какие документы нужны для совершения сделки купли-продажи?
**Регистрация права собственности**
В соответствии с пунктом 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации, гражданин может считаться владельцем какого-либо объекта недвижимости только после того, как его право на это имущество будет зарегистрировано в установленном законом порядке.
**Документы, необходимые для регистрации права собственности**
Продавец и покупатель могут договориться устно или заключить предварительный договор. Однако право собственности на недвижимость не переходит к новому владельцу до тех пор, пока они не обратятся в регистрационную палату и не предоставят необходимые документы. Сотруднику Росреестра необходимо передать три экземпляра договора купли-продажи и квитанцию об оплате государственной пошлины. Если продавец состоит в браке, он должен иметь при себе нотариально заверенное согласие супруга на сделку. Один экземпляр договора остаётся непосредственно в Росреестре.
Для заключения сделки также потребуются и другие документы, подтверждающие юридическую чистоту объекта, которые необходимо проверить на подлинность.
**Документы для проверки юридической чистоты объекта**
Покупатель имеет право запросить следующие документы:
* Правоустанавливающие документы. Продавец должен подтвердить, что является законным собственником квартиры, дома или иного объекта недвижимости. Это можно сделать с помощью договора купли-продажи, выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), свидетельства о праве собственности и т.д. Если продавец действует по доверенности, она должна быть нотариально заверена и иметь QR-код;
* Документы, определяющие права третьих лиц на проживание в квартире. Сюда относятся справки по формам №9 и №12, которые позволяют проверить, кто проживал в квартире, был прописан ранее и по какой причине выписан. Также может оказаться, что в квартире проживал гражданин, который получил срок в колонии, но потом имеет право вернуться сюда жить;
* Документы, подтверждающие наличие или отсутствие задолженностей по налогам, за поставленные коммунальные услуги и т.д.;
* Иные документы, относящиеся к данному объекту и позволяющие проверить его юридическую чистоту.
Данный перечень не является исчерпывающим. Покупатель также может проверить технический и кадастровый паспорта, наличие обременений со стороны суда или Федеральной службы судебных приставов (ФССП).
**Правоустанавливающие документы**
Правоустанавливающие документы подтверждают, что продавец законно владеет каким-либо имуществом. Он мог стать собственником на следующих основаниях:
* Покупка у застройщика, физического или юридического лица. Право собственности подтверждается договором купли-продажи и актом приёма-передачи. Продать можно даже будущее право владения, на данный момент подтверждённое договором долевого участия. В этом случае зарегистрировать право собственности можно только после сдачи дома в эксплуатацию и подписания акта приёма-передачи с застройщиком;
* Дарение. Подобная операция обязательно подтверждается договором, который подписывают даритель и получатель. Далее на основании этого документа необходимые записи вносятся в Росреестр;
* Приватизация. Ранее владелец мог проживать в данной квартире на основании договора социального найма. Потом он заключил с муниципалитетом сделку и получил недвижимость в собственность. В этом случае у него на руках должно быть постановление о приватизации;
* Наследование: по закону или по завещанию. В любом случае наследник сначала получает у нотариуса соответствующее свидетельство, а затем обращается в Росреестр для регистрации права собственности на объект;
* Рента и пожизненное содержание. Собственник квартиры имеет право заключить договор с любым лицом, в соответствии с которым передаёт последнему права на свою недвижимость. Вторая сторона обязуется за это выполнять определённые действия, например, оплачивать услуги ЖКХ, покупать необходимые продукты, лекарства и т.д. За получателем ренты (собственником квартиры) при этом остаётся право проживать в ней до самой смерти. Договор ренты заверяется в нотариальном порядке и считается правоустанавливающим документом;
* Решение суда. Нередко право собственности на недвижимость приходится доказывать через суд, например при разводе, наличии споров с застройщиком или предыдущим владельцем и т.д. Далее на основании вынесенного и вступившего в законную силу решения суда можно обращаться в Росреестр для регистрации права собственности, и именно судебное решение будет считаться правоустанавливающим документом.
Владельцем квартиры или её части может быть несовершеннолетний ребёнок. Однако в плане правоустанавливающих документов при этом ничего не меняется. Ему могли подарить квартиру или он мог стать участником приватизации. В то же время несовершеннолетний не может самостоятельно принимать решения о продаже своего имущества. Требуется согласие родителей (или иных законных представителей) и органов опеки.
Есть ещё один важный момент: в квартире даже единственного собственника могут быть прописаны его несовершеннолетние родственники. Лучше, если они будут выписаны до заключения сделки, иначе решать проблему придётся через суд. Просто так заставить несовершеннолетнего выписаться из квартиры невозможно, так как опека обычно выступает против подобных процедур. То, что родители продали квартиру, значения не имеет.
Свидетельство о праве собственности
В этом тексте перечислены все возможные документы, подтверждающие право собственности. Однако только один из них является основным — это свидетельство о праве собственности, которое ранее выдавалось Росреестром.
В этом документе обязательно указывались:
- правоустанавливающие документы, послужившие основанием для выдачи свидетельства;
- информация о владельце: паспортные данные и адрес прописки;
- сведения об объекте недвижимости: адрес, площадь, этаж и другие характеристики;
- вид права: собственность, аренда, бессрочное пользование с определёнными условиями и т. д.;
- кадастровый номер;
- подразделение Росреестра, выдавшее свидетельство.
Также в свидетельстве делалась отметка о том, что информация, указанная в нём, внесена в Росреестр.
Собственник недвижимости мог дополнительно обратиться в ЕГРН и запросить выписку. Формально в ней содержатся те же данные, что и в свидетельстве. Однако позднее свидетельства были упразднены, и сейчас выдаются только выписки. Те свидетельства, которые уже находятся на руках, остаются действительными.
Для дополнительной проверки покупатель может самостоятельно запросить выписку из ЕГРН. Эта информация доступна для всех желающих. Выписка из ЕГРН также имеет преимущество в том, что в ней отображаются все обременения, наложенные судом, ФССП или другими структурами.
Выписка из ЕГРН
В 2021 году выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) стала основным документом, подтверждающим право собственности на квартиру, частный дом или другой объект недвижимости. На основании этой выписки можно сделать первоначальные выводы о целесообразности заключения договора купли-продажи.
Министерство экономического развития утвердило несколько видов выписок:
* Об основных характеристиках. Это самый распространённый вид выписки, который содержит информацию о собственниках объекта, действующих обременениях и параметрах объекта, таких как адрес и площадь.
* О переходе прав собственности. Эта выписка содержит информацию о предыдущих собственниках квартиры с 1998 года, если эти данные были внесены в ЕГРН.
* О правах конкретного лица на владение объектами недвижимости.
Существуют и другие виды выписок, но для оформления договора купли-продажи они обычно не требуются, так как содержат иную информацию.
Первый вариант выписки — об основных характеристиках — позволяет узнать, кто является текущим владельцем квартиры, нет ли ограничений, наложенных судом. Важно отметить, что сделки купли-продажи могут быть оспорены не только предыдущими владельцами, но и лицами, жившими в этой квартире десять и более лет назад. Например, дети могут узнать о том, что родители обманули их с приватизацией или не выделили долю при использовании материнского капитала. Чтобы минимизировать риск подобных ситуаций, рекомендуется запросить также выписку о переходе прав.
При получении расширенной выписки следует обратить внимание на следующие моменты:
* Сколько лет квартира находится в собственности. Если её продают сразу после вступления в наследство, это может вызвать сомнения. Возможно, появятся другие наследники, претендующие на свою долю. Оптимальным вариантом является владение квартирой в течение десяти лет и более, так как в этом случае никто не сможет оспорить предыдущую сделку.
* Как часто квартиру перепродают. Если сделки происходят каждые год-два, это может указывать на наличие скрытых проблем, таких как проблемы с соседями или протекающая крыша.
Проверить данные по обременениям можно как по обычной, так и по расширенной выписке. При наличии ограничений Росреестр не зарегистрирует новый договор купли-продажи. Однако для получения максимально подробной информации рекомендуется заказывать расширенный вариант выписки. Из неё можно узнать:
* по какому адресу находится квартира, на каком этаже, какая площадь значится по документам;
* кто владеет квартирой на текущий момент времени;
* когда и по каким основаниям квартира переходила к новому владельцу;
* когда текущий собственник вступил в свои права владения, на каком основании (решение суда, покупка, наследование, приватизация и т. д.);
* установлены ли обременения и кем;
* кадастровую стоимость.
Для получения выписки можно обратиться непосредственно в Росреестр или многофункциональный центр (МФЦ), а также воспользоваться услугами многочисленных интернет-ресурсов. Стоимость документа составляет 250–400 рублей, а срок подготовки — от нескольких часов до трёх суток. Преимущественно выписка предоставляется в электронном виде.
Справки по форме № 9 и №12
В идеале, когда продаётся квартира, в ней никто не должен быть прописан. Однако иногда бывший владелец или члены его семьи отказываются сняться с регистрационного учёта добровольно. В таком случае вопрос можно решить через суд, но это требует времени и денег.
Чтобы избежать длительных уговоров, оплаты услуг юриста и судебных разбирательств, можно попросить у продавца следующие документы:
1. Справку по форме № 9. В ней указаны все, кто прописан в квартире на данный момент.
2. Справку по форме № 12. В идеале в ней никто не должен значиться. Однако в квартире могут быть прописаны лица, которые находятся в колонии, тюрьме, на поселении или в детском доме. Рано или поздно они могут появиться на пороге уже проданной квартиры. Новому собственнику придётся отстаивать свои права на недвижимость через суд.
3. Выписку из домовой книги. Хотя этот документ формально уже не действует, по нему можно узнать, кто и когда был прописан на интересующей площади.
Если в справке по форме № 12 значится хотя бы кто-то, от сделки лучше отказаться. Чаще всего в ней указываются те, кого выписали по решению суда заочно. В этом случае у выписанного гражданина, если у него есть веские основания, есть возможность оспорить решение суда и прописаться в квартире. Для нового собственника подобный исход часто связан с дополнительными расходами.
В идеальном случае продавец предоставляет выписки из поквартирной или домовой книги. Однако их официально отменили, и даже архивные данные не всегда выдают в некоторых регионах. Всё зависит от правил, установленных на уровне конкретной области или края. Если архивную справку № 9 не выдают, придётся тщательно изучать действующие формы.
Важно отметить, что закон не обязывает продавца срочно выписываться из квартиры перед подписанием договора купли-продажи. Не обязан он и выписывать родственников. Достаточно только указать в договоре, кто прописан в квартире. Покупателю остаётся самостоятельно решать, нужны ли ему такие проблемы.
Стороны могут договориться и указать в договоре, к какому времени все должны быть выписаны из квартиры. Однако важно понимать, что сотрудники Росреестра не будут следить за исполнением этого пункта договора. Если продавец не выполнит своё обещание, новому собственнику придётся обращаться в суд.
Однако могут возникнуть проблемы, если хотя бы одному из прописанных ещё нет 18 лет. У ребёнка должно быть новое место жительства. Судья отправит запрос в органы опеки. Этот процесс может затянуться на месяцы и годы.
Справка о долгах за коммунальные услуги
Новый собственник может не беспокоиться о долгах за коммунальные услуги, которые не были оплачены предыдущим владельцем. Однако иногда возникают проблемы, которых лучше избежать.
Например, поставщики услуг могут подать в суд на нового владельца и угрожать отключением воды, газа или электроэнергии. Покупатель может легко решить эту проблему, предоставив выписку из ЕГРН, подтверждающую дату перехода права собственности. Однако суды — это всегда потеря времени, энергии и денег. Лучше решить эту проблему до покупки квартиры.
Также новому собственнику придётся оплатить задолженность по взносам на капитальный ремонт. Если предыдущий владелец годами игнорировал платёжки, сумма может быть значительной.
Для проверки информации о долгах за коммунальные услуги можно запросить копию лицевого счёта. В нём указано, сколько человек прописано в квартире, сколько нужно платить и когда была внесена последняя сумма.
Из лицевого счёта также можно узнать, есть ли в доме мусоропровод, подключено ли здание к системе горячего водоснабжения и так далее.
В Москве можно запросить ЕЖД — единый жилищный документ. В нём содержатся данные:
* выписка из финансово-лицевого счёта;
* информация о наличии или отсутствии долгов за коммунальные услуги;
* данные о прописанных лицах (как в домовой книге);
* информация об изменении адреса и так далее.
Чтобы получить ЕЖД, достаточно обратиться в МФЦ или подать заявку онлайн через портал Госуслуг. Документ выдадут в тот же день, плата за услугу не взимается.
Благодаря ЕЖД можно значительно сократить время проверки квартиры. Не нужно обращаться в паспортный стол за выпиской из домовой книги или посещать управляющую компанию. Однако важно отметить, что ЕЖД выдаются только в Москве и не принимаются на федеральном уровне.
Для проверки наличия или отсутствия долгов можно обойти все ресурсоснабжающие компании и запросить отдельную справку. То же самое относится к Фонду капитального ремонта. Однако для ускорения процесса лучше получить лицевой счёт или ЕЖД.
Паспорт продавца
При общении с продавцом очень важно тщательно изучить его личность и проверить документы.
В первую очередь нужно осмотреть паспорт или другое удостоверение личности. Если документ выдан несколько лет назад, стоит учесть возможные возрастные изменения.
Если на первый взгляд всё в порядке, можно перейти к более серьёзной проверке. Для этого нужно зайти на сайт ГУ по вопросам миграции при МВД РФ и выбрать сервис «Проверка паспорта». Введя данные документа и контрольный код со страницы, можно узнать, не числится ли паспорт среди утерянных или принадлежащих умершим людям.
Некоторые категории граждан могут жить без паспортов. В таком случае у продавца могут быть следующие документы:
- паспорт моряка, который может получить только тот, кто работает на судне;
- загранпаспорт, который практически не используется внутри страны, но также может подтвердить личность;
- временное удостоверение личности, которое выдают в случае утраты стандартного паспорта и до его восстановления;
- удостоверение личности военнослужащего, которое могут получить офицеры и прапорщики.
В некоторых случаях продавец может отказаться предъявить паспорт и передать его в чужие руки. В такой ситуации лучше не спорить, а предложить провести необходимые проверки вместе или предоставить копию (серию и номер) документа.
Иные документы
В идеальном случае у квартиры есть только один собственник, который оплатил её полностью за счёт собственных средств. Если продавец не состоит в браке и не использовал для оплаты недвижимости материнский капитал или ипотечный кредит, то перечисленных ранее документов достаточно для проверки.
Однако такие идеальные ситуации встречаются редко. В реальной жизни это означает, что нам нужно продолжить проверку. Необходимо выяснить:
* отличается ли цена продажи от кадастровой;
* не находится ли квартира в залоге у банка;
* есть ли неузаконенные перепланировки;
* не состоит ли продавец на учёте в психоневрологическом или наркологическом диспансере;
* не использовались ли средства материнского капитала для оплаты части недвижимости.
Даже один положительный ответ может указывать на возможные проблемы в будущем, такие как претензии со стороны кредитора или детей продавца, которым не выделили доли.
Справка из банка о погашении задолженности
Большинство людей покупают квартиры в кредит. При этом недвижимость переходит в залог банку. Пока вы не выплатите всю сумму, вы не сможете продать квартиру без согласия банка. В противном случае банк может оспорить сделку.
Чтобы не оказаться третьим лицом в судебном споре, лучше сразу попросить продавца предоставить справку о том, что долг погашен. Для большей надёжности лучше сходить в банк вместе с продавцом. Если продавец говорит, что банк не выдаёт такие справки или принёс вам бумажку без печатей, лучше отказаться от сделки.
Долги перед банком — не единственная проблема. Арест на квартиру может быть наложен судом или судебными приставами. Также не стоит забывать о возможном банкротстве.
Чтобы проверить информацию, можно:
* зайти на сайт ФССП и воспользоваться специальным сервисом, для этого понадобятся ФИО и дата рождения продавца;
* проверить информацию на сайтах городского, мирового и арбитражного судов по месту жительства продавца. Возможно, решения уже вынесены, но приставы ещё не получили их для возбуждения исполнительных производств.
Если на квартиру нет ареста, владелец может её продать. Покупатель может приобрести такую недвижимость, но лучше заранее получить всю необходимую информацию. Чтобы внести оплату, можно открыть депозит.
Кадастровый и технический паспорта
Владельцы квартир часто делают перепланировку, но не всегда официально её оформляют. Чтобы узнать, соответствует ли реальная планировка квартиры официальной, можно запросить технический паспорт.
Проблема в том, что именно текущий владелец будет отвечать за перенесённые дверные проёмы, изменённую площадь санузла и другие переделки. Если жилищная комиссия обнаружит неузаконенную перепланировку, владельца квартиры могут:
* оштрафовать на основании КоАП РФ;
* обязать вернуть помещение в первоначальное состояние.
В худшем случае владельцу придётся оплачивать ремонт всего здания, если предыдущий собственник, например, снёс часть несущей стены, появились трещины в фундаменте и так далее. И покупатель даже не сможет предъявить претензии продавцу. Он мог проверить состояние квартиры, но не сделал этого.
Чтобы получить предварительную информацию, достаточно изучить выписку из ЕГРН. В ней обязательно будет план квартиры.
Если же нужны исчерпывающие данные, придётся настаивать на том, чтобы продавец обратился в МФЦ или БТИ для получения технического паспорта. Покупателю документ не выдадут.
Ранее план квартиры включался и в кадастровый паспорт. К настоящему моменту их отменили как самостоятельный документ.
Справки из психоневрологического и наркологического диспансеров
Иногда продавцы пытаются признать договор купли-продажи недействительным, утверждая, что на момент его заключения они находились под воздействием психотропных препаратов или были признаны недееспособными. В таких случаях покупатель может остаться ни с чем.
Чтобы избежать подобных ситуаций, рекомендуется попросить продавца предоставить справки из психоневрологического и наркологического диспансеров. Нотариус также может запросить эти документы, если сделка оформляется через него.
Справка из наркологического диспансера не гарантирует полную вменяемость продавца, но она подтвердит, что он не употребляет наркотики и не страдает от алкогольной зависимости.
Если недееспособное лицо решит продать свою квартиру, его родственники или опекуны имеют право оспорить сделку. Кроме того, сотрудник Росреестра может отказаться регистрировать договор, если поведение продавца будет вызывать сомнения в его адекватности.
Согласие супруга/супруги
Если квартира была куплена в браке, то для её продажи или обмена потребуется согласие супруга. При этом не имеет значения, на кого из супругов оформлена недвижимость.
Однако есть исключения из этого правила:
1. Если квартира была куплена до брака, то согласие супруга не требуется.
2. Если квартира была получена в дар или перешла по наследству, то согласие также не нужно.
3. Если между супругами заключён брачный договор, который предусматривает раздельное владение имуществом, то согласие также не требуется.
Во всех остальных случаях согласие супруга необходимо. Подписать его нужно в присутствии нотариуса.
Какие документы нужны, если использовался маткапитал?
Большинство семей, получающих материнский капитал, используют его в первую очередь для улучшения жилищных условий. Однако это может создать сложности при продаже квартиры, так как владелец сертификата обязан выделить доли супругу и детям. В результате несовершеннолетние становятся совладельцами недвижимости.
Чтобы продать такую квартиру, необходимо получить согласие органов опеки. Инспектору нужно убедиться, что детям предоставят новое жильё, которое будет не хуже той квартиры, которую они продают.
Не стоит полагаться только на слова продавца в этом вопросе. Лучше обратиться напрямую в опеку и узнать, имеется ли официальное разрешение на продажу конкретной квартиры.
Многие собственники не занимаются продажей недвижимости самостоятельно, а доверяют это дело родственнику или юристу. В таком случае составляется доверенность с указанием полномочий, которую подписывают в присутствии нотариуса. Собственник может передать представителю право на подписание договора, передачу его в Росреестр и получение денег.
Однако стоит помнить, что доверенности тоже могут подделывать. Проверить их подлинность можно на сайте Федеральной нотариальной палаты. Для этого нужно знать номер, дату и данные нотариуса. Если имеется QR-код, можно отсканировать его при помощи смартфона и проверить через ресурс ФНП.
Также можно обратиться к любому нотариусу с копией документа. Ответ будет получен сразу.
Сам процесс покупки довольно прост. В Росреестр предоставляются подписанный сторонами договор, квитанция об оплате госпошлины и удостоверения личности продавца и покупателя. Документы можно подать через МФЦ, а договор для надёжности подписать в присутствии нотариуса.
Формально закон не предусматривает иных дополнительных действий. Однако в интересах покупателя провести тщательную проверку выбранного объекта. Внимание уделяется прописанным лицам, собственникам, дееспособности продавца, его полномочиям и проведённым перепланировкам.
Если у вас остались вопросы, пишите на https://myjus.ru и наши специалисты ответят на все ваши вопросы. Консультация бесплатная!
