Практика показывает, что смена вида разрешённого использования (ВРИ) земельного участка в 2024 году – одна из самых популярных процедур среди собственников земли. Чтобы разобраться, как сменить ВРИ, какие документы нужны, куда обращаться и с какими сложностями можно столкнуться, мы обратились за помощью к юристам https://myjus.ru.
1. Основные положения.
Вид разрешённого использования (ВРИ) — это разрешённое законом функциональное использование земельного участка и капитальных объектов на нём. Проще говоря, это вид деятельности, которым можно заниматься на конкретном участке земли.
Изменение вида разрешённого использования земельного участка — это комплекс мероприятий, в результате которых корректируется направление целевого использования земли. Инициатором процедуры может выступить собственник земельного участка, его арендатор или пользователь.
Не все знают, что виды разрешённого использования делятся на три большие группы: основные, условно разрешённые и вспомогательные. У каждого земельного участка может быть несколько видов разрешённого использования, которые относятся к разным группам.
Изменить вид разрешённого использования не всегда просто. Например, вы не сможете изменить его, если он не предусмотрен градостроительным регламентом. Градостроительный регламент разрабатывается местной администрацией и является частью правил землеустройства и застройки (ПЗЗ).
2. Смена ВРИ: причины.
Смена вида разрешенного использования земельного участка может потребоваться, если вы планируете использовать его для других целей. Например, у вас есть участок под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), но вы хотите заниматься личным подсобным хозяйством (ЛПХ). В таком случае вам нужно будет изменить вид разрешенного использования с ИЖС на ЛПХ.
Если вы будете использовать земельный участок не по целевому назначению, это может привести к административной ответственности. Поэтому важно соблюдать установленные правила и использовать землю в соответствии с её назначением.
Если кто-то узнает, что вы используете земельный участок не по назначению, он может подать жалобу. Это может привести к проверке территории, по результатам которой владельцу выписывают предупреждение и обязывают изменить вид разрешенного использования в определенные сроки.
Если в установленные сроки вы не измените вид разрешенного использования, вам могут выписать штраф, а в худшем случае — изъять участок из частной собственности.
Еще одной причиной для изменения вида разрешенного использования может быть целенаправленное снижение кадастровой стоимости земельного участка. В некоторых случаях это может привести к уменьшению земельного налога.
3. Пример из практики.
Гражданин приобрёл земельный участок в Екатеринбурге для индивидуального жилищного строительства. Площадь участка составляет 350 квадратных метров. В соответствии с ЕГРН, кадастровая стоимость участка равна 900 000 рублей.
Ставка налога на землю в Екатеринбурге для такого вида разрешённого использования (ВРИ) составляет 0,24%. Это означает, что собственник участка должен будет ежегодно платить в казну 2160 рублей в качестве налога на землю.
Чтобы уменьшить сумму налога, гражданин решил изменить ВРИ на «Садоводство». В результате кадастровая стоимость участка снизилась до 450 000 рублей, а налог на землю уменьшился до 1080 рублей.
*Если вы планируете изменить ВРИ своего земельного участка, но не знаете, с чего начать, обратитесь к нашим юристам по земельному праву. Мы поможем вам разобраться в ситуации, подготовим необходимые документы, составим заявление и представим ваши интересы в Росреестре. Если возникнут сложности, мы готовы решить их даже в судебном порядке.
4. Порядок изменения вида разрешенного использования.
Порядок изменения вида разрешённого использования (ВРИ) земельного участка (ЗУ) не прописан ни в одном нормативном правовом акте (НПА). Однако, исходя из практики, можно сделать вывод, что начать следует с главного.
- Первым делом нужно узнать, возможно ли изменить ВРИ вашего земельного участка. Если такой возможности нет, то продолжать процедуру не имеет смысла.
- Затем следует ознакомиться с Правилами землепользования и застройки (ПЗЗ), которые разрабатываются местными органами власти.
- После этого необходимо подготовить документы. Что именно потребуется, зависит от конкретной ситуации. Мы рекомендуем проконсультироваться с юристами, чтобы уточнить этот момент.
- Затем нужно подать заявление в Росреестр. Это можно сделать онлайн через портал Госуслуг или личный кабинет на сайте Росреестра, а также лично через МФЦ.
- После рассмотрения заявления вам выдадут новую выписку из ЕГРН, в которой будет отражено изменение ВРИ и, соответственно, информации о земельном участке в базе данных.
- Если вам нужно изменить основной ВРИ, то за это отвечает Росреестр. Если же вы планируете сменить ВРИ на условно разрешённый, то следует обратиться в местную администрацию, которая выдаст разрешение на процедуру.
Важно помнить, что изменить основной ВРИ на вспомогательный нельзя. Допускается только добавление к основному виду использования вспомогательного вида.
5. Знакомимся с ПЗЗ и собираем документы.
Если вы хотите изменить назначение земельного участка, вам нужно ознакомиться с Правилами землепользования и застройки (ПЗЗ). В них содержится информация о вашем участке.
Важно помнить, что вы можете изменить вид разрешённого использования (ВРИ) только на тот, который предусмотрен градостроительным регламентом (ГР).
ПЗЗ доступны для всех желающих. Обычно их можно найти на официальном сайте администрации.
Чтобы изменить назначение земельного участка, вам потребуется подготовить следующие документы:
- заявление;
- гражданский паспорт;
- доверенность, если от вашего имени действует представитель.
Этот перечень актуален, если вы хотите изменить основной или вспомогательный ВРИ. Если же вы хотите поменять условно разрешённый вид, вам потребуется разрешение от местной администрации.
6. Подаем заявление в Росреестр.
Заявление об изменении вида разрешённого использования земельного участка подаётся в территориальное подразделение Росреестра.
Это можно сделать несколькими способами:
- лично, придя в Росреестр или МФЦ;
- онлайн, через личный кабинет на официальном сайте Росреестра;
- удалённо, через личный кабинет портала Госуслуг.
Практика показывает, что одной из самых распространённых причин отказа Росреестра в изменении вида разрешённого использования является неправильно составленное заявление. Поэтому лучше доверить его оформление профессионалам.
7. Как поменять вид условно разрешенного использования земельного участка и вспомогательный ВРИ.
В некоторых случаях, чтобы изменить назначение земельного участка или, точнее, вид разрешённого использования (ВРИ), необходимо получить разрешение от уполномоченного органа, например, местной администрации или земельного департамента. Для этого нужно подать заявление по форме, установленной правилами землепользования и застройки (ПЗЗ).
Решение о предоставлении разрешения или об отказе принимает глава администрации. Если решение положительное, то следующим шагом будет обращение в Росреестр.
Если же вам нужно изменить вспомогательный вид разрешённого использования, то для этого не требуется специальных разрешений. Достаточно подать заявление в Росреестр.
Важно отметить, что основной ВРИ нельзя изменить на вспомогательный. Собственник имеет право только добавить вспомогательный вид к основному.
8. Особенности процедуры, если вы арендуете участок.
Изменение вида разрешённого использования (ВРИ) земельного участка – это процесс, в результате которого меняется направление деятельности, которую можно осуществлять на этой земле. Право на обращение с заявлением о смене ВРИ имеют не только владельцы участков, но и арендаторы.
Согласно общим правилам, перед изменением ВРИ арендованного государственного или муниципального земельного участка необходимо получить разрешение от арендодателя. Однако, если иное не предусмотрено арендным соглашением, такое разрешение не требуется. Правила оформления разрешения устанавливаются муниципалитетом.
Чтобы получить согласие на изменение ВРИ, арендатору необходимо обратиться к арендодателю с заявлением. В заявлении нужно обосновать необходимость изменения ВРИ и попросить выдать письменное разрешение.
Если у арендодателя нет возражений относительно изменения ВРИ, он должен дать своё согласие на процедуру. После этого арендатор может обратиться с заявлением в Росреестр.
Однако есть случаи, когда арендатор не имеет права изменять ВРИ арендованного земельного участка. К таким случаям относятся ситуации, когда участок был получен во временное пользование в результате торгов или предоставлен для ведения конкретной деятельности, связанной с текущим видом разрешённого использования.
9. Пример из практики.
Гражданин Р. обратился в Росреестр с просьбой изменить вид разрешённого использования (ВРИ) своего земельного участка с индивидуального жилищного строительства (ИЖС) на личное подсобное хозяйство (ЛПХ). Участок находится у него в долгосрочной аренде.
Однако в осуществлении этих действий ему было отказано, поскольку он не предоставил соответствующее разрешение от арендодателя.
Тогда гражданин Р. обратился в Администрацию, где ему дали согласие на смену ВРИ. После этого мужчина снова подал заявление в Росреестр. На этот раз у ведомства не было причин для отказа.
Если у арендодателя нет возражений против изменения ВРИ, то нужно получить от него согласие на процедуру. Только после этого можно обращаться с заявлением в Росреестр.
Однако в некоторых случаях арендатор не имеет права изменять ВРИ арендованного земельного участка.
10. Когда изменить ВРИ невозможно.
В некоторых случаях изменение целевого назначения земельного участка невозможно ни при каких обстоятельствах.
Это происходит, например, если:
- в правилах землепользования и застройки (ПЗЗ) установлен запрет на изменение;
- земельный участок (ЗУ) был арендован на торгах;
- ЗУ используется не по назначению;
- в отношении ЗУ принято решение о комплексном развитии территории;
- ЗУ предоставлен для производственных целей в рамках программы импортозамещения и так далее.
Юристы https://myjus.ru обращают внимание, что ПЗЗ устанавливаются только для земельных участков, расположенных в населённых пунктах. Поэтому, если нужно изменить вид разрешённого использования (ВРИ) земельного участка другого назначения, следует руководствоваться отдельными федеральными законами, если таковые имеются.
11. Ответственность за нецелевое использование земли.
Использование земельного участка не по прямому назначению влечёт за собой административную ответственность. В соответствии со статьёй 8.8 Кодекса об административных правонарушениях Российской Федерации, нарушитель может быть оштрафован.
Размер штрафа зависит от категории нарушителя:
- Для граждан: от 10 000 до 100 000 рублей (не менее 0,5% и не более 1% от кадастровой стоимости земельного участка).
- Для должностных лиц и индивидуальных предпринимателей: от 20 000 до 300 000 рублей (не менее 1% и не более 1,5% от кадастровой стоимости).
- Для организаций: от 100 000 до 700 000 рублей (не менее 1,5% и не более 2% от кадастровой стоимости).
Если кадастровая стоимость земельного участка не определена, то за нецелевое использование участка владелец может быть оштрафован на сумму от 10 000 до 20 000 рублей. Для должностных лиц штраф составит от 20 000 до 50 000 рублей, а для юридических лиц — от 100 000 до 200 000 рублей.
Если земли сельскохозяйственного назначения или земли, предоставленные для строительства, садоводства или огородничества, не используются по назначению, штрафы могут быть увеличены.
Важно отметить, что если собственник не исправит ситуацию и не приведёт земельный участок в соответствие с его целевым назначением, то может быть принято решение об изъятии участка.
12. Судебная практика.
Правоприменительная практика свидетельствует о том, что большинство вопросов, связанных с изменением вида разрешённого использования, удаётся решить без обращения в суд. Однако в некоторых случаях судебное разбирательство всё же необходимо.
Например, гражданин Н. был вынужден обратиться в суд, чтобы оспорить решение Администрации об отказе изменить вид разрешённого использования земельного участка. Мужчина планировал заниматься на арендованной муниципальной земле сельскохозяйственной деятельностью. Он прошёл все этапы: от участия в аукционе до получения земли в аренду. Но после заключения договора аренды выяснилось, что земельный участок предназначен только для индивидуального жилищного строительства.
Гражданин Н. обратился в Администрацию с просьбой изменить разрешённое использование земельного участка с индивидуального жилищного строительства на личное подсобное хозяйство. Однако ему было отказано. В суде также не удалось добиться положительного решения, поскольку суд счёл действия ответчика законными.
13. Частые вопросы.
Можно ли перевести земли сельскохозяйственного назначения в земли для личного подсобного хозяйства (ЛПХ)?
В исключительных случаях, например, при изменении границ населённых пунктов, такой перевод возможен. Для этого необходимо подать ходатайство в исполнительный орган государственной власти или местного самоуправления.
Можно ли на участке ЛПХ построить многоквартирный жилой дом без изменения вида разрешённого использования (ВРИ) на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС)?
На землях ЛПХ разрешено возведение ИЖС, но только если участок является приусадебным, то есть находится в границах населённого пункта. Здание не должно превышать 20 метров в высоту и трёх этажей. Многоэтажные дома здесь строить нельзя.
Можно ли изменить вид разрешённого использования земельного участка в Москве? Сколько это будет стоить?
Порядок изменения ВРИ не зависит от региона, где находится земельный участок. Процедура стандартна для всех регионов. Чтобы изменить ВРИ, необходимо, чтобы запрашиваемый вид был предусмотрен градостроительными регламентами и правилами землепользования и застройки (ПЗЗ). В большинстве случаев за выполнение этих мероприятий плата не взимается.
14. Заключение эксперта.
Изменение вида разрешенного использования земельного участка может вызвать затруднения у неподготовленного человека. Часто сложности возникают уже на первом этапе.
Чтобы избежать проблем, в первую очередь стоит ознакомиться с Правилами землепользования и застройки. В этом документе можно найти информацию о всех основных, вспомогательных и условно разрешённых видах использования земли.
Если у вас остались вопросы, пишите на https://myjus.ru и наши специалисты ответят на все ваши вопросы. Консультация бесплатная!
