Ипотека помогает многим стать владельцами квартир в ситуациях, когда собственных средств на приобретение жилья нет. Но иногда даже нет возможности внести первоначальный взнос, и в таком случае шансы на одобрение кредита снижаются.
Рассказываем, возможно ли оформить ипотеку без первоначального взноса и что надо сделать, чтобы увеличить свои шансы на покупку квартиры.
Зачем нужен первоначальный взнос
Банки требуют, чтобы заемщики перечисляли первоначальный взнос, чтобы убедиться в серьезности намерений своего клиента. Статистика показывает, что если покупатель квартиры сразу тратит часть собственных денег на покупку, то он более ответственно подходит к выплате долга.
Если в процессе погашения обязательства что-то пойдет не так, банк может забрать квартиру. Допустить такую ситуацию заемщику гораздо легче, если он не вкладывал в покупку свои деньги. Но если вложена часть собственных средств, покупатель точно захочет их вернуть. Для этого нужно будет пройти несколько этапов, в частности, продать жилье, а после потратиться на судебные издержки, если банк будет реализовывать квартиру по решению суда. Кроме этого, залоговое жилье обычно продается гораздо дешевле того, на котором нет обременения. Все эти факторы в совокупности заставляют заемщика стараться выплачивать кредит своевременно.
Можно ли получить ипотеку без первоначального взноса
Несмотря на то, что банки не очень охотно выдают кредит без первоначального взноса, стать собственником квартиры такм способом все же можно. Чаще всего такая возможность есть при попадании под какие-то совместные программы с застройщиком либо специальные предложения. Если не брать во внимание такие ситуации, то помочь с одобрением кредита без первоначального взноса может другая недвижимость, которая находится в собственности будущего заемщика. Причем есть один важный фактор — то, что вы хотите приобрести, не должно быть значительно больше по стоимости того, жилья которая у вас есть и которую вы можете использовать в качестве залогового имущества. К примеру, если у вас в квартире живет взрослый ребенок, и вы хотите приобрести ему жилье без первоначального взноса, в качестве залога можно использовать собственную недвижимость, которая по стоимости примерно одинаковая с приобретаемой. Но обратите внимание, что если ваша собственность куплена в ипотеку долг еще не погашен, ее не получится использовать в качестве залога.
Если вы намерены брать ипотеку без первоначального взноса, нужно учитывать, что условия по ней будут не такими комфортными, как для стандартных случаев. Обычно в подобных ситуациях бывает больше процентная ставка. Как следствие, будет либо больше ежемесячный взнос, либо срок погашения кредита, но в любом из случаев сумма переплаты по ипотеке выйдет больше, чем по кредиту с меньшей ставкой.
При попытке обратиться в банк за одобрением кредита также важно понимать, что очень важна платежеспособность клиента. Разумеется, в жизни бывают разные ситуации, когда люди принимают решение купить квартиру срочно, но если у заявителя не было возможности накопить хотя-бы 10% от стоимости жилья, для банка это может означать, что клиент не сможет исправно погашать текущее обязательство.
В любом случае банк будет более тщательно оценивать заемщика. Обязательно будут учитываться стандартные моменты, такие, как кредитная история. Если у заемщика есть в прошлом просрочки по кредитам, это значительно снизит шансы на одобрение заявления. Практически нет шансов у тех заявителей, которые по каким-то причинам признаны банкротом — это также свидетельствует о том, что у заемщика могут возникнуть проблемы с выплатой или что он вообще перестанет погашать ипотеку, причем на каких-то ранних этапах.
Высокие шансы на одобрение кредита будут у наемных работников, у которых достаточно большой стаж и высокая зарплата – для банка это показатель стабильности доходов и того, что риск невыплаты ипотеки или пропуска обязательных платежей низки. Если заявитель — индивидуальный предприниматель, одобрение получить сложнее. Это связано с тем, что банк при определенных условиях относит таких заемщиков к зоне риска, к примеру, если их бизнес прогорит, им нечем будет выплачивать ипотеку.
Комментирует Лариса Афанасьева, основатель и генеральный директор агентства недвижимости «КоридорЪ»: «Ипотеку без первоначального взноса взять всегда сложнее, и в таком взносе заинтересованы обе стороны — банку нужны гарантии, а клиенту выгодные условия. Шансы, что банк одобрит такую ипотеку, малы, но они все же есть. Чтобы получить согласие, покупателю нужно соблюсти несколько важных условий. Во-первых, банк всегда более лоялен к постоянному клиенту – это может быть зарплатный проект или долгие беспроблемные финансовые взаимоотношения. Во-вторых, важен возраст заемщика. Предпочтение отдадут клиенту в возрасте 30-35 лет с семьей, с хорошей кредитной историей, со стабильным доходом и постоянной работой в крупной статусной компании. Обращаю внимание, что банки менее охотно дают одобрение самозанятым и ИП. Помимо этого, нужно быть гражданином РФ и иметь надежных поручителей».
Какие требования предъявляют к недвижимости
Если сравнивать шансы на одобрение кредита для покупки вторичной недвижимости и новостройки, то в случае покупки жилья в строящемся или недавно построенном доме они выше. Обычно для таких объектов застройщик самостоятельно налаживает отношения с банками, проходит аккредитацию, а после дает потенциальным покупателям квартиры список банков, в которые они могут обратиться. Банк, со своей стороны, уже уверен в том, что с недвижимостью этого застройщика проблем нет, поэтому в большинстве случаев одобряет кредит.
В случае со вторичным жильем шансы на одобрение ниже. Для банка важно понимать, что если у заявителя на получение кредита не получится погасить долг, он сможет продать жилье не дешевле общей суммы долга, чтобы вернуть свои деньги. В связи с этим квартиру в старом доме купить в ипотеку гораздо сложнее. А если вы подадите заявку на ипотеку в доме, который признан аварийным или предназначен под снос, вам точно откажут. Кроме этого, могут быть сложности с одобрением заявки на дома в отдаленных деревнях или отдельные комнаты, а не целые квартиры.
Процедура получения ипотеки на квартиру без первоначального взноса не отличается от стандартной схемы. Заемщик также обращается в банк, получает предодобрение заявки, а после этого уже выбирает недвижимость и получает окончательное одобрение. Потом проводится сделка и банк перечисляет продавцу положенную сумму средств, а заемщик начинает погашать кредит согласно составленному графику, который прилагается к кредитному договору.
Как точно не стоит повышать шансы на одобрение кредита
Иногда заемщики пытаются схитрить, чтобы не говорить банку о том, что у них недостаточно собственных средств для первоначального взноса. Для этого они предварительно договариваются с продавцом о завышении стоимости квартиры. К примеру, недвижимость стоит 4 млн рублей, а банку сообщают, что она на самом деле стоит 5 млн рублей. В таком случае, если банк соглашается оформить ипотеку, продавец пишет покупателю расписку, что он получил 1 млн рублей и для банка это считается первоначальным взносом.
Специалисты предостерегают покупателей недвижимости от попытки обмануть банк. В первую очередь, клиент должен предоставить отчет о рыночной оценке недвижимости. Теоретически, можно попытаться найти оценщика, который завысит стоимость. Но не нужно полагать, что у банка недостаточно инструментов, чтобы реально оценить стоимость квартиры. Кроме этого, банки работают только с проверенными оценщиками, которые не пойдут на обман, чтобы не испортить свою репутацию. Также учтте, что далеко не каждый продавец пойдет на завышение стоимости. К примеру, если тот после продажи недвижимости должен будет заплатить налог на прибыль, то чем большую суму он получит от продавца, тем большую сумму ему придется перечислить в бюджет. Поэтому не в его интересах идти на уступки покупателя, чтобы в итоге перечислить больше, чем положено.
«На сегодня минимальная сумма кредита без первоначального взноса составляет порядка 400 000 – 600 000 рублей. Процентная ставка на такой кредит будет выше, так как банк закладывает в нее свои риски. Помимо этого, банк может потребовать дополнительное обеспечение ипотеки, например, это может быть залог на имеющееся у клиента ликвидное движимое и недвижимое имущество. Гораздо реже, но на рынке встречаются совместные акции застройщиков и банков. Можно поискать такие варианты, но учтите, что вы будете ограничены в выборе объекта», — отмечает Лариса Афанасьева.
Как внести первоначальный взнос, не тратя собственные деньги
Если вам положен материнский капитал, то его как раз можно использовать в качестве первоначального взноса по кредиту. Это отличный способ обойтись без собственных средств, точнее, без собственных накоплений. Но учтите, что в некоторых регионах, где стоимость квартир высокая, даже всей суммы материнского капитала может не хватить для минимального размера первоначального взноса. В таком случае придется доложить свои деньги, но сумма уже будет гораздо меньше.
Что лучше – копить на первоначальный взнос или обойтись без него
С одной стороны, ответ кажется очевидным, что лучше накопить свои деньги и оформить более выгодную ипотеку – с меньшими процентами. Но на эту ситуацию можно посмотреть и с другой стороны. Пока вы будете копить деньги на первоначальный взнос, стоимость недвижимости может вырасти. В зависимости от того, сколько будет стоить жилье, разница в цене может быть даже больше переплаты по кредиту в случае, если сразу оформить ипотеку без первоначального взноса. Кроме этого, к тому времени, как вы накопите необходимую сумму, может вырасти процент по кредиту, также могут быть закрыты какие-то льготные ипотечные программы, которыми можно воспользоваться уже сейчас. Еще учтите, что если вам сейчас приглянулась квартира в строящемся доме, то к моменту сдачи дома в эксплуатацию объекты в нем могут стоить гораздо дороже.
Некоторые заемщики для того, чтобы была возможность выплатить первоначальный взнос по ипотеке, обращаются в банки для оформления обычного потребительского кредита. Специалисты советуют тщательно оценить ситуацию и сравнить переплату по потребительскому кредиту и сумму, которую они смогут сэкономить за счет более низкого процента по ипотеке. Поскольку ставка по потребительским кредитам гораздо выше ипотечных, тут можно не сэкономить, а наоборот, потратить больше. Также учтите, что банк при рассмотрении заявки на ипотеку будет обращать внимание на текущую долговую нагрузку – наличие еще одного обязательства и необходимость его погашать снизят шансы на то, что кредит вам одобрят.
Продажа ипотечной квартиры: как провести сделку, если недвижимость под залогом?
Квартира на вторичном рынке в ипотеку: как получить кредит и купить недвижимость?
Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости
