Приветствую всех на канале «Просто о сложном (юридические советы)»!
Размещаю информацию Федеральной нотариальной по оформлению сделок с недвижимым имуществом, в которой очень хорошо и подробно описаны риски, которые могут возникнуть у покупателя или продавца при оформлении сделок с недвижимостью в простой письменной форме, т.е. без оформления у нотариуса. Тему рисков при оформлении сделок с недвижимостью я неоднократно освещала в своих статьях, можете ознакомиться в подборках на канале.
Я лично оформляю сделки всегда у нотариуса, понимая, что риски будут минимизированы, документы проверены, намерения сторон оговорены, дееспособность проверена. Кроме того, у нотариуса останется экземпляр договора, дубликат которого я всегда могу получить. Минус - услуга платная, но лучше заплатить и спать спокойно, чем купить проблемный дом/квартиру/землю.
По сведениям Федеральной нотариальной палаты, в стране продолжает расти спрос на дистанционный формат нотариального удостоверения сделок с недвижимостью. В первом полугодии 2024 года сделок с участием двух и более нотариусов было зафиксировано на 90% больше, чем годом ранее.
Рост числа обращений в нотариальные конторы за удостоверением различных сделок с недвижимостью, как и во все времена, объясняется желанием людей обезопасить себя от правовых и финансовых рисков, которые могут повлечь операции с дорогостоящим имуществом.
1.Под защитой закона
В ряде случаев нотариальное заверение сделки с недвижимостью обязательно по закону. Это сделки с долями, а также с участием несовершеннолетних или недееспособных граждан. И нотариальная практика показывает, что такая мера абсолютно оправдана. Так, достаточно часто нотариусам при удостоверении сделки удается выявить нарушения прав третьих лиц при выделении долей материнского (семейного) капитала.
Например, заявители обратились за удостоверением продажи квартиры, единоличным собственником которой был 17-летний подросток.
Все документы, включая согласие органов опеки, были в порядке, но в ходе разговора выяснилось, что при покупке жилья был использован материнский капитал. Квартиру оформили на троих — мать, отца и младшего сына, после чего родители подарили свои доли ребенку. При этом в семье есть еще и старший сын, но ему долю не выделили.
Потенциальный покупатель узнал об этом факте только в нотариальной конторе и приобретать сомнительную квартиру отказался.
Что интересно, присутствующий там риелтор прямо заявил, что дождется совершеннолетия владельца недвижимости, чтобы спокойно продать ее без нотариуса.
Еще один пример, девушка пришла в нотариальную контору с намерением приобрести квартиру, в числе собственников которой были несовершеннолетние. По документам все было чисто, проблемы начались при обсуждении вопроса о способе расчета по сделке. Покупательница хотела воспользоваться депозитом нотариуса, но продавцы настаивали на наличных и хотели получить их до регистрации перехода права собственности.
В ходе беседы выяснилось, что органы опеки дали распоряжение купить для детей новый объект недвижимости. Но продавцы решили получить наличные, не исполнять распоряжение опеки и добиться от нее разрешения просто оставить деньги на счетах в минимальном количестве. Покупательница от такого сомнительного приобретения отказалась, а через неделю пришла в контору за заверением другой сделки, в которой продавец принял все ее условия.
Третий случай, когда обращение к нотариусу помогло защитить права и интересы пожилого человека. Органы опеки разрешили продать квартиру, среди собственников которой были несовершеннолетние, при условии дарения им долей, принадлежащих дедушке. Соответственно, в нотариальную контору семья обратилась за удостоверением сразу двух сделок — договора купли-продажи и договора дарения. Как выяснил нотариус, дедушка пребывал в абсолютной уверенности, что дарит эти доли внукам на время. Нотариус разъяснил, что временно дарить нельзя и внуки смогут вернуть доли только когда станут совершеннолетними и если сами этого захотят. После этого пожилой мужчина отказался от идеи подарка.
2. Подарок
Дурную славу одного из самых рискованных типов сделок с недвижимостью давно заслужили дарственные. В большинстве случаев участие нотариуса здесь необязательно, однако практика показывает, что порой это критически необходимо.
Возможностью заключить договор в простой письменной форме и оформить сделку в МФЦ часто пользуются мошенники. Они втираются в доверие к пожилым людям и обещают им в обмен на подаренную квартиру и денежное содержание, и уход, и заботу. Или поступают еще проще: вместо договора ренты или завещания дают на подпись дарственную. В итоге пенсионеры зачастую оказываются на улице — без жилья и средств к существованию.
Пример, с пожилой женщиной из Ленинградской области, обмануть ее пытался не посторонний человек, а родная дочь. Она попыталась зарегистрировать сделку дарения доли в квартире в МФЦ, но получила отказ, так как в данном случае предусмотрено обязательное нотариальное заверение.
В нотариальной конторе выяснилось, что мама ничего дарить дочке в принципе не собиралась, а в МФЦ ее уговорили поехать для подписания документов на получение социальных выплат.
Еще одна реальная история — москвичка пришла в нотариальную контору с намерением подарить свою двухкомнатную квартиру иностранному гражданину, который снимал у нее комнату. Во время беседы у нотариуса зародились сомнения в том, что заявительница осознает значения своих действий — она постоянно отклонялась от темы разговора. Также выяснилось, что у женщины есть дочь, с которой она поддерживает отношения. Нотариус попросил телефон дочери и описал ей ситуацию. Понятно, что сделка в итоге не состоялась, хотя при заключении договора в простой письменной форме через МФЦ результат мог бы быть иным.
Нотариусы, в отличие от сотрудников МФЦ, могут спасти потенциального дарителя не только от обмана, но и от их собственной правовой неграмотности.
Достаточно часто в нотариальные конторы приходят пожилые люди с запросом «хочу подарить квартиру после смерти». Также нередки случаи, когда заявитель говорит, что хочет «оформить квартиру на внука», не поясняя, что имеет в виду. Еще один вариант — намерение подарить жилье родственнику в обмен на уход и денежное содержание.
В каждом из таких случаев нотариусу приходится разъяснять, что право собственности к новому владельцу переходит сразу же после заключения договора дарения, и он может распорядиться этим правом как угодно, в том числе попросить дарителя освободить жилплощадь. Кроме того, договор дарения — безусловная сделка, а значит, уход и содержание получатель подарка обеспечивать не обязан. И расторгнуть договор дарения, если что-то пойдет не так, просто не получится.
После таких разъяснений значительная часть заявителей отказывается оформлять дарственную и находит другие способы распорядиться своим имуществом, например написать завещание или заключить договор ренты.
О том, что договоры дарения жилья должны проходить через нотариусов, говорят не первый год, в том числе на законодательном уровне. Уже этой осенью Госдума рассмотрит законопроект о введении обязательной нотариальной формы в этом сегменте сделок.
3.Поддельное доверие
Эксперты настоятельно советуют обращаться к нотариусам и в том случае, если одна из сторон сделки с недвижимостью, например продавец, действует по доверенности. В этом случае должно насторожить само нежелание второй стороны идти в нотариальную контору. Не исключено, что доверенность окажется недействительной или поддельной и это повлечет в дальнейшем судебные разбирательства.
Впрочем, с попытками продать квартиру по недействительной доверенности нотариусы все-таки сталкиваются. Достаточно распространенная ситуация: собственник умер, оставив доверенность, и злоумышленники пытаются этим воспользоваться. Понятно, что все доверенности аннулируются после смерти человека, но при заключении договора в простой письменной форме проверки действительности документа можно намеренно избежать. А нотариус обязательно подаст электронный запрос в органы ЗАГС, и факт ухода из жизни доверителя не останется без внимания.
Если говорить не об утратившей силу, а о поддельной или отозванной доверенности, то выявить ее несложно. Любой гражданин или сотрудник МФЦ может проверить достоверность документа через специальный реестр, действующий на базе ЕИС нотариата. Но есть один нюанс: сам текст доверенности находится в закрытой базе данных и доступен только нотариусам.
Как это позволяет выявить хитрые мошеннические схемы, показывает пример из практики нотариуса. К нему пришли за удостоверением покупки земельного участка, который был ранее приобретен у граждан, действующих по доверенности. Запросив промежуточные документы, нотариус увидел, что текст доверенности, предоставленный Росреестром, не совпадает с тем, который загружен в систему нотариата. Настоящая доверенность давала только право оформления участка и действовала шесть месяцев, при этом продали землю спустя год после ее оформления. Тогда договор заключили в простой письменной форме, и, судя по всему, подали в МФЦ поддельный скан документа. А сотрудники МФЦ смогли проверить только наличие доверенности в реестре, но не ее содержание.
4.Безопасность на расстоянии
Мошенническую схему можно построить не только на поддельной или недействительной доверенности, но и на самой настоящей. В СМИ описано немало случаев, когда собственник жилья выдавал доверенность на продажу недвижимости постороннему человеку, обычно риелтору, а потом оставался и без квартиры, и без денег.
На такие рискованные поступки граждане обычно решаются, если нужно продать жилье в другом городе, а на поездку нет ни времени, ни денег, ни желания. На самом деле сэкономить на билетах и не тратить отпуск на формальности можно и без риска лишиться своего имущества. Для таких ситуаций предусмотрено нотариальное оформление сделки в дистанционном формате с участием двух или более нотариусов.
Для этого представители сторон должны обратиться каждый к удобному для себя нотариусу. Главное условие — один из них должен работать в регионе, где находится сам объект сделки. После того как нотариусы проведут предварительную подготовку документов, они назначат сторонам сделки одно и то же время визита в нотариальные конторы, которые выбрали заявители.
В назначенный час нотариусы установят между собой видеосвязь по защищенным каналам, выяснят реальную волю сторон и ее соответствие волеизъявлению, осознанность и добровольность решения, зачитают участникам текст договора, разъяснят его правовые последствия.
После этого каждый из участников сделки расписывается на специальном планшете нотариуса, а затем договор удостоверяется усиленными квалифицированными электронными подписями всех участвующих в сделке нотариусов.
Подписанный документ сохраняется в отдельный реестр Единой информационной системы нотариата. Также нотариус, работающий с покупателем, отправляет документы в Росреестр для регистрации перехода права собственности.
5.Нотариус против рисков
Нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью в дистанционном формате нивелирует правовые риски, как и классическая схема с участием одного нотариуса, ведь по сути сама процедура никак не меняется и весь спектр проверок остается столь же обширным.
Как при обычной, так и при дистанционной сделке нотариус в силу закона обязан побеседовать со всеми ее сторонами, установить их действительные намерения, разъяснить последствия планируемого шага.
Убедившись в юридической чистоте сделки, нотариус поможет составить корректный договор. А после удостоверения сделки — самостоятельно направит сведения в Росреестр для регистрации перехода права собственности.
Важно и то, что документ с нотариальной печатью обладает повышенной доказательственной силой в суде. Кроме того, нотариус — единственный из профессиональных участников рынка недвижимости, кто несет полную имущественную ответственность за результат своей работы.
(Федеральная нотариальная палата, 02 сентября 2024г.).
Уважаемые подписчики и гости канала, надеюсь, информация Федеральной нотариальной палаты для вас будет полезной, перед оформлением сделки с недвижимостью, подумайте, стоит ли ее оформлять в простой письменной форме или все-таки обратиться к профессионалу, кстати, я в 2021 году дистанционно оформила сделку с недвижимостью, не выезжая за тысячи километров.
Подписывайтесь на мой канал, ставьте лайк, если информация для вас полезна, на канале помимо статей размещается судебная практика, новости и инициативы законодателя.
