Возможно и другое развитие событий: девелопер войдет в программу КРТ, а расходы будет компенсировать за счет покупателя, убеждая того, что инфраструктура с нуля обходится слишком дорого. Но самый, пожалуй, изощренный метод — это налаженные денежные поступления после того, как жилье сдано в эксплуатацию. Покупает человек дом в коттеджном поселке. А после выясняется, что дорога к нему принадлежит частному лицу и за проезд надо платить. На слух дикость, а в реальности проблема, знакомая многим.
Новым владельцам застройщик продает участки под дома. А вот земли общего пользования вместе с коммуникациями оставляет у себя в собственности. Затем создает управляющую компанию (УК) и назначает плату буквально за все. Доходит порой до полной глупости.
В одном из поселков Истринского района деньги берут за каждое открытие шлагбаума — и с жителей, и с гостей.
Каким же образом хозяевами инфраструктурных объектов становятся физлица? Тут все просто: застройщик банкротится, а свою собственность переуступает другим — непременно аффилированным лицам. И такое возможно: порядок передачи земель общего пользования от застройщика собственникам не установлен, права на общее имущество не закреплены, да и с юридическим статусом того же коттеджного поселка есть сложности. Еще два года назад подмосковные власти совместно с федеральным Минстроем и Росреестром начали работу над законом, чтобы поставить точку в противостоянии жителей поселков и владельцев земель. Но до решения проблемы еще далеко.
Строительство коттеджей в Щелковском районе Подмосковья.
Вот несколько высказываний жителей Подмосковья по этому поводу.
- Елена: «Самое страшное, что земли «для ИЖС» предоставляются коммерческим структурам десятками гектаров без предварительного выделения территорий общего пользования (улиц, береговых полос рек, мест под отдых, детских площадок и т.п.) и без утверждения проектов планировки жилых кварталов».
- Оксана: «Хорошая схема, застройщик является собственником земель общего пользования, а собственники участков платят ему деньги на содержание этих земель. Граждан делают заложниками мошенников. Перекрывают дороги, выключают свет, вымогают денежные средства на содержание того, что содержать должен муниципалитет и профильные организации».
- Петр: «Из береговой полосы реки и улиц нарезали 150 соток под ИЖС, оставив жилой квартал без единого места под спорт и отдых».
- Александр: «Почему я должен платить за обслуживание нашей деревни баснословные деньги какой-то коммерческой организации?! Все коммуникации построены за наши кровные. Причем передать их в профильные эксплуатирующие организации председатель ДНП [дачное некоммерческое партнерство] не хочет, так как это его бизнес. Вот и вынуждены я и мои соседи, а впоследствии и наши дети, платить дань председателю!»
- Алла: «Свободные люди, купив участок для ИЖС, оказываются фактически в колонии-поселении со шлагбаумами, контрольно-пропускным режимом, улицами в частной собственности. Людям важно знать, что это не именно им так не повезло, а что это система. Администрация не тратит денег на обустройство новой жилой застройки, фиктивные ДНП/СНТ/ТСН собирают дань, ну а новые крепостные пытаются защитить свои права в судах».
- Николай: «Прям возврат в крепостную Россию. Похоже, что такая теневая система развития территорий отлично себя зарекомендовала».
- Александр: «Вот, пожалуйста, наше правовое государство, и это в 20 километрах от столицы! А что же творится в регионах, вообще беспредел?»
Надо ли напоминать, что улицы населенного пункта (о коттеджном ли поселке идет речь или о деревне) по определению не могут находиться в частной собственности — это закреплено в Земельном и Гражданском кодексах. Общая территория не подлежит приватизации.
Об установке какой-либо платы даже говорить нелепо. Собственники жилья в частном секторе обязаны заплатить лишь за подключение к общим инженерным сетям. Дальнейшее их содержание включено в тарифы на газ, свет, воду и прочее. Плюс налоги, которые мы платим.
Куда «уходят» земли
По данным NF Group, еще в 2020-м в свободном обращении находилось почти две тысячи лотов под жилую и коммерческую застройку. К текущему году их количество сократилось в пять раз, а по площади — вдвое! Помимо этого, участки могут годами лежать без движения и сменить не одного владельца, прежде чем начнется стройка. Это хорошо известная рынку практика. Неслучайно же говорят о «лендлордах». Бесчисленные гектары земли просто покоятся в загашниках или ожидают привлекательной цены. Чиновники же хотят, чтобы девелоперы «распаковали кубышки» и строили прямо сейчас, несмотря на пост-ипотечный кризис.
Серьезной проблемой в масштабах страны является и выбытие сельскохозяйственных земель. Только в Подмосковье, где их свыше 1 млн гектаров, четверть не используется по назначению, 57 тысяч считаются неликвидными, 60 тысяч предложены к изъятию.
Куда же выбывают сельхозугодья? А их перепрофилируют под индивидуальное жилищное строительство. Например, в Башкирии некоторое время назад из категории с/х земель вывели сразу 75 гектаров. После чего собственник размежевал их на 586 участков. Прокуратура усомнилась в законности подобных действий.
Купить, перепрофилировать и перепродать
Вид разрешенного использования (ВРИ) земли — это главный фактор, определяющий ее кадастровую стоимость и величину налога. После смены ВРИ эта стоимость, а с ней и налоговые отчисления могут уменьшиться. Возможно и обратное — повышение выкупной стоимости. Однако Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» считает стремление покупателей менять назначение земли отголоском прошлого:
Анна Раджабова:
«Прежде на участках, отведенных под сельскохозяйственные нужды, нельзя было регистрироваться в домах и получать почтовые адресы. Но с 2000-х годов ситуация кардинально изменилась. Более того, налог на сельскохозяйственные земли (под дачи) даже ниже. Тем не менее многие клиенты ментально остаются в прошлом и проводят процедуру смены ВРИ на индивидуальное жилищное строительство».
К этой процедуре прибегают в основном девелоперы. Им нужны солидные территории для дробления и выгодной продажи. Неслучайно же Минсельхоз Московской области решил снова закрутить гайки и повысить платеж за смену ВРИ сразу в 10 раз. Один из аргументов — если гражданин, купивший пашню, не намерен использовать ее по прямому назначению, пусть компенсирует бюджету потерю сельхозугодий. И тут важен один нюанс: а как, собственно, выглядит плата за изменение ВРИ? К сборам ее не отнесешь, потому что равнозначная услуга взамен не предоставляется. Чиновнику Росреестра надо лишь внести сведения в ЕГРН — не самая трудоемкая процедура. Официальным налогом тоже не назовешь, так как она не закреплена в Налоговом кодексе. Выходит, мы имеем дело с налогом, но скрытым. А именно — на прибыль собственника земли, коммерческая привлекательность которой увеличилась.
Еще одно свежее предложение Минсельхоза — установить минимальный размер участков под сельское хозяйство в два гектара, чтобы пресечь дробление земли. Немного раньше в Севастополе законодатели запретили выделять на с/х земле участки менее одного гектара. В регионе на протяжении многих лет шла хаотичная застройка совхозных полей. Они кроились лихими темпами: хочешь — покупай две сотки, хочешь — десять. Ситуация зашла так далеко, что пришлось решать проблему законодательно.
Читайте также
Загружено с ошибкой.
Садоводам «включили счетчик», но продлили амнистию
Новые правила обязывают дачников ликвидировать вьюнки и одуванчики, освоить земли и зарегистрировать сараи
В июне перед завершением программы льготной ипотеки был зафиксирован абсолютный рекорд по выдаче кредитов, в том числе на строительство индивидуальных жилых домов. Цена квадратного метра поднялась в среднем на 14%. Эксперты говорят, рост продолжится. И земельные нововведения, похоже, станут одним из триггеров. Специалист по земельно-имущественным отношениям на условиях анонимности прогнозирует следующее:
«Только за счет удорожания смены ВРИ цены в новостройках Новой Москвы могут вырасти минимум на 10% за год. Последние предложения Минсельхоза увеличат затраты компаний на эту процедуру процентов на пятьдесят-семьдесят. И в итоге мы получим увеличение цен на недвижимость».
А какую цель преследуют чиновники, вводя десятикратное повышение? Надеются предотвратить нецелевое использование земли и сократить спекуляции с ней? Или радеют за бюджет? Ведь только в прошлом году Московская область собрала за смену ВРИ по заявлениям собственников 1,6 млрд рублей.
Анна Раджабова:
«Непосредственно от этой меры потенциальный эффект для пополнения бюджета выглядит незначительным, ведь большинство клиентов на фоне удорожания смены ВРИ перестанет проводить эту процедуру. Однако действия властей могут носить комплексный характер. Не исключено, что в ближайшей перспективе они вновь ужесточат правила пользования сельскохозяйственными землями, чтобы обязать собственников менять их назначение».
Одно из ужесточений Минсельхоз МО анонсирует уже сегодня: если земли с вновь утвержденным ВРИ не задействуют по назначению, власти будут возвращать их в сельскохозяйственный фонд. Возможности для этого найдутся, обещают нам.
