Ранее мы рассказывали о том, могут ли изъять единственное жилье за долги, и как работает исполнительский иммунитет – читать статью.
Эта статья не затрагивала ситуацию, когда единственное жилье находится в ипотеке. О таких ситуациях мы расскажем сегодня.
По общему правилу на жилое помещение, являющееся единственным пригодным для постоянного проживания гражданина-должника и членов его семьи, может быть обращено взыскание, если такое жилье является предметом ипотеки.
В то же время неоднократно ВС РФ указывал на невозможность обращения взыскания без учета обстоятельств каждого конкретного дела, а сейчас такая практика нашла отражение и в законодательстве.
Сложившаяся судебная практика
Определение Верховного Суда РФ от 12.03.2021 N 305-ЭС14-7512(25)
В рамках банкротства гражданина А. Банк, у которого этот гражданин взял кредит на покупку квартиры, обратился в суд с требование о включении в реестр требований кредиторов гражданина А. требования о выплате задолженности по кредитному договору. Обязательство по выплате кредита было обеспечено залогом, то есть квартира, на покупку которой были взяты денежные средства у Банка, была в ипотеке. Таким образом, включение требования Банка в реестр требований кредиторов гражданина А. фактически означает обращение взыскание на заложенное имущество – квартиру, находящуюся в ипотеке.
Суды включили требования Банка в реестр.
Верховный Суд РФ отменил судебные акты о включении требований Банка в реестр требований кредиторов, поскольку они ведут к существенному дисбалансу прав и законных интересов сторон: должник в отсутствие просрочки по обеспеченному залогом обязательству лишается единственного жилья, являющегося предметом залога.
При этом, предъявление требования об обращении взыскания на предмет залога возможно только при неисполнении или ненадлежащем исполнении обеспеченного залогом обязательства.
В аналогичных обстоятельствах в Определении от 27.04.2023 N 305-ЭС22-9597 Верховный суд РФ указал следующее.
По спорному долгу перед банком отсутствует просрочка, так как заемщик исправно платит по кредитному договору в предусмотренные договором сроки (срок действия кредита установлен до 2029 года).
Права кредитора обеспечены залогом единственного жилья лица, в отношении которого введена процедура банкротства.
Необходимость защиты своих имущественных интересов вынуждает банк, в частности, к принятию соответствующих мер, направленных на обращение взыскания на предмет залога.
Однако при отсутствии просрочки по обеспеченному обязательству принятие подобного решения может существенным образом нарушить баланс взаимных прав и обязанностей участников спорных отношений, в том числе принимая во внимание нахождение в залоге единственного пригодного для проживания жилья.
В подобных обстоятельствах суд, обязан предложить сторонам найти выход из сложившейся ситуации, приняв экономически обоснованное и взаимовыгодное решение, не нарушающее прав иных лиц.
Суд предлагает сторонам заключить мировое соглашение (разработать локальный план реструктуризации) в отношении этого единственного жилья, по условиям которого взыскание на данное имущество не обращается, при этом залогодатель не освобождается от исполнения обязательства перед залоговым кредитором по завершении процедуры банкротства (ипотека сохраняется без применения правил пункта 3 статьи 213.28 Закона о банкротстве).
По условиям подобного соглашения погашение обеспеченного обязательства не может осуществляться за счет иного имущества должника, на которое претендуют другие кредиторы.
В случае необоснованного разумными экономическими причинами отказа кредитора от заключения мирового соглашения (в частности, если положение 5 кредитора не ухудшается по сравнению с тем, как если бы процедуры банкротства не было) суд вправе утвердить локальный план реструктуризации применительно к правилам пункта 4 статьи 213.17 Закона о банкротстве. Согласия иных кредиторов для утверждения судом такого плана реструктуризации не требуется.
В данном деле судом был утвержден локальный план реструктуризации долг (оплата в соответствии с графиком платежей).
«Свежие» изменения закона
1. Федеральный закон от 08.08.2024г. № 282-ФЗ О внесении изменений в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» и отдельные законодательные акты Российской Федерации 8 августа 2024 года, вступил в силу 8 сентября 2024 года.
- Должнику предоставлено право привлечь к погашению ипотечного кредита третье лицо.
Заем, который предоставит третье лицо должнику для погашения ипотеки, поступает только банку, в залоге у которого находится ипотечное жилье.
Недвижимость исключается из конкурсной массы.
- Появилась возможность заключать мировое соглашение только с одним кредитором - банком, в залоге у которого находится недвижимость.
Для заключения такого мирового соглашения согласие финансового управляющего или других кредиторов не нужно.
2. Федеральный закон от 12.06.2024 № 140-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)", вступил в силу 11 сентября 2024 года.
Вводится упрощенный порядок продажи предмета залога.
Физическое лицо, которое взяло ипотеку в личных целях, может продать заложенное имущество в упрощенном порядке, чтобы полностью погасить ипотечный кредит по договору.
Воспользоваться этим правом должник может до обращения взыскания на залоговое имущество.
Для реализации права на самостоятельную продажу имущества, находящегося в ипотеке, необходимо направить в Банк заявление о намерении продать недвижимость. Банк (залогодержатель) обязан рассмотреть такое заявление в течение 10 дней и согласовать его при отсутствии ограничений, установив минимальную цену продажи в уведомлении о согласии. Минимальная цена продажи, которая определяется как объем требований банка на день окончания срока реализации.
Отказать банк может только, если:
- залогодатель находится в процедуре банкротства;
- имущество заложено нескольким залогодержателям для обеспечения исполнения разных обязательств;
- имущество является предметом предшествующей и последующей ипотеки.
Срок самостоятельной реализации имущества - 4 месяца со дня, когда Банк (залогодержатель) получит заявление. Однако Стороны вправе продлить этот срок.
Денежные средства от продажи имущества будут переведены банку, а разница между ценой продажи и размером задолженности будет перечислена заемщику.
Когда иммунитет на «единственное жилье» не работает вообще
Иммунитет на единственное жилье не работает, если такое жилье еще строится.
Объектом сделки по договору долевого участия выступает право требования (жилье). Однако, такое жилье не может считаться единственным, поскольку юридически жилья нет.
Соответственно, при наличии задолженности перед Банком за покупку строящегося жилья по договору долевого участия, требование Банка о возврате задолженности подлежит включению в реестр требований кредиторов гражданина-банкрота. А договор долевого участия в строительстве будет включен в конкурсную массу должника.
***
Записывайтесь к нам на консультацию (кликабельно), чтобы узнать лучшее индивидуальное решение ваших вопросов.
