В нашей стране есть две давние проблемы: это дураки и дороги. Однако современная экономическая ситуация добавила ещё одну проблему — несостоятельность застройщиков, которые строят жилые дома.
Первые две проблемы абстрактны, а третья — конкретная и неожиданная, как выстрел в голову. Что происходит, когда застройщик, работающий по схеме долевого строительства, объявляет о своём банкротстве? Чем это грозит несчастному дольщику? Как ему не остаться без денег и без жилья?
В 2011 году в Закон о банкротстве (127-ФЗ) был добавлен новый раздел, полностью посвящённый вопросам банкротства застройщиков. Это было сделано из-за того, что огромное количество россиян, участвующих в долевом строительстве, отдав последние деньги, оставались без квартир и без денег, вложенных в строительный проект.
Нет такого города на карте России, где бы не разорился девелопер, а люди не выходили на улицы с плакатами, требуя справедливости.
Теперь закон есть, и у дольщиков появилась надежда, что государство наконец-то защитит их, как это обещает Конституция.
Законодательная база
Основными документами, регулирующими процедуру банкротства в сфере долевого строительства в России, являются:
* Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…»;
* седьмой параграф Федерального закона от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».
Признаки скорого банкротства застройщика
Работу российских девелоперов необходимо постоянно контролировать. Банкротство — это не внезапное событие. Первые признаки надвигающейся проблемы можно заметить заранее. Уже сам факт задержки в строительстве или несоблюдения сроков может служить сигналом тревоги.
Дополнительными признаками возможного банкротства могут быть следующие ситуации:
* офис компании перестаёт отвечать на телефонные звонки и оказывается закрытым в рабочее время при личном посещении;
* строительство завершено, но передача готовой квартиры дольщикам задерживается.
В таких случаях дольщикам следует незамедлительно обратиться к руководству строительной компании с письменной претензией. Также можно подать иск в арбитражный суд. Нельзя терять время.
В какие сроки подают заявление о внесении в реестр кредиторов
Даже если дольщик узнал о банкротстве застройщика, когда процедура уже началась, он всё равно может заявить свои требования как кредитор. У него есть ещё 60 дней на то, чтобы сделать это во время конкурсного производства.
Обычно арбитражный управляющий письменно уведомляет всех кредиторов об открытии реестра требований. Он должен отправить уведомление заказным письмом, а также опубликовать информацию в газете «Коммерсантъ». Также информация о начале дела о банкротстве строительной компании публикуется в Едином реестре банкротств, и это тоже является сигналом для того, чтобы заявить о своих требованиях.
Как определяют размер требования дольщика
При банкротстве учитываются затраты дольщика по договору долевого участия (ДДУ) и ущерб, который определяется как разница между рыночной стоимостью квартиры и фактически оплаченной суммой.
Важно отметить, что при банкротстве фирмы можно вернуть только те деньги, которые были заплачены застройщику за машиноместо или нежилое помещение.
Дольщикам, столкнувшимся с банкротством, предоставляется возможность участвовать в собрании кредиторов. Число голосов, которые имеет каждый дольщик, зависит от суммы его затрат на строительство по ДДУ и ущерба, нанесённого банкротством.
Форма требования при банкротстве застройщика
Заявление необходимо написать в трёх экземплярах. К заявлению следует приложить копии договора долевого участия и квитанций.
Отправить заявление нужно заказным письмом или передать его лично арбитражному управляющему, назначенному на период банкротства. При этом важно, чтобы арбитражный управляющий расписался на втором экземпляре заявления в подтверждение его получения.
Есть ли у дольщика при банкротстве преимущество перед другими кредиторами
В случае банкротства застройщика дольщики попадают в третью очередь кредиторов. Остальные кредиторы стоят в очереди перед ними. Дольщики имеют право выбора: получить деньги или квартиру.
Если банкротство строительной компании привело к убыткам для дольщика, ему также будет предоставлена компенсация. Если, конечно, будет чем компенсировать.
Кто последний? Я за вами: очереди кредиторов при банкротстве застройщика
После банкротства компании может возникнуть необходимость в выплатах. Существует четыре категории лиц, которые имеют право на такие выплаты:
* граждане, пострадавшие из-за действий банкрота;
* штатные сотрудники застройщика, который обанкротился (задолженность по зарплате);
* дольщики;
* другие кредиторы.
А куда обращаться при банкротстве тем, кто приобрёл жильё не по договору долевого участия (ДДУ), а по предварительной купле-продаже? В таком случае им следует потребовать признания их договора договором долевого участия. Обычно судьи удовлетворяют такие требования в делах о банкротстве. После этого покупатели, став дольщиками, смогут требовать неустойку за задержку передачи готового жилья в соответствии с законом №214-ФЗ.
Какие требования при банкротстве застройщика нужно заявлять?
Рассмотрим подробнее права дольщиков в случае банкротства застройщика. У них есть три основных требования:
1. Признать право собственности на построенную квартиру.
2. Признать право владения долей общего имущества, если дом ещё не достроен.
3. Получить обратно свои деньги, а также неустойку за просрочку и компенсацию ущерба, причинённого из-за банкротства строительной компании.
Все материальные претензии по банкротству застройщика содержатся в реестре требований. Кроме того, существует специальный раздел реестра — реестр требований о передаче квартир.
Закон о банкротстве позволяет дольщикам подавать заявление о включении в оба реестра одновременно. Однако они могут выбрать только один вариант — получить деньги, построенное жильё или долю в недостроенной многоэтажке.
Важно знать, что в случае банкротства застройщика есть некоторые тонкости. Например, чтобы получить свою квартиру, дольщикам необходимо через суд, ведущий дело о банкротстве, признать на неё право собственности и внести запись об этом в Росреестр. После этого квартира будет выведена из конкурсной массы, сформированной при банкротстве строительной фирмы, и её уже точно не будут продавать с аукциона.
Право собственности на жилплощадь (или долю в незаконченном доме) позволит дольщикам после банкротства организовать жилищно-строительный кооператив вместе с другими обманутыми дольщиками, чтобы завершить стройку или продать недостроенный объект.
Если же после банкротства дольщики решили вернуть свои деньги, им стоит знать следующее:
* У банкрота денег на выплаты вряд ли имеется.
* Того, что ещё осталось, не хватит на всех дольщиков, так как уйдёт на платежи первым и вторым очередникам.
В общем, процедура банкротства полностью вернуть свою долю деньгами не позволяет. Можно надеяться только на половину суммы.
Однако тем, кто получил статус обманутого дольщика после 2017 года, повезло. В законе 214-ФЗ были внесены изменения, и деньги при банкротстве могут вернуть из фонда долевого строительства, который создаётся благодаря этим правкам.
Гражданам, которых коснулось банкротство до 2017 года, можно попробовать вернуть часть денег по страховке. Ведь по закону все строительные компании обязаны страховать возможное банкротство застройщика при долевом строительстве с 2019 года.
Что дает статус «обманутого дольщика»?
Долевой участник строительства может получить статус обманутого дольщика только после того, как его фамилия будет внесена в специальный реестр. Этот перечень ведётся местными исполнительными органами власти после открытия дела о банкротстве строительной компании.
Только находясь в этом реестре, можно рассчитывать на государственную поддержку в случае банкротства застройщика. Власти сами определяют, как помочь дольщикам. Это может быть материальная помощь, субсидии на завершение строительства или привлечение нового застройщика, который завершит работу лучше предыдущего.
Куда обратиться при банкротстве девелопера?
Дела о банкротстве рассматриваются исключительно в арбитражных судах. Для подачи иска обманутому дольщику необходимо обратиться в арбитражный суд по месту регистрации строительной компании. При себе нужно иметь договор долевого участия (ДДУ), документы, подтверждающие оплату указанной в ДДУ суммы, а также другие необходимые документы.
Помимо арбитража, можно обратиться в компанию страховщика, с которой застройщик-банкрот заключил соответствующий договор. Также можно обратиться к поручителю, если таковой имеется, или к местным властям для внесения в реестр обманутых дольщиков после банкротства.
Юридическая сторона дела о банкротстве
**Что делать дольщику, если застройщик объявил о банкротстве?**
Процесс банкротства застройщика, инициированный судом, может занять до года и даже больше. Раньше банкротство проводилось в несколько этапов:
1. **Этап наблюдения.** На этом этапе назначается финансовый управляющий, который собирает и анализирует информацию о деятельности застройщика. Это может занять до полугода. По результатам работы финуправ составляет отчёт, который затем оглашается перед собранием кредиторов и судом. Суд принимает решение о дальнейшей судьбе застройщика: либо компания продолжает работу, если есть надежда на завершение строительства, и утверждается план реструктуризации, либо объявляется о банкротстве фирмы, она ликвидируется, а имущество продаётся с молотка.
2. **Реструктуризация.** Если суд одобряет реструктуризацию, то это следующий этап банкротства, который может длиться до двух лет. По итогам работы финуправляющего на этом этапе суд принимает решение о введении внешнего управления или о банкротстве фирмы.
3. **Конкурсное производство.** Сегодня, после последних поправок в законодательстве, это единственный этап банкротства, если суд одобрил заявление о банкротстве. Судья отдельным решением отстраняет руководство компании от работы. Вся власть переходит в руки конкурсного управляющего. Он распродаёт имущество на торгах, организованных после банкротства, и рассчитывается вырученными деньгами с кредиторами.
- Реестр кредиторов в деле о банкротстве
Чтобы стать кредитором в реестре, дольщику необходимо обратиться к арбитражному управляющему с соответствующим заявлением.
Реестр при банкротстве застройщика отличается от реестров, которые ведутся при банкротстве других юридических лиц. Это связано с тем, что в реестр включаются не только денежные требования, но и «натурные» требования, такие как получение готовой квартиры (доли в недостроенном доме).
Однако иногда суды не учитывают эту специфику и начинают процедуру банкротства в общем порядке, который предусмотрен для обычных юридических лиц. Это может быть невыгодно для дольщиков. Поэтому им рекомендуется обратиться с ходатайством о проведении процедуры банкротства в особом порядке, предусмотренном 7-м параграфом закона о банкротстве (127-ФЗ).
- Споры при создании реестра участников строительства
Чаще всего споры возникают, когда финансовый управляющий не хочет включать требования пострадавшей от банкротства стороны в реестр или вообще отказывается это делать.
Ещё один случай, когда в реестре появляются фиктивные дольщики или дублирующиеся записи о недвижимости.
При возникновении любых споров в деле о банкротстве решение может принять только судья (статья 201.4 Закона №127-ФЗ «О банкротстве»). Если судья разрешит внести изменения отдельным распоряжением, то их внесут в реестр. Если откажет, то вопрос будет закрыт.
Важно отметить, что дольщик имеет право в течение 15 дней после возникновения спора подать ходатайство судье на действия финансового управляющего (пункт 8 статьи 201.4 Закона №127-ФЗ).
Также в течение месяца суд может рассмотреть жалобы на финансового управляющего (статья 60 Закона о банкротстве). Решение судьи можно оспорить в вышестоящем арбитражном суде.
- Оспаривание включения в реестр требований других дольщиков
В делах о банкротстве споры могут возникать между дольщиками по поводу их требований, уже внесённых в реестр.
Важно знать, что для оспаривания претензий других участников строительства в деле о банкротстве необходимо сначала ознакомиться с реестром. Управляющий обязан предоставить его для изучения любой стороне дела о банкротстве в соответствии со статьёй 201.2 Закона № 127-ФЗ «О банкротстве».
После ознакомления с реестром претензии можно подать в течение 15 дней.
- Передача жилья после банкротства
В случае объявления о банкротстве строительной компании суд может принять следующие решения в отношении дольщиков:
1. Узаконить права участников строительства на оплаченное ими жильё. Это произойдёт быстро, если:
- компания-банкрот успела получить разрешение на ввод в эксплуатацию построенной многоэтажки;
- акт приёмки датирован более ранним числом, чем заявление о банкротстве.
2. Передать жильё покупателям, если разрешение на эксплуатацию дома уже подписано. Иногда при этом акт приёмки ещё не подписан. В таких случаях квартиры будут переданы при следующих условиях:
- большинство кредиторов четвёртой очереди не возражают;
- после выделения из конкурсной массы квартир оставшегося имущества будет достаточно, чтобы закрыть обязательства по первым двум очередям;
- многоэтажка не оказалась в залоге у банков;
- квартир хватает на всех дольщиков.
3. Передать недостроенное здание самим кредиторам, чтобы они своими силами достроили его. Это может быть очень затратно, особенно если дом существует только в виде фундамента.
4. Назначить на строительство многострадальной многоэтажки нового подрядчика, если найдётся строительная фирма, которая возьмёт на себя обязанность погасить все долги после банкротства предшественника.
- Признание права собственности
К сожалению, нередко банкротство строительной компании происходит до того, как жильцы получают право собственности на свои квартиры. Что же делать в такой ситуации?
Если процедура банкротства находится на стадии наблюдения или санации, то лучше всего обратиться напрямую к застройщику. Однако если компания уже перешла под внешнее управление или находится на стадии конкурсного производства, то необходимо обратиться в арбитражный суд с соответствующим требованием.
- Неустойка при банкротстве застройщика
В случае банкротства строительной компании, закон о правах потребителей позволяет требовать неустойку в размере одной третьей ставки рефинансирования Центрального банка за каждый день просрочки. Для этого необходимо обратиться в арбитражный суд, который занимается процедурой банкротства.
- Нежилые помещения при банкротстве стройфирмы
В соответствии с пунктом 7 Федерального закона № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» суд открывает отдельный дополнительный реестр для требований по передаче жилых помещений. Однако для требований по передаче нежилых помещений такого отдельного реестра не существует. В этом случае требования по нежилым помещениям включаются в общий список, и они будут удовлетворяться только в денежной форме и только в четвёртую, последнюю очередь.
При банкротстве застройщика до этой очереди доходит лишь небольшая часть необходимой суммы. Поэтому важно требовать от суда признания права собственности на нежилое помещение. Это возможно, если здание построено хотя бы на 75%. В противном случае остаётся только надеяться на возврат денежных средств.
- Что будет с ипотекой при банкротстве девелопера
Жильё в строящемся многоквартирном доме было куплено в ипотеку? В таком случае, даже если строительная компания обанкротится, это не повод прекращать выплаты по жилищному кредиту.
Банк, который предоставил кредит, не имеет отношения к договору между дольщиком и строительной компанией. Он просто ссудил деньги, и ему всё равно, случится ли банкротство, начнётся ли война или высадится десант с Альфа-Центавры.
Однако заёмщику всё равно придётся платить. Ситуация может быть драматичной: если строительная компания обанкротится, то неизвестно, вернут ли дольщику деньги за квартиру или саму квартиру.
Банкротство застройщика: новое в законе
В последнее время в закон о банкротстве были внесены следующие новшества:
1. Появился новый участник — Фонд защиты прав пострадавших граждан. Если строительная компания-подрядчик обанкротится, то работы по завершению строительства будут финансироваться из резервов Фонда, которые формируются за счёт обязательных взносов фирм-подрядчиков. Фонд был создан в конце 2017 года (20 октября). Теперь каждый застройщик обязан перечислять 1,2% от стоимости договора долевого участия (ДДУ) на счёт этой организации. Если не перечислить сумму, то договор заключить не получится. Проверить факт перевода денег за конкретный договор можно на официальном сайте Фонда.
2. Закон о банкротстве наделил Фонд большими полномочиями в делах о банкротстве строительных подрядчиков:
* выдача аккредитации арбитражным управляющим;
* обращение в арбитражный суд с иском о банкротстве застройщика, если фирма внесла обязательные платежи в Фонд согласно Закону № 214;
* оспаривание в арбитражном суде сделок фирмы-подрядчика;
* финансирование завершения строительства при банкротстве строительной компании;
* выплата дольщикам денег после банкротства подрядчика (если собрание дольщиков решит обратиться за выплатой в Фонд).
3. В законе о банкротстве появился новый термин — «участник долевого строительства». Этим термином стали называть и покупателей квартир в так называемых блокированных застройках (из 3 и более блоков). Из термина исключили юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, оставив только обычных граждан, которые покупают жильё для себя или своих родственников по договору долевого участия, заключённому с застройщиком. При этом фирма должна перечислить взносы в Фонд и на эскроу-счета.
4. Сегодня банкротство строительной компании исключает этапы наблюдения и санации. После того как суд примет иск о банкротстве от строительной фирмы, он сразу инициирует последний этап — конкурсное производство. Оно длится 12 месяцев с правом продления по ходатайству сторон ещё на полгода.
5. Были ужесточены квалификационные требования к должности конкурсного управляющего, который ведёт банкротство.
Чтобы успешно аккредитоваться, менеджер по банкротству должен:
* иметь стаж работы руководителем в строительной сфере не менее трёх лет или успешно проведённые процедуры банкротства с тремя и более предприятиями;
* иметь безукоризненную, с точки зрения законодательства о банкротстве, репутацию за последние три года (отсутствие отводов от процедуры банкротства по ходатайствам кредиторов и т. д.).
6. Изменилась структура реестра требований при банкротстве. Появился отдельный реестр для тех, кто хочет получить свою квартиру после банкротства. Раньше требования по возврату денег и квартир были в одном реестре. Теперь эти требования адресуются непосредственно финансовому управляющему, а не в арбитражный суд, как раньше. Менеджер по банкротству рассмотрит и «расфасует» требования по реестрам, уведомив об этом дольщика письменно.
Какие денежные требования можно подать:
* о возврате денег, внесённых по ДДУ;
* о возмещении убытков, которые понёс дольщик из-за банкротства фирмы;
* о возвращении денег, уплаченных по аннулированному судом или признанному незаключённым ДДУ;
* прочие финансовые требования по банкротству направляют в суд, предварительно ознакомив с копиями иска финансового управляющего и должника.
Закон установил новый срок для включения в реестр требований кредиторов при банкротстве – три месяца с момента получения уведомления о банкротстве от финансового управляющего. Ранее этот срок составлял два месяца и отсчитывался с даты публикации информации в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве или в газете «Коммерсантъ».
Финансовый управляющий теперь не может возражать против требований кредиторов, возникших в результате банкротства. Если дольщик или организация не согласны с решением управляющего, они должны подать иск в суд в течение 15 дней. В случае явного бездействия арбитражного управляющего в деле о банкротстве, можно обратиться с жалобой к судье.
Очередность удовлетворения требований кредиторов при банкротстве также изменилась. Первые две очереди остались без изменений, а третью разделили на три подгруппы:
1. финансовые требования дольщиков, которые не подпадают под критерии других очередей;
2. требования по банкротству от имени фонда, который выплатил дольщикам их деньги и теперь хочет получить компенсацию от должника;
3. требования по возмещению ущерба от дольщиков, а также претензии других кредиторов.
Введена новая мера, обеспечивающая права дольщиков при банкротстве строительной компании – компенсационный фонд. Теперь этот фонд, как новый участник долевого строительства, имеет право требовать деньги с застройщика после того, как расплатится с дольщиками.
Расчёт производится следующим образом: общий метраж всех квартир в многоквартирном доме умножается на среднюю цену квадратного метра жилья в данном регионе на момент заключения договора долевого участия. Полученная сумма является максимально возможной выплатой по требованиям всех дольщиков.
Однако компенсационный фонд выплатит деньги только в том случае, если строительная компания до наступления банкротства внесла все необходимые взносы на его счета. Если же взносы не были внесены, то ждать денег от фонда бессмысленно.
- Общее собрание дольщиков при банкротстве
Решение о том, где найти средства для расчётов со всеми участниками долевого строительства, принимает общее собрание дольщиков. Если участников более пятисот, собрание можно провести заочно.
Количество голосов каждого дольщика зависит от суммы, которую он внёс по договору долевого участия (ДДУ).
Чтобы решение было принято, необходимо согласие трёх четвертей дольщиков. Воле оставшейся одной четверти собрание не будет следовать.
Решения собрания участников строительства принимаются тремя четвертями голосов участников, которые голосуют по конкретному вопросу. То есть решение принимается не всеми участниками долевого строительства, а только теми, кто присутствует на собрании и голосует.
Собрание по поводу банкротства будет считаться состоявшимся, если на нём присутствовали больше трети всех участников, а их голоса составили больше половины от общего числа голосов дольщиков. В противном случае кворума не будет.
Ещё одно нововведение касается случаев, когда квартиры уже получены, но приемочные акты не подписаны. Теперь таким дольщикам необходимо написать ходатайство в арбитражный суд о признании прав собственности на квартиры. Это право у них появляется, если более трети квартир многоэтажки уже оформлены в собственность или если в деле о банкротстве уже есть решение суда о признании их права собственности на жильё.
- Новые требования к строительным организациям
С 2018 года законодатели ввели более строгие требования к застройщикам.
Теперь разрешение на строительство выдаётся только на один объект. Раньше застройщики могли получить разрешение сразу на несколько объектов.
Кроме того, у компании должно быть на счетах не менее 10% от объёма строительного фонда. Также банки усилили контроль за транзакциями строительных фирм.
- Переход на эскроу-счета
С 1 июля 2019 года в России планируется переход от существующей системы оплаты долевого участия к открытию эскроу-счетов. Это изменение затронет всех участников долевого строительства.
Принцип работы эскроу-счетов схож с тем, как это происходит на AliExpress. При покупке товара на этой платформе продавец не получает деньги до тех пор, пока покупатель не подтвердит, что посылка дошла до него и с ней всё в порядке. Аналогичный принцип будет применяться и в долевом строительстве. Участники сделки переведут деньги на специальный банковский счёт, где они будут храниться до завершения строительства и сдачи жилья в эксплуатацию.
Застройщик сможет воспользоваться этими средствами только после того, как участники получат ключи от своих квартир и не будет критических претензий по качеству строительных работ. Это обеспечит высокую защищённость денег, но может привести к росту цен на готовое жильё.
Дело в том, что для ведения работ девелоперу необходимы средства, которые он может получить только в кредитных организациях. У них высокая маржа, которая и увеличит стоимость квадратного метра.
По подсчётам правительства РФ, до конца 2020 года более 95% сделок по ДДУ будут совершаться по новой схеме, через эскроу-счета.
Девелопером называют предпринимателя или организацию, создающие новые строительные объекты.
Важно отметить, что деньги, поступившие на эскроу-счёт, будут заморожены до даты сдачи многоэтажки в эксплуатацию. Только после этого строительная компания сможет ими воспользоваться.
До середины 2019 года все российские застройщики обязаны открыть по одному банковскому счёту на каждое полученное разрешение на стройку. При этом счёт должен быть открыт только в банке, уполномоченном государством. Это позволит избежать злоупотреблений доверием граждан со стороны руководителей фирм-подрядчиков.
Кроме того, деньги на эскроу-счетах защищены от нецелевого использования. Закон обязывает банки страховать эти счета по аналогии с вкладами. Максимальная сумма страхования — 10 миллионов рублей. Страхованием занимается АСВ (Ассоциация по страхованию вкладов), что обеспечивает дополнительную защиту от банкротства.
Говоря проще, каждому дольщику гарантируется возврат сумм до 10 миллионов рублей в случае банкротства подрядчика.
- Отказ от договоров долевого участия
С 1 июля 2019 года на рынке недвижимости России появится новый тип взаимодействия между застройщиками и гражданами — проектное финансирование. Этот подход заменит долевое участие в строительстве (ДДУ).
Долевое строительство привело к серьёзным проблемам, когда из-за банкротства компаний-застройщиков граждане оставались без обещанных квартир. В настоящее время в стране насчитывается около 1300 долгостроев, в которые люди вложили свои средства. Сроки сдачи этих объектов неизвестны.
В Реестре пострадавших от банкротства застройщиков сегодня зарегистрировано более 80 тысяч семей, заключивших договоры долевого участия. И это число продолжает расти.
- Что такое проектное финансирование
Старую схему долевого участия заменит схема проектного финансирования. По этой схеме застройщик будет получать деньги от покупателей квартир в кредит, а банк будет контролировать использование этих средств.
В этой схеме участвуют три стороны:
* покупатель квартиры;
* застройщик, который обязуется построить дом;
* банк, который гарантирует, что деньги будут использованы по назначению.
Это позволит избежать проблем, которые возникали при старой схеме долевого участия.
- Как будет происходить сделка?
Заказчик вносит средства на специальный счёт эскроу, предназначенный для финансирования строительства квартиры. Банк, где открыт этот счёт, предоставляет застройщику кредит на осуществление строительных работ.
После завершения строительства и ввода дома в эксплуатацию средства со счёта эскроу переводятся на счета застройщика, а покупатели въезжают в свои новые квартиры.
Деньги, внесённые на счёт эскроу, предназначены для финансирования строительства и оплаты качественно и в срок выполненных работ. До тех пор, пока дом не будет сдан, никто не имеет права распоряжаться этими средствами: ни банк, ни покупатель, ни строительная компания.
Девелопер строит дом, используя для этого собственные средства или привлекая кредиты.
- Элементы проектного финансирования
Отмена жилищных сертификатов и жилстройкооперативов, которые не предоставляли дольщикам финансовых гарантий.
Внедрение эскроу-счетов в практику. Теперь каждая сделка обязательно сопровождается банком.
Для начала строительства требуется получить разрешение. В итоге появился новый механизм, сочетающий в себе черты договора долевого участия (ДДУ) и проектного финансирования.
Сейчас счета эскроу можно открывать по желанию, но с июля 2019 года это станет единственным возможным способом внесения денег в проект.
Строительные организации больше не смогут по одному разрешению строить несколько объектов. Однако существует лазейка, когда создаются несколько юридических лиц, на которые получаются отдельные разрешения. Чтобы предотвратить такие случаи, закон ужесточил требования к застройщикам.
- Окончательный переход на проектное финансирование
С начала июля 2019 года в России можно будет строить новые дома только на кредитные средства или на деньги, которые есть у самого застройщика. Это правило не будет распространяться на новостройки, разрешения на строительство которых были получены до июля.
Эпоха договоров долевого участия в строительстве (ДДУ) уйдёт в прошлое, потому что новые договоры будут заключаться по новым правилам.
- Последствия перехода на проектное финансирование
К сожалению, переход на новую модель имеет и некоторые недостатки. В условиях продолжающегося экономического кризиса многие люди могут отказаться от покупки жилья в новостройках из-за существенного увеличения стоимости.
Из-за этого некоторые мелкие застройщики могут быть вынуждены уйти с рынка. Однако стоит отметить, что ностальгия по низким ценам при оформлении договоров долевого участия теперь компенсирована стопроцентными гарантиями со стороны государства, что дольщиков больше не будут обижать.
Проектное финансирование строительства лишит застройщиков быстрых денег, которые они раньше получали сразу и много. Банки будут кредитовать строительную отрасль, что неизбежно приведёт к росту цен. Раньше покупатели рассчитывали на тридцатипроцентный дисконт при заключении ДДУ, но теперь его не будет. Полюса изменятся с точностью до наоборот, удорожав участие в проектном финансировании на те же тридцать процентов.
Кроме того, кредитные учреждения не любят давать долгосрочные кредиты, а займы на строительство являются именно такими, рассчитанными на несколько лет. Из-за инфляции и других рисков банкиры вынуждены повышать процентные ставки, чтобы застраховаться от возможных финансовых потерь. Поэтому им безопаснее работать с крупными девелоперами, чем с мелкими застройщиками. Начинающие застройщики вряд ли смогут найти кредитора, который предоставит им деньги на проект, что может привести к банкротству мелких игроков рынка недвижимости или их слиянию с крупными конкурентами.
- Насколько поднимутся цены новостроек?
Вопросы цен на квартиры являются одними из самых актуальных для современных россиян. Однако, поскольку новый глобальный проект ещё не проверен временем, сложно предсказать, как он повлияет на стоимость сдаваемых квадратных метров.
Однозначно можно сказать, что цены вырастут. Но насколько именно — пока неизвестно.
Девелоперам придётся выплачивать кредиты, взятые на строительство недвижимости. Они окажутся в положении любого ипотечного заёмщика. Сегодня ипотека доступна примерно под 10% годовых, а за три года — среднее время постройки многоэтажного дома — переплата составит 30%. Разумеется, эти издержки застройщики компенсируют покупателям из своего кармана, увеличивая цены пропорционально итоговой стоимости кредита.
Однако стоит помнить, что сегодня нет экономических и социальных условий, при которых повышение цен могло бы положительно сказаться на отрасли в целом:
* новостроек много, но большинство из них пустует или заселено наполовину из-за высоких цен на квартиры, которые недоступны большинству нищих россиян;
* несколько лет подряд из-за экономического кризиса, санкций и бездарной политики властей покупательная способность обычных россиян продолжает падать;
* из-за усовершенствования законодательства на рынке новостроек сохраняется неопределённость, которая может пройти только спустя годы применения изменившихся норм.
- Каковы прогнозы на будущую «пятилетку»
В строительной отрасли в ближайшие несколько лет, вероятно, будет наблюдаться следующая ситуация: предложение на рынке недвижимости будет постепенно сокращаться, а стоимость новых квартир — постепенно расти. Резких скачков цен не ожидается, так как это может привести к обвалу рынка. Однако умеренный рост цен можно считать гарантированным в текущих условиях.
Существующего объёма новостроек хватит на несколько лет. Они будут постепенно раскупаться. При условии, что цены не вырастут слишком сильно, а возможно, даже снизятся в некоторых регионах для ускорения продаж. К сожалению, у людей сейчас не так много денег. Это объективная реальность, которую необходимо учитывать при планировании изменений в экономике.
Возможно, цены будут оставаться на текущем уровне или даже немного снизятся до 2020 года. А затем на рынок выйдет волна нового жилья, построенного в рамках новой схемы — проектного финансирования. Именно тогда станет ясно, как поведёт себя рынок. Сейчас делать точные прогнозы было бы легкомыслием.
- Плюсы и минусы модели проектного финансирования
С текущего года покупка жилья в строящихся многоквартирных домах становится похожей на бронирование квартиры. Пополнив эскроу-счёт деньгами, гражданин лишь подтверждает своё желание приобрести конкретный объект. Деньги остаются на счету в качестве гарантии для «дольщика» до окончания строительства, и никто не может их использовать до этого момента.
Это не вклад и не инвестиция, а «замороженная» сумма, которая остаётся на счету до наступления определённого события (сдачи дома), но при этом постоянно уменьшается из-за инфляции.
Пока не совсем понятно, какое ведомство будет контролировать соблюдение прав граждан, приобретающих жильё по новым правилам, и как это будет происходить. Банки сегодня являются лишь гарантом сохранности денег на эскроу-счетах. Как кредиторы строительных фирм, они будут следить за своевременным погашением выданных займов. Регулировать строительство должен Минстрой, но в изменённом законе об этом ничего не сказано.
Из-за проектного финансирования новые строительные фирмы столкнутся с большими трудностями при входе на рынок недвижимости. Те, кто уже работает, будут искать ссуды вместо бесплатных денег дольщиков, которые придётся погашать вместе с процентами. Не имея достаточного опыта работы с банками, не все смогут правильно рассчитать нагрузку на свои бюджеты. Мелкие фирмы будет сложно получить кредит, потому что банки не любят рисковать, выдавая займы на долгий срок. Крупным строительным корпорациям отказ в кредитах не грозит, а мелким из-за опасений насчёт их возможного банкротства придётся тяжело. Кредитные организации однозначно ужесточат требования к фирмам-заёмщикам, и преодолеть их смогут не все молодые девелоперы.
Эксперты называют этот переход от долевого строительства к проектному финансированию большим шоком для рынка недвижимости.
Как проверить застройщика на банкротство
Прежде чем обращаться в строительную компанию, важно проверить её на предмет возможного банкротства. Для этого можно воспользоваться различными онлайн-ресурсами, информация на которых доступна для всех желающих.
Во-первых, стоит посетить портал Единого реестра сведений о банкротствах. Здесь арбитражный управляющий обязан публиковать информацию о начале дела о банкротстве своего клиента, а также о результатах проведенных торгов. Чтобы найти нужную информацию, нужно перейти в раздел «Реестры» и выбрать подраздел «Должники». На странице есть фильтры для поиска сведений о банкротстве юридических и физических лиц. Если вы ищете своего застройщика, то его нужно искать среди юридических лиц. Поиск можно осуществлять по наименованию фирмы, адресу расположения, фамилии генерального директора, ОКПО, ИНН и ОГРН. Если в списке результатов поискового запроса окажется искомая компания, связываться с ней не рекомендуется. Подробности о её банкротстве можно узнать, кликнув по её наименованию в списке.
Ещё один полезный ресурс — сайт «Мой Арбитр». Здесь можно найти раздел «Картотека дел», в котором собраны сведения о делах о банкротстве. В строке поиска нужно указать название компании. Если компания была замешана в банкротстве, система её найдёт и предоставит подробную информацию.
Также стоит заглянуть на сайт газеты «КоммерсантЪ». Здесь управляющий также обязан публиковать данные об открытии дела о банкротстве. Все записи, сделанные о банкротстве за всю историю сайта, хранятся, чтобы граждане могли узнать о возможных проблемах своего контрагента.
Поиск информации на этих ресурсах можно осуществлять так же, как и на предыдущих сервисах. Найденную информацию можно сохранить в формате PDF или распечатать прямо с сайта.
Для получения сведений о банкротстве на этих онлайн-платформах не требуется регистрация или оплата пошлин.
Заключение
Давайте кратко перечислим основные моменты, которые следует учитывать при покупке квартиры в строящемся доме.
Прежде чем заключать сделку, важно проверить застройщика на предмет банкротства. Если вы обнаружили, что застройщик, которого вы выбрали, всё же обанкротился, то вам нужно будет предпринять следующие шаги:
1. Оценить ущерб, который вы понесли.
2. Решить, что вы хотите получить в результате банкротства строительной компании: возврат денежных средств или право собственности на квартиру.
3. Подать иск о включении вашей фамилии в реестр кредиторов с конкретными требованиями. Не забудьте указать компенсацию за ущерб, нанесённый вам банкротством.
Если вы брали ипотечный кредит на покупку квартиры, ни в коем случае не прекращайте его выплаты. Банкротство строительной компании не освобождает вас от обязательств перед банком, который выдал кредит вам лично.
Если у вас остались вопросы, пишите на https://myjus.ru и наши специалисты ответят на все ваши вопросы. Консультация бесплатная!
