Многие россияне проживают в приобретённых болгарских квартирах не круглый год, а наездами, на время отпусков или действия болгарской мультивизы (возможно нахождение в НРБ, до 180 дней в году), поэтому большую часть времени квартиры пустуют.
Если бы жилье в это время сдавалось, то можно было получать доход. Реально сдавать жилье в Болгарии можно только туристам, прилетающим на отдых.
Долгосрочная аренда не пользуется спросом. Обычно она востребована у сезонных рабочих, обслуживающих курорты, но они стремятся платить как можно меньше, и выбор таких дешевых вариантов проживания у них достаточно велик.
У собственника жилья, при самостоятельной его сдаче туристам, могут возникнуть трудности. Например, ведь кто-то должен передавать отдыхающим ключи, возвращать залог по истечении срока аренды, оценивать сохранность имущества, менять белье на чистое, проводить уборку квартиры, перед заездом следующих туристов. Поэтому данный вариант возможен, только если собственник или его представитель сами проживают в Болгарии.
Если же собственник находится в другой стране, то ему потребуется помощь специализированных фирм, занимающихся оказанием перечисленных услуг.
Кроме того собственнику требуется поиск клиентов.
Многие считают, что достаточно создать тематические странички в социальных сетях, разместить объявления на специализированных сайтах: или же рекламировать недвижимость среди друзей и родственников.
Но в реальности, по опыту работает только способ бронирования через Booking.com, остальные (Tripadvosor, VPUT.RU, Airbnb и др.) практически не приносят клиентов.
Поиск клиентов среди знакомых и родственников и по объявлениям в России, тоже малоэффективен. Тем более всегда требуется контроль добросовестного использования имущества, даже с различными знакомыми знакомых.
Кроме того, круг клиентов будет очень ограничен, ведь арендуют недвижимость в Болгарии и граждане других европейских государств.
Можно конечно сдавать через управляющую компанию жилым комплексом. И они сами всегда предлагают такую услугу, но этот вариант сомнительный, потому, что болгарские управляющие компании обычно предлагают лишь освобождение от уплаты ежегодной таксы обслуживания и коммунальных расходов на период сдачи жилья и самую минимальную прибыль.
При этом нет никакой возможности контролировать действия управляющих.
Сколько было клиентов, какую они получили сумму. Сколько их родственников проживали в квартире бесплатно, в отсутствие собственника. Этого никто не расскажет.
Сдавать через риэлтерские агентства, оказывающие услуги управления недвижимостью, тоже плохой вариант, как и с управляющими компаниями.
Такое же отсутствие контроля и ответственности, вне зависимости от того, какая была подписана «бумага» собственником и риелтором. Ведь в реальности существует множество риелторов - однодневок (сегодня он есть, а завтра «ищи ветра в поле»).
Да и защищать свои права в болгарском суде, где все судопроизводство ведется на болгарском языке, сомнительное занятие.
На болгарском побережье есть неплохая специализированная организация VPUT.RU, которая предлагает комплексную помощь в посуточной аренде жилья.
Поиск клиентов, встреча и проводы клиента, расчеты с ним, уборка квартиры, стирка и смена белья и полотенец и др.
Однако поиск клиентов на их собственном сайте бронирования малоэффективен.
Тем более нельзя все «отдавать в одни руки», ставя себя в полную зависимость от этих «рук».
Как уже упоминалось, реально работающим инструментом поиска арендаторов в Болгарии является сайт Booking.com. Собственник сам может находить с его помощью клиентов, которые будут бронировать жилье, а работники специализированной фирмы, за оговоренную сумму, осуществлять встречу и проводы клиентов, а также сопутствующие сервисные услуги.
Сколько же реально можно заработать собственнику на посуточной аренде в Болгарии?
Доходы от аренды зависят от того, где расположены апартаменты. Удаленность от моря, близость центра города, доступность магазинов и развлекательных центров, вид апартаментов (например, апарт-отель или многоквартирный дом), – от этих факторов зависит величина возможных доходов.
Разница стоимости посуточной аренды объектов колеблется от 10 € до 60 €, в зависимости от расположения и характеристик недвижимости. Также доход собственника зависит от степени загруженности квартиры и сезонных факторов.
В среднем реально можно рассчитывать на доход, примерно в районе 1000 евро за весь сезон, включая "бархатный".
Формально сумму доходов необходимо уменьшить на размер исчисленных налогов, связанных с арендой недвижимости.
По болгарским законам доходы от аренды, облагаются налогом на прибыль в размере 10% и НДС в размере 9%. Также дополнительно нужно единовременно заплатить по 5 евро за каждую кровать в квартире собственника.
В случае обнаружения контролирующими органами факта «теневого» найма апартаментов, на собственника может быть наложен штраф в 250 евро.
Но работа налоговых органов в Болгарии поставлена не достаточно эффективно (немного напоминает работу российских налоговиков в 90-х). Тем более у них системно отсутствует информация о бронировании жилья. Болгарские власти вели длительные переговоры с Booking.com, о предоставлении им полной информации о сделках, но, похоже, международная сервисная компания, зарегистрированная в Нидерландах, так и не пошла им навстречу.
Конечно, такой бизнес, особенно рентабелен для тех собственников, которые проживают в Болгарии и сами сдают свои квартиры, при этом осуществляя их самостоятельное обслуживание. Потому, что услуги специализированных фирм, всё-таки «съедают» существенную часть прибыли собственника.
Например, те же состоятельные болгары приобретают множество квартир, порой в одном доме и сдают их, самостоятельно организуя сервисное обслуживание своей недвижимости.
