Первые пять ошибок можете найти во вчерашней статье.
Ошибка 6. Гоняться за процентами доходности, не считая цену своего времени.
Все инвесторы сейчас помешаны на цифрах доходности. То есть вам говорят, увеличь свою доходность на 60% или я помогу тебе увеличить доходность до 60%. Как? Допустим, поделив большую площадь на маленькие. Не рассматриваем деление жилой площади, возьмем апартаменты, там это возможно сделать легально. Вам предлагают купить трехкомнатный апартамент, поделить его на студии, тем самым увеличив доходность на 60%.
Давайте разберемся, в чем самый важный нюанс. У вас была доходность 5%, если бы вы сдавали трехкомнатный апартамент, а стала 8% со сдачи отдельных крошечных студий. Увеличилась ли ваша доходность на 60%? Да. 5% и 8% отличаются друг от друга ровно на 60%. Элементарная математика.
Только все забывают еще о том, что придется плюс-минус полгода заниматься ремонтными работами. Потом придется эти вот нарезанные мини-студии сдавать, а сдавать их надо будет очень долго и нудно. То есть, за следующие 3% вы себя наняли на работу. Конечно, вы скажете, что можно это все делегировать. Без вопросов. Только делегирование съест эти 3% доходности сразу и зачем тогда это вообще вам нужно было? Вы должны понимать, что следующие 3% доходности - это цена вашего личного времени.
Ошибка 7. Инвестировать в то, что кажется более простым.
Под простым в данном случае я имею ввиду, например, покупку студии под сдачу. Значит, такую простую инвестицию может повторить кто? Толпа. Если толпа туда забегает, в эту простую инвестицию, там перестает быть интересно что? Доходность. Цены перегреваются, и все самые простые инвестиции становятся самыми невыгодными. То есть, чем проще инвестиции, тем ниже доходность. И это очевидно.
В инвестициях надо разбираться, а главное уметь их грамотно считать. Кажущиеся очевидными простые инвестиции в итоге выходят ловушкой низкой доходности.
Скупили инвесторы все студии в одном жилом комплексе по максимально высокой цене, а один перед покупкой сел, посчитал и купил трехкомнатную квартиру со скидкой, т.к. на момент продажи они не пользовались популярностью. Все же студии скупали. Жилой комплекс сдали и выставили эти инвесторы свои студии массово в аренду, а спроса на всех не хватает. Итог – демпинг цен в аренду. Доходность стремится к нулю. А тот один сдал свою трешку в 1,5-2 раза дороже рынка, т.к. предложений по трешкам в жилом комплексе больше нет. Если сюда еще добавить цену метра на входе, то результат успешных инвестиций на лицо.
Ошибка 8. Инвестировать в то, что больше всего рекламируют.
Любимая «забава» у нашего народа - инвестировать в то, что часто видят в рекламе. Есть жилой комплекс, он везде и на каждом углу рекламируется, поэтому, конечно, же он хороший.
Давайте снова «включим» логику. Зачем застройщику давать много рекламы, если у него и так все хорошо продается? То есть, если жилой комплекс часто мелькает в рекламе, это говорит о том, что его застройщик, либо уже загнул такие цены, что без рекламы ничего не продается, либо этот жилой комплекс откровенное @овно, поэтому приходится рекламировать его на каждом углу. Если вы, соответственно, понимаете, что без рекламы ничего не продается, значит, зачем же вы бежите туда, где на каждом столбе наклеено название этого проекта?
Еще один нюанс, вы же понимаете, что реклама - это всегда расходы. Если застройщик эти расходы несет, то угадайте, на чьи плечи ложатся эти расходы по большому количеству рекламы? На ваши плечи, как инвесторов. И это съедает вашу будущую доходность.
Хорошие, стоящие жилые комплексы продаются без рекламы. Она им просто не нужна, т.к. в них и без нее «очередь стоит». Для инвестиций надо искать именно такие проекты.
Ошибка 9. Инвестировать в рынки, которые по вашему мнению будут расти.
Речь о зарубежной недвижимости, конечно. Нашумевшие Дубай, Турция, Бали и прочие Сотни, если не тысячи, наших сограждан, которые «повелись» на красивые рэндеры и обещания. Здесь опущу тему, что большинство из них, по понятным причинам, не знают законодательства этих стран. Это скорее к вопросу оценки рисков. Но покупать зарубежную недвижимость, когда рынки этих стран «разогреты» до предела – это сродни игре в рулетку. Выпадет вам красное, и вы выиграете, или черное, и вы проиграете все.
Если вы имеете «высокий риск профиль», то заходить на любой чужой рынок, надо до начала его роста. А не когда он уже «перегрет». То есть до начала роста у вас должна была появиться недвижимость, на которой вы хотели бы заработать, чтобы ее перепродать. Поэтому, когда вы покупаете где-то переоцененную недвижимость, вы, естественно, попадаете потом в просадку.
Все рынки подчинены одним и тем же законом. За ростом всегда следует спад. Нет ничего стабильного. Если вы считаете, что рынок недвижимости – это что-то стабильное, и недвижимость всегда стабильно растет, вы ошибаетесь. Покупать на росте – это покупать с ожиданием до следующего падения. Никогда не покупайте тогда, когда уже слышите, что рынок вырос и надо успеть на «уходящий поезд».
Рекомендую еще раз ознакомиться с моей статьей «Как выбрать удачный момент для покупки или продажи недвижимости? Разбираемся в циклах на рынке.»
Ошибка 10. Инвестировать туда, куда бежит толпа.
На своем канале я уже писала статью «Основное правило – там, где толпа, там денег нет! Про индекс гречки или все побежали, и я побежал». В ней написала свои рассуждения на тему толпы и недвижимости.
Помните о том, что в 90% случаев инвестиции с толпой или вообще в жилые комплексы, куда бежит толпа, заходить в определенные проекты, куда забегают толпой, это всегда приводит к одному итогу. Там, где толпа, там больше потерь. Инвестировать нужно в одиночестве, без лишних огласок, разбираясь в том, что вы делаете.
Если спросить у опытного инвестора, куда он собирается инвестировать, то, навряд ли вы получите конкретный ответ с названием жилого комплекса или хотя бы локации. Подумайте, почему? Ему не нужна конкуренция в вашем лице. Он никогда своими руками ее себе создавать не будет.
Когда вам поступает предложение со 100% гарантией доходности в инвестициях, включайте свою голову. Где вы видели у нас «аттракционы щедрости», раздающие «халявные» деньги? Задумайтесь и проанализируйте, почему именно это предложение вам озвучили. Какой вы по счету, которому сделали столь заманчивое предложение? И главное – какой прямой интерес у озвучившего это предложение вам?
Теперь мы рассмотрели все «10 ошибок инвесторов». Напомню первые пять ошибок были во вчерашней статье. Рекомендую сохранить себе обе статьи и еще раз их перечитать, когда надумаете инвестировать в недвижимость.
Берегите себя и свои деньги!
Статья не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией. Выводы автора личные и носят лишь рекомендательный характер.
Подпишитесь на мой канал, чтобы не пропустить ничего нового ПРО недвижимость.
