Стандартная дилемма не коренного москвича. Снимать квартиру или покупать свою? При нынешних ценах на новостройки и рыночных ставках по ипотеке выбора у многих просто не остается. Приходится снимать и ждать, когда ситуация улучшится.
Что происходит на рынке аренды недвижимости в Москве? Почему так сильно выросли ставки? И что важно учитывать квартиросъемщикам и владельцам жилья перед заключением договора? Вот в этом давайте сегодня и разберемся.
Начнем, как водится, с цифр. Цены на аренду каждый год повышаются именно в июле-августе — перед деловым сезоном. Но в этот раз рост просто аномальный. Средняя ставка аренды только за август выросла в Москве на 12% и приблизилась к 100 000 рублей. Но это по всем видам квартир. Если сравнивать с августом прошлого года, то, по данным ЦИАН, сильнее всего подорожали однушки - на 44%, до 68 000 рублей в месяц.
Если сейчас оценить карту Москвы на специализированных сервисах по сдаче квартир, то окажется, что студий и однушек на рынке практически не осталось. Их буквально смели как самый ходовой товар. Есть только единичные экземпляры. Да и они уходят очень быстро - за один, максимум два дня. По сути, выбирать арендаторам приходится лишь среди двушек и трёшек.
В чем причины такого дефицита и резкого роста цен? Во-первых, многие арендодатели перешли из сегмента долгосрочной аренды – в посуточную. Это трудозатратнее, но приносит больше денег. Тем более что поток внутренних туристов в столицу большой. Сюда едут и погулять, и в командировки. Многим нравится жить не в гостиницах, а в квартирах, где есть кухня и можно самому себе приготовить.
Во-вторых, летом традиционно активизируются студенты. Те, кто закончил учебу. Они съезжают с общежитий в съемные квартиры. А также первокурсники, которым не хватило мест в общежитиях или родители не хотят их туда заселять. Все это резко повышает цены в преддверии сентября.
Так, по данным агентства «Инком-Недвижимость», аренда самых бюджетных квартир в пределах МКАД сейчас обойдется от 37 000 рублей в месяц. Комнаты можно снять от 16 000 рублей. Самые дешевые варианты - в районах Зябликово, Южное Бутово, Соколиная Гора, Восточное Дегунино и Митино.
А дороже всего квартиры стоят рядом с крупными университетами. Там ценники обычно на 20 — 30% выше, чем в среднем по городу. Это связано и с высоким спросом, и с рисками для владельцев. Они опасаются, что студенты будут платить нерегулярно, испортят имущество, будут шуметь ночью и мешать соседям. Поэтому и закладывают эти риски в стоимость. Как советуют эксперты, чтобы избежать этих проблем, лучше, чтобы договор с собственником заключали родители студента, а не он сам. Тогда арендодатель будет понимать, что ответственность несет взрослый платежеспособный человек, а не первокурсник, у которого пока еще ветер в голове.
Договор — вещь обязательная. Там должны быть указаны все права и обязанности сторон, а также список мебели и техники, которая есть в квартире. Желательно оформить акт приема-передачи. И конечно, проверить документы собственника. В частности, выписку из ЕГРН. Арендодатель должен быть полноправным владельцем квартиры. Если жилье находится в долевой собственности, это риски.
Но что мы все про арендаторов?! Наверняка среди вас есть и те, кто сдаёт квартиры. И лучше их сдавать подороже и хорошим людям.
Тем более что считать владельцев лишних квартир лендлордами тоже язык не повернется. Аренда в столице приносит собственникам сравнительно небольшие деньги.
По расчетам ДОМ.РФ, средняя доходность от сдачи жилья в Москве в августе составляла 7,4% годовых. Когда ставки по вкладам достигают 18 - 19% годовых, инвестиции в арендную недвижимость кажутся смешными.
По словам риелторов, сейчас в среднем на одну ходовую квартиру, выставленную по рыночной цене, претендует от 5 до 10 человек. Поэтому стандартный совет — выставить квартиру чуть выше рынка и постепенно снижать стоимость. А чтобы вас не мучали звонками желающие снять квартиру или их риелторы, лучше нанять своего. Тем более что для владельца жилья эта услуга бесплатная. Все равно за все платят арендаторы.
"Во многих случаях риэлтор даже выступает как дизайнер. Помогает собственнику, дает рекомендации по перепланировке квартиры. Для собственника риэлтор вообще может помочь сдать квартиру без проблем, потому что он принимает все звонки на себя. Также может показывать квартиру, то есть, собственно, остается только приехать на заключение договора. Также для арендатора риэлтора помогает безопасно провести сделку, проверить документы собственника и консультирует его на протяжении всего срока найма."
То есть, для успешной сдачи объекта нужно сначала сделать его привлекательным. Выкинуть хлам, сделать клининг, навести минимальный дизайн. Может, поменять шторы на более современные. Повесить пару приятных картин для антуража. Делать капитальный ремонт смысла нет, но небольшие улучшения не помешают и помогут сдать квартиру дороже.
Во-вторых, нужно красиво презентовать объект на нескольких популярных платформах. То есть, сделать хорошие фотографии на хороший смартфон. Это, кстати, тоже может сделать риелтор. Пусть отрабатывает свой гонорар. Потом по описаниям риелтора составить шорт-лист из желающих. Отобрать 3 — 4 человека или семьи, которые готовы снимать. Назначить им личную встречу для просмотра в удобный день. И по итогам выбрать того арендатора, кому вы готовы будете доверить свою собственность.
Ну и самое главное — при сдаче в аренду не забывайте платить налоги. В режиме налога на профессиональный доход это стоит всего 4% от выручки. А с учетом налогового вычета, который дается всем зарегистрировавшимся в качестве самозанятого, — всего 3%. И две трети этих денег идут в региональный бюджет. То есть, вернутся в нашу любимую Москву.
