ППТ – что это такое и для чего он нужен?
Долгое время девелоперы Санкт-Петербурга активно застраивали районы города, не учитывая необходимость развития инфраструктуры (социальных объектов, дорог, наличия и доступности общественного транспорта, благоустройства и т.д.). Одним из инструментов, который город использует для регулирования и контроля данной ситуации является разработка проектов планировки территории.
ППТ – это градостроительная документация территориального планирования, в которой учитывается фактическая и планируемая застройка.
Проект разрабатывается, когда есть необходимость в развитии территории, размещении каких-то крупных объектов капитального строительства или линейных объектов, развития улично-дорожной сети и т.д.
Рассмотрим несколько частных ситуаций, при которых понадобится разработка проекта планировки территории.
a) Участок ранее не был застроен жилыми зданиями, на нём находились производственные площадки. В настоящий момент идет застройка территории, появляется необходимость сформировать планировочные решения территории, границы которой обозначены в задании на разработку ППТ.
То есть, учесть все планируемые объекты, улично-дорожную сеть, инженерную инфраструктуру (выделить места установки инженерных систем, размещение трансформаторных подстанций), линейные объекты (мосты, тоннели и т.д.), остановки общественного транспорта, пешеходные переходы и т.д.
b) Инвестор планирует строительство или реконструкцию, а в границах имеющегося земельного участка не помещается необходимое количество парковочных мест.
Правилами землепользования и застройки предусмотрена возможность размещения 50% парковочных мест за границами участка. Обоснованием этой возможности является разработанный проект планировки территории.
c) Материалы архитектурно-градостроительного облика (АГО) не согласуются Комитетом по градостроительству и архитектуре до утверждения ППТ, если строительство/реконструкция объекта предусматривает его разработку.
d) На окраине города у инвестора есть свободный участок, который, когда-то планировали застраивать, но сейчас сделать этого не удастся. Это связано с тем, что он входит в ранее утвержденный ППТ с определенным функциональным назначением. По закону изменить назначение нельзя, так как оно не будет соответствовать тому, что указано в проекте планировки территории. Соответственно, чтобы построить что-то на участке, нужно корректировать имеющуюся документацию.
Корректировка документации нужна даже в том случае, если в ППТ указаны нулевые параметры. Такой участок является участком без развития.
Первый опыт в разработке ППТ
Наш первый ППТ мы утвердили в 2020 году. Это был проект в Шушарах, и он уже реализован – автомобильный центр DAF. История была такая: заказчику продали шикарный участок правильной формы в хорошем месте и сказали: построите всё, что захотите. Клиент обратился в строительную компанию, где получил заключение: строительство ограничено, так как в ППТ участок учтен по фактическим параметрам и не планируется к развитию. Один из наших постоянных клиентов порекомендовал нас для решения возникшего вопроса.
Специалисты «ГСК-Строй» произвели разработку документации, скорректировали проект, прошли все этапы согласований и получили Постановление Правительства Санкт-Петербурга о внесении изменений в ППТ. Параллельно с ожиданием данного решения мы разрабатывали проект самого дилерского центра. К моменту утверждения постановления все было готово, и мы подали документацию на получение разрешения на строительство. На этом наша работа завершилась.
ППТ – ограничение или необходимость?
Проект планировки территории позволяет грамотно распределять земельные ресурсы населенных пунктов, контролировать и обеспечивать устойчивое развитие территорий.
В выигрыше всегда остаются инвесторы, которые приходят к проектировщику до того, как приобретают земельный участок с целью строительства или реконструкции объекта недвижимости. Мы полностью анализируем градостроительную «ситуацию», помогаем определиться с развитием данного участка, предоставляем информацию о рисках и перспективах его реализации.
ППТ – очень интересная работа. Можно подготовить всю документацию правильно, согласовать её с комитетами, после общественных слушаний выйти на Смольный, а там проект могут просто завернуть. Никаких гарантий нет, вице-губернатор или губернатор примет решение, что он неактуален – и все.
Ситуацию надо анализировать до оформления сделки по приобретению участка, чтобы понимать на какие риски вы идёте и адекватно их оценивать. На рынке в 2024-м довольно много предложений по неликвидным участкам.
Помните, что сложная ситуация, которая имеет выход, намного лучше, той, что этого выхода не имеет совсем. Стоимость ППТ не так велика, как потеря веры в объект и свои идеи.
