Суммарный объем инвестиционных сделок с коммерческой недвижимостью в регионах России за исключением Москвы и Петербурга по итогам первых шести месяцев 2024 года почти втрое превысил полугодовые средние показатели за последние 10 лет: 49,7 млрд рублей против 17,2 млрд рублей. Такие данные приводит Nikoliers. 33% сделок за минувшее полугодие пришлось на офисный сегмент, 24% – на торговую недвижимость, 26% – на складскую и 10% – на гостиничную.
Меня, как отельера и инвестирующего преимущественно в сервисные апартаменты, эти цифры воодушевляют. Но вместе с тем не удивляют. Как пишут аналитики Nikoliers, высокая инвестиционную активность на российском рынке недвижимости объясняют ряд причин. Одна из ключевых – активизация инвесторов, желающих размещать капитал в защитных активах. Действительно, недвижимость отлично справляется с функцией сохранения финансов в период высокой инфляции и традиционно выступает одним из самых надежных активов. Однако почему все больше инвесторов уходит в регионы?
Рынок Петербурга – столицы апарт-отелей – год за годом показывает стремительный прирост гостиничных объектов в этом сегменте. Годом ранее таковых оказалось семь с общим номерным фондом 2,1 тыс. юнитов. В 2024-м к сдаче в эксплуатацию готовятся 18 апарт-отелей и 4,9 тыс. юнитов, уточняет NF Group. Это в 17 раз больше по числу номеров в сравнении с классическими гостиницами и в шесть раз больше по количеству объектов.
Но у роста популярности среди инвесторов и постояльцев есть и обратная сторона: петербургский рынок перегревается. Мест под застройку новых объектов и готовых зданий под редевелопмент при таких темпах роста становится всё меньше. К тому же на один перспективный проект с потенциальной доходностью апартаментов на уровне 12% годовых и выше в Питере сегодня приходится минимум десяток невыгодных с показателями примерно вдвое ниже этой планки. Этот факт тоже отваживает часть потенциальных покупателей.
Рынок сервисных апартаментов Москвы не столь развит и пока на подъеме. По итогам I половины 2024 года номерной фонд апарт-отелей на рынке гостиничной аренды составляет 3,6 тыс. юнитов в 20 объектах. Среди них сервисные апартаменты в собственности розничных инвесторов − 2,2 тыс. номеров в 8 объектах. Доля апарт-комплексов в общем объеме номерного фонда составляет 15%, уточняет NF Group. Для сравнения: на петербургском рынке эта доля достигает 35%.
Куда податься инвестору?
Тем не менее для немалой части инвесторов вложения в столичную высокодоходную и высоколиквидную недвижимость оказываются менее доступны из московских цен.
В результате обширная категория желающих вкладываться в эту нишу уходит в регионы с низкими ценами, но высокими перспективами. Туда, где туристический поток подобно потоку в столицы прирастает год от года, а ниша апарт-отелей представляет собой непаханое поле.
В 2023 году наряду с Петербургом Ленобласть в 2023-м году третье место в топе Ассоциации туроператоров России по объему поездок заняла Ленобласть. Как уточняет областной комитет по культуре и туризму, регион посетили 6,6 млн гостей. Тем самым турпоток за три года увеличился на 40% и по итогам 2024 года готовится поставить очередной рекорд.
По информации того же комитета, на территории Ленинградской области насчитывается более 900 коллективных средств размещения с общим номерным фондом 13 тыс. 500 единиц. Для сравнения: на 9 млн 400 тыс. туристов в Петербурге по состоянию на 2023 год приходилось 234 отеля с общим номерным фондом 25 тыс. 688 единиц, как подсчитали аналитики компании Maris.
Получается, что объемы турпотока в Ленобласть и в Петербург отличаются в пользу Северной столицы на 43%, а объемы номерного фонда – на 90%. Итого Ленобласть отстает от города на Неве по количеству номеров на число туристов более, чем в два раза. Регион испытывает острую нехватку объектов размещения.
Все дороги ведут сюда
Остается понять, куда в Ленобласть массово едут туристы, и где ощущается нехватка апарт-отелей. Правильный ответ на этот вопрос предопределит успех инвестиции в сервисные апартаменты.
Звание самого популярного среди туристов города в области стабильно удерживает Выборг. Власти Ленобласти подтверждают, что каждый четвертый гость региона едет сюда. За последние пять лет турпоток в город увеличился на 146%. Ежегодно Выборг входит в топ-10 российских городов по число туристов на жителя. Его население – 78 тысяч человек. Количество гостей в прошлом году составило около 1,5 млн человек. Соотношение горожан к пребывающим сюда путешественникам – 1 к 20.
И неудивительно: пожалуй, «самый европейский» город России со скандинавским колоритом, атмосферой Средневековья и уникальной архитектурой. Всего в Выборге сосредоточено более 300 различных памятников: архитектурных, исторических, скульптурных, археологических. Благодаря чему этот европейский город по праву называют музеем под открытым небом.
В 2022 году Выборг занял 1-е место «Национальной гостиничной премии» в номинации «Лучший город для ведения гостиничного бизнеса» с населением до 100 тысяч человек. В 2023-м завоевал международную премию Russian Event Awards как «Город событийного туризма». А в этом году подтвердил это звание при получении гран-при всероссийской премии «Туристические города». Всего в году здесь проходит около 120 фестивалей.
При всех достоинствах Выборга и его огромном туристическом потенциале местная гостиничная инфраструктура оставляет желать лучшего. В городе работают только четыре крупные гостиницы. Из них лишь одна категории 4 звезды. Почти во всех гостиничных объектах устаревший ремонт. Тогда как отели с новым ремонтом малочисленны и невелики – число номеров в них не превышает десятка.
А что насчет апарт-отелей? В городе их всего два и оба с минимальным номерным фондом на 2 и 10 юнитов соответственно. Ниша крупных классифицированных апарт-отелей в Выборге до сих пор не занята. Первым таким объектом здесь станет апарт-отель класса 4 звезды под брендом Port Comfort. По совместительству он окажется самым крупным в Выборге гостиничным объектом по объему номерного фонда – 110 юнитов.
Созданием апарт-отеля занимается моя инвестиционно-строительная компания Inreit. Для этого мы проведем редевелопмент здания бывшего БЦ в историческом центре города. Здание по адресу Димитрова, 4, расположено рядом с библиотекой по проекту Алвара Аалто, в двух минутах ходьбы от набережной Выборгского залива и Красной площади.
С учетом обильного турпотока, интереса путешественников к формату сервисных апартаментов и отсутствия конкуренции в этом сегменте доходность юнитов прогнозируется на уровне от 12% годовых только за счет аренды. Второй источник дохода для инвестора – капитализация актива. Рост стоимости недвижимости в Ленобласти достигает в среднем 25% в год.
Порог входа в этот проект один из самых доступных на нынешний день. Стоимость апартаментов с готовой отделкой и комплектацией – от 4,6 млн рублей. Для инвесторов предусмотрены три варианта рассрочки. С сентября ожидается первое повышение цен. Так что не упустите возможность приобрести высокодоходную недвижимость на лучших условиях.
С вариантами вложения можно ознакомиться на сайте. Больше информации о выгодных инвестициях в доходную недвижимость – в моем телеграм-канале.
