И как риелтору защитить клиента от обмана
Мошенничество при сделках с квартирами — распространённое явление, и риелтор должен уметь распознавать его, чтобы защитить клиента. Рассказываем, какие схемы используют злоумышленники и по каким признакам можно обнаружить мошенничество.
«Продать» чужую квартиру
Мошенники умело подделывают документы — свидетельство о праве собственности, выписку из ЕГРН и даже нотариальную доверенность. Это помогает им выдавать себя за владельца квартиры или его представителя. Естественно, права распоряжаться квартирой у них при этом нет. Покупатель не получает права собственности, но теряет деньги — аванс, задаток, а в худшем случае и полную стоимость квартиры.
Признаки: продавец настаивает на внесении аванса наличными или простым переводом на карту, отказывается от безналичных расчётов и электронной регистрации сделки. В документах могут быть несоответствия — а могут и не быть.
Продать квартиру с другими собственниками
В этом случае продавец действительно владеет квартирой, но скрывает, что он не единственный собственник. Другие владельцы или наследники могут находиться далеко и не знать о продаже квартиры. После сделки второй собственник узнаёт о продаже и идёт в суд, чтобы оспорить сделку. Продавец скрывается вместе с деньгами с продажи квартиры.
Признаки: у квартиры долгая и запутанная история собственности или по ней недавно оформляли наследство, продавец не может доказать, что он единственный собственник или наследник.
Появление новых собственников или наследников — скрытый риск, которого поможет избежать Защита сделки от М2. Мы проверим объект и возьмём на себя ответственность за сделку. Если её попытаются оспорить, отстоим права клиента в суде или вернём полную стоимость жилья.
Указать заниженную стоимость
Особенность этой схемы — мошенником может оказаться и продавец, и покупатель. В обоих случаях злоумышленник предлагает записать в договоре купли-продажи стоимость ниже фактической. Обычно это делается под предлогом снижения налогов, а остаток суммы предлагают передать наличными. После этого злоумышленник нарушает изначальную договорённость:
- если мошенник — покупатель, он просто не отдаёт ту часть суммы, которую договорились заплатить наличными
- если мошенник — продавец, он пытается оспорить сделку. Если ему это удаётся, покупателю возвращается сумма, указанная в договоре. Разница остаётся у мошенника
В обоих случаях второй стороне трудно доказать свою правоту. Ведь если станет известно, что в договоре указали неверную сумму, то недобросовестным признают и того участника, который согласился на эти условия.
Признаки: любой из участников сделки предлагает провести оплату или её часть наличными, а в договоре записать некорректную сумму.
Рекомендаций здесь две: не соглашаться на такие условия и пользоваться сервисом безопасных расчётов от М2. Он подходит для любых типов купли-продажи — защитите деньги клиента без визита в банк.
Выкупить квартиру у недееспособного
Мошенник покупает квартиру у человека, которого признали или могут признать недееспособным: собственника с ментальной инвалидностью или пожилого. После этого он перепродаёт недвижимость по более высокой цене и исчезает с деньгами. Если родственники недееспособного обнаружат продажу, они подадут в суд на мошенника, и обе сделки по цепочке могут признать недействительными. Покупатель лишится прав на квартиру и денег.
Признаки: прошлый владелец был пожилым, квартиру недавно продали или у неё в последние годы часто менялось право собственности. Иногда такие квартиры перепродают несколько раз.
Обанкротиться после сделки
Это не всегда умышленное мошенничество: в момент продажи собственник может не знать, что скоро ему придётся оформить банкротство. Так или иначе, если продавец обанкротится, арбитражный управляющий пересмотрит все его сделки за последние три года. Их могут отменить, чтобы погасить долги банкрота. Покупатель лишится права собственности на квартиру. Взамен он станет одним из кредиторов, но даже так может не вернуть деньги.
Признаки: у продавца квартиры есть непогашенные задолженности, например на его имя открыто исполнительное производство. Такую информацию можно узнать из открытого банка данных.
