Курортная недвижимость — один из привлекательных сегментов для инвестиций. Вложение средств в жилье на популярных курортах часто рассматривается как надежный способ получения дохода и увеличения капитала. Однако, чтобы инвестиции оправдали ожидания, необходимо правильно оценить доходность объекта. Рассмотрим, как рассчитать доходность курортной недвижимости на конкретных примерах, и какие факторы влияют на этот показатель.
Доходность: основные понятия
Доходность недвижимости — это показатель, который отражает уровень дохода о недвижимости, в соотношении с вложенным капиталом. Есть две формы доходности:
- Годовая доходность (Gross Rental Yield) — рассчитывается как отношение годового дохода от аренды к стоимости недвижимости.
- Чистая доходность (Net Rental Yield) — учитывает расходы на содержание объекта, налоги, страховку.
Для правильной оценки доходности важно учитывать оба этих показателя, так как они дают более полную картину инвестиционной привлекательности объекта.
Основные компоненты доходности
Доходы от аренды — основной источник прибыли для владельцев курортной недвижимости. Важно учесть:
- Сезонность. В зависимости от курорта, спрос на аренду отличается в течение года. Например, пляжные курорты популярны летом, а горнолыжные — зимой. Среднегодовой доход рассчитывают с учетом сезонных колебаний.
- Средняя цена аренды. Определите, сколько в среднем можно получить за аренду объекта в сутки, неделю или месяц. Для этого проанализируйте рынок аналогичных объектов в регионе.
- Уровень занятости. Недвижимость будет сдаваться не 100% времени. Необходимо рассчитать среднегодовую заполняемость объекта.
Расходы на содержание курортной недвижимости могут существенно снизить общую доходность. Они включают:
- Коммунальные платежи и обслуживание. Включают расходы на воду, электричество, газ, уборку, уход за территорией и т.д.
- Страховка. Важный элемент для защиты инвестиции. Страховка от рисков (пожар, затопление и т.д.) может составлять значительную часть расходов.
- Налоги. Налоги на недвижимость и доход от аренды также должны быть учтены при расчете.
- Управление недвижимостью. Если вы планируете использовать услуги управляющей компании, необходимо учитывать комиссию, которая обычно составляет 10-20% от дохода от аренды.
- Ремонт и амортизация. Любая недвижимость со временем требует ремонта, что нужно учитывать в долгосрочных планах.
Важно учитывать возможность роста стоимости курортной недвижимости. В некоторых регионах цены на недвижимость могут вырасти с течением времени.
Основные методы расчета доходности
Правильные расчет доходности и срока окупаемости недвижимости поможет выбрать объект для покупки с учетом его рисков.
- Чтобы выяснить уровень доходности, воспользуйтесь формулой:
- Чтобы выяснить уровень окупаемости нужна формула:
[Срок окупаемости] = [Стоимость покупки] / [Чистая прибыль в год]
- Чтобы выяснить чистую прибыль в год:
[Чистая прибыль в год] = [Валовой доход плата] – [Потери] - [Операционные расходы]
Валовой доход представляет собой сумму потенциальных арендных платежей за год, указанных в действующем договоре аренды, либо потенциальных, рассчитанных на основе анализа рынка.
Дополнительные факторы при расчете доходности
Кроме основных методов расчета надо учитывать:
Рост стоимости недвижимости
Со временем стоимость курортной недвижимости может расти, что увеличивает общую доходность от вложений. Этот фактор особенно важен при долгосрочном инвестировании, так как увеличение капитала за счет роста цен может значительно улучшить финансовые показатели инвестора.
Налоговые льготы и субсидии
В некоторых странах и регионах существуют налоговые льготы или субсидии для владельцев курортной недвижимости, что может снизить налоговую нагрузку и повысить чистую доходность.
Валютные риски
Если недвижимость покупается в другой стране, инвестору следует учитывать валютные риски. Колебания обменных курсов могут как положительно, так и отрицательно сказаться на доходности инвестиций.
Амортизация
Амортизация — процесс износа недвижимости, который может приводить к снижению ее стоимости. Учитывайте расходы на капитальный ремонт и обновление, чтобы поддерживать объект в хорошем состоянии и сохранять его привлекательность для арендаторов.
Доходность инвестиций в апартаменты на Юге России
Выбор места для инвестиций в курортную недвижимость — важное решение. Климат, туристическая привлекательность и потенциал роста стоимости недвижимости — всё это играет ключевую роль. Рассмотрим пять курортов, которые идеально подходят для инвестиций в курортную недвижимость.
Сочи, жемчужина Черноморского побережья России, уже давно привлекает инвесторов своими климатическими условиями и растущей популярностью среди туристов. Адлер это один из городов Большого Сочи.
Планируя купить квартиру в Сочи для инвестиций или личного пользования, загляните на сайт апартаментов на берегу моря Mone. Всего в 5 минутах от отеля есть зона купания, протяженность около 500 метров, все апартаменты сдаются в отделке white-box.
Рассмотрим, сколько может получить собственник за год с номера площадью 20 м² и стоимостью 19 000 000 ₽:
- Средняя загрузка в год 65%:
Это 365 в году × 65% = 237 дней в году загрузка отеля
- Средняя стоимость номера 9 000 ₽:
Общая выручка 237 дней × 9 000 ₽ = 2 133 000 ₽
- Бронирование с сайтов (Островок, Яндекс и т.д), 10%
= 213 300
- Расходы собственника:
2 133 000 - 639 900 (гостиничный оператор) - 213 300 (агрегаторы) = 1 279 800 ₽
Выручка: 1 279 800
Коктебель — поселок в бухте на юго-восточном побережье Крыма. В сезон он переполнен туристами, и спрос на коммерческую недвижимость растет. Поэтому на недвижимость от застройщика в Крыму в районе Коктебеля всегда есть спрос.
Тут строится новый апартаментный комплекс SKYSOUL. Проектом предусмотрено строительство торгового центра, SPA комплекса и дендропарка. В корпусах продуманы удобные планировочные решения, все апарты сдаются с отделкой White Box. Из окон открываются виды на море, мыс Хамелеон и потухший вулкан Карадаг.
По расчетам, чистая прибыль в год от инвестиций в Скайсоул составит:
- при сдаче в аренду: 2 004 295
срок окупаемости: 9 лет и более
- при перепродаже: 7 252 000
срок инвестирования: 2 года
Мягкий климат Анапы с теплым морем и длинным летним сезоном делает её идеальным местом для отдыха, что обеспечивает высокий спрос на аренду жилья. Среднегодовая температура в Анапе составляет около 12-15 градусов, а количество солнечных дней в году превышает 280.
В Анапе много новых проектов по недвижимости, один из них — ГК «Лучи» На стадии котлована апартаменты в нем стоят от 10 млн рублей. Прогнозируемая годовая доходность ГК Лучи — от 1,8 млн.₽ в год, срок окупаемости инвестиций— 6 лет при сдаче в аренду.
Учитывая текущие цены на недвижимость и высокий спрос, рентабельность инвестиций в Анапе может быть выше, чем в других курортных зонах.
Подписывайтесь на наш тг-канал и узнавайте первыми о новостях рынка недвижимости!
