Инвестиции в недвижимость не ограничиваются покупкой квартиры, апартаментов или загородного дома. Один из доходных вариантов вложения средств — это покупка коммерческой недвижимости.
В конце девяностых и начале двухтысячных появился спрос на перевод недвижимости, расположенной на первых этажах домов, из жилой в нежилую. Это стало актуальным, потому что в жилых комплексах не было инфраструктуры для их жителей. По мере увеличения торговой и офисной недвижимости в городах, а также из-за строительства новых проектов с коммерческими помещениями на первых этажах спрос на эту услугу упал. При этом спрос на сами помещения остаётся востребованным по сей день, особенно в проектах премиум- и бизнес-класса — растёт инвестиционная привлекательность, а также потребность в комфорте резидентов.
Олеся Шмелёва, руководитель отдела реализации коммерческой недвижимости «Донстрой», рассказывает, какие варианты коммерческих помещений ликвидны сейчас, в чём заключается их инвестиционная привлекательность, а также как «Донстрой» помогает инвесторам.
Ликвидность коммерческих помещений
Наиболее ликвидная коммерческая недвижимость формата «стрит-ритейл» — это помещения площадью от 50 до 100 м². Такие помещения без конкретной технологии располагаются на первой линии улиц со свободным доступом для посетителей, с витринным остеклением и высокими потолками не менее четырёх метров. Помещения такого формата можно использовать для разных направлений бизнеса: кофеен, салонов красоты, медицинских лабораторий, аптек, спортивных студий, винотек, магазинов фермерской продукции и других проектов.
Важен не только метраж, большое значение имеет и конфигурация помещения. Ликвидное коммерческое помещение — это максимально открытое пространство прямоугольной формы со свободной планировкой и минимальным количеством опорных колонн. Инженерные коммуникации в нём расположены близко к стенам, а вход с улицы — без ступеней и тамбуров. Важно наличие всех необходимых коммуникаций: электричества, воды, отопления, канализации и вентиляции. Если помещение расположено на первом этаже, обязательное условие — отдельный вход и отсутствие доступа к жилым помещениям.
Инвестиционная привлекательность
Коммерческие помещения пользуются высоким спросом у инвесторов: наиболее выгодно приобретать объекты на стадии котлована, когда есть возможность выбора площади и стоимость квадратного метра ниже, чем после ввода проекта в эксплуатацию. При покупке на этой стадии рост стоимости квадратного метра возможен в пределах 20–30%, а дальнейшее увеличение возможно за счёт развития проекта.
Инвестиционная привлекательность коммерческих помещений высоко оценивается на рынке, её доходность составляет 10–15%. Минимальная сумма для старта инвестирования зависит от расположения проекта. Средний бюджет покупки пространств стрит-ритейла в новых жилых кварталах начинается от 20 млн рублей для помещений от 50 квадратных метров.
Важно выбрать проект и надёжного девелопера с хорошей репутацией и опытом, также ознакомиться с его действующими проектами и инфраструктурой.
«Донстрой» сопровождает инвесторов не только в моменте покупки, а еще и в рамках сервиса «Брокеридж». Мы помогаем найти арендатора от лица инвестора провести все переговоры, заключить договор аренды. Чтобы бизнесы арендаторов развивались успешно, мы поддерживаем их в соцсетях проектов «Донстрой» и рассказываем жителям кварталов об открытии новых мест, акциях и мероприятиях.
Кредиты и окупаемость
Сейчас многие банки предоставляют кредиты для приобретения коммерческих помещений. Ставки сейчас ненамного выше, чем по ипотеке на жилую недвижимость, только коммерческая способна приносить в 1,5–3 раза больше рентного дохода, чем жилые объекты.
Минимальный первоначальный взнос для старта инвестиций при покупке в кредит составляет 20% и выше, ставка на текущий период — тоже от 20 %. Для кредита от одного до шестидесяти миллионов рублей с кредитным комитетом можно согласовать нестандартное рассмотрение заявки, где лимит будет увеличен до максимально возможного, исходя из запроса клиента и его финансовых возможностей.
Средний срок окупаемости коммерческих помещений в Москве зависит от множества факторов: сроков строительства, расположения, метража помещения, стоимости аренды, конкуренции и составляет в среднем 10–12 лет.
«Донстрой» — партнёр для инвестора и арендатора
«Донстрой» продаёт коммерческие помещения на старте продаж, затем мы помогаем инвесторам сдать помещения в аренду. Мы можем влиять на формирование инфраструктуры в проектах благодаря лояльности инвесторов, поскольку 90% покупателей коммерческой недвижимости — наши постоянные клиенты, которые разделяют ценности «Донстрой». В наших проектах работают, крупные сетевые арендаторы: супермаркеты «Перекресток» и «Азбука Вкуса Daily», фитнес-клуб World Class, детские сады SunSchool и «Дискавери», «Кофемания», открываются новые интересные концепции.
Мы создаём востребованный продукт на рынке ритейла. В этот для нашей компании юбилейный год проект «Символ» завоевал ежегодную московскую премию в области коммерческой недвижимости Сommercial Real Estate Awards 2024 в номинации «Коммерческая инфраструктура ЖК». В 2023 году премии CRE Moscow Awards удостоился проект «Сердце Столицы», в номинации «Управление активами. Коммерческая инфраструктура ЖК».
А чтобы следить за развитием наших проектов, подписывайтесь на телеграм-канал «Донстрой | Коммерция», где мы рассказываем всё о коммерческой недвижимости, о действующей инфраструктуре и отвечаем на вопросы, связанные с ритейлом.
