При выборе квартиры на первичном или вторичном рынке перед вами открывается множество возможностей, но вместе с тем появляются и определенные риски.
Давайте погрузимся в эти два мира и разберемся, в чем их различия.
Что такое первичный и вторичный рынок недвижимости?
Первичный рынок — это свежие страницы в книге вашего будущего. Новостройки, которые только что были возведены или еще находятся в процессе строительства, предлагают вам стать первым владельцем. Эти квартиры не знали других хозяев — всё здесь будет именно так, как вы захотите.
Вторичный рынок — это жилье с историей. Здесь продаются квартиры, которые уже были в эксплуатации, и, возможно, даже сохраняют очарование прошедших лет. Покупка такой квартиры — это как выбрать винтажный аксессуар: у него есть своя душа и характер. След от предыдущих хозяев…
Пятна на мебели или обоях к примеру, которые Вы точно сразу не увидите , с будете находить их постепенно в процессе жизни в этой квартире
Исключением являются квартиры на вторичном рынке , в которых никто ещё не жил . Это как правило кварты без ремонта или с ремонтом от инвесторов . Это ребята, которые покупают квартиры, делают там ремонт и продают . В такой квартире хоть и есть ремонт , но в ней до Вас никто не жил
Рассмотрим основные отличия
Первичный рынок: когда всё начинается с чистого листа
Преимущества:
- Современные решения и новейшие технологии: Представьте себе просторную квартиру с панорамными окнами, умным домом и стильной планировкой. Это не просто квартира — это ваше персональное пространство, созданное по последним архитектурным и техническим тенденциям.
- Прозрачная юридическая история: Быть первым владельцем — это как открыть новенькую книгу без следов чьих-либо заметок на полях. Всё ясно, чисто и без скрытых сюрпризов.
- Гибкость выбора: Мечтаете просыпаться с видом на рассвет или хотите квартиру на определенном этаже? Выбор за вами! А если покупка происходит на стадии строительства, то вы можете выбрать удобную планировку и видовые характеристики
- Гарантия на все: Обнаружили через год трещину или неисправность? Не беда! Застройщик всё исправит за свой счёт.
Недостатки:
- Ожидание окончания строительства: Иногда покупка квартиры на первичном рынке — это как ожидание долгожданного праздника: проект может задерживаться, и вам придется набраться терпения. Чаще всего сейчас объекты сдаются раньше заявленного срока , так как застройщики хотят как можно быстрее забрать деньги с эскроу счетов , но все задержки иногда случаются . Но это как правило не более 1 месяца и является редкостью
- Риски недостроя: Строительство — дело непредсказуемое. Но подобного рода риски сейчас сведены к нулю . Но чтобы купить недвижимость, где подобные риски ПОЛНОСТЬЮ исключены , лучше обратиться к профессионалу, который поможет подобрать «правильные» и безопасные варианты
- Дополнительные затраты на ремонт и мебель : Входя в новую квартиру, будьте готовы к тому, что вас встретят голые стены и бетонный пол. Придется вложиться, чтобы превратить это пространство в уютное гнездышко. Хотя сейчас есть варианты , где можно зашить в ипотеку ремонт от застройщика и даже мебель и технику
Вторичный рынок: жилье с характером
Преимущества:
- Готовое жилье: Представьте квартиру в центре города, где всё готово для жизни. Стильный ремонт, мебель, и вы можете заселиться прямо сейчас, не тратя время на стройку и отделку.
- Развитая инфраструктура: Вокруг уже всё есть — магазины, школы, кафе. Утренний кофе в любимой пекарне, детский сад за углом и удобная транспортная развязка — всё это уже здесь.
- Определённость: Вы точно знаете, что вас ждёт. Соседи, двор, транспорт — всё давно устоялось и проверено временем.
Недостатки:
- Возраст здания: Старые дома могут преподносить сюрпризы. Изношенные трубы, старая проводка — всё это требует дополнительных вложений.
- Юридические риски: Покупка на вторичном рынке — это всегда риск. За красивыми стенами может скрываться запутанная юридическая история с претензиями третьих лиц.
- Ограниченный выбор: В отличие от новостроек, здесь вы выбираете из того, что есть. Найти квартиру с нужной вам планировкой и видом может оказаться непросто.
А сейчас про важную особенность Краснодара
На вторичном рынке здесь работает такое понятие как «разбивка» или занижение стоимости для того, чтобы не платить налог . Такие сделки проходят даже через банки по ипотеке . Все у юридически грамотно составляется .
Вы приобретаете квартиру ровно по той цене , которую заплатил предыдущий собственник . В основном договоре купли-продажи будет фигурировать именно она . А оставшаяся часть стоимости будет передана по расписке . Так что подтверждение реальной стоимости у Вас будет на руках . Весь Краснодар продает на таком принципе .
Чтобы этого избежать , нужно покупать квартиры , которые в собственности 3-5 лет и налог платить уже не нужно . Но здесь важно понимать , что такие варианты не будут новыми и красивыми 😉
Уже не один десять лет вторична продается таким образом в Краснодаре , но люди приезжающие из других регионов почти всегда не в курсе этой истории .
А Вы теперь в курсе 😉😎
И в финале главное отличие вторичного рынка от первичного
В настоящее время цена на вторичном рынке жилья ниже, чем на первичном. Этот феномен обусловлен значительным разрывом в ипотечных ставках для новостроек и готового жилья.
Для большинства граждан главным критерием при выборе квартиры является размер ежемесячного платежа.
Что мы имеем ….
На первичном рынке по-прежнему доступны льготные программы, такие как семейная ипотека, которая позволяет приобрести жилье под 6%, а в некоторых случаях и под 3,5%. Эти условия доступны семьям с двумя несовершеннолетними детьми или ребёнком до 7 лет. В противном случае действует программа «Новостройка» от застройщиков, с процентной ставкой от 11,99%.
Для вторичного жилья процентная ставка едина для всех и составляет сегодня от 22%.
Разница очевидна! Несмотря на более высокую стоимость квадратного метра на первичном рынке, ежемесячные платежи по ипотеке на новостройки все равно ниже, чем на вторичном рынке, а переплата банку – меньше. Важно отметить, что снижение ставок в этом году маловероятно; напротив, есть высокая вероятность их дальнейшего роста.
Ниже привожу примеры расчета по ипотеке на первичном рынке и такую же квартиру на вторичном рынке ( используем равнозначные варианты относительно района, площади и наличия ремонта )
Расчет по первичке под семейную ипотеку 👇
___________________
Расчет по первичке для тех , кто не подходит под семейную ипотеку👇
_____________________
Расчет по вторичке для всех категорий граждан 👇
___________________________
Таким образом, покупка вторичного жилья выгодна только в трёх случаях:
- 1. Если у вас наличный расчет.
- 2. Если вы берете ипотеку не более чем на 1 млн рублей, а остальная сумма — ваши собственные средства.
- 3. Если у вас продается другой объект недвижимости, и вы уверены, что сможете его продать в течение полугода, чтобы полностью погасить ипотеку.
Каждый из рынков предлагает свои уникальные преимущества и особенности. Ваш выбор зависит от того, что для вас важнее: возможность создать всё с нуля или жить в доме с уже устоявшимися традициями.
Ну и один из важнейших параметров - это ваши финансовые возможности .
Различные варианты первички и вторички можно найти здесь
