Маткапитал, вложенный в жилье — это почти всегда большая головная боль, я об этом писала подробно. Стоит ли сегодня вообще использовать маткапитал на жилищные цели — и как это делать правильно?
⏏️ Для тех, кто на канале впервые: меня зовут Екатерина Торопова. Я основатель и директор екатеринбургской группы компаний «Метражи» — туда входят агентство недвижимости и строительная компания (ИЖС). В Дзене делюсь с вами своим взглядом на рынок недвижимости и полезными советами.⏏️
Вкладывать материнский капитал в покупку недвижимости можно. Нужно ли это — надо разбираться в каждом случае отдельно. Я думаю, если семья может позволить себе купить квартиру или построить дом без привлечения маткапитала — то лучше без него обойтись, использовать на другие цели. Потом будет меньше проблем.
Но есть семьи, где маткапитал — это единственный шанс улучшить жилищные условия. Например, молодой семье не хватает денег на первоначальный ипотечный взнос, накопить нереально, и они используют для ПВ маткапитал. Это разумно. Другое дело, что вкладывать маткапитал надо правильно: знать возможные подводные камни и заранее «подстелить себе соломки».
Главная проблема в «жилищном» использовании маткапитала кроется в тонкостях выделения долей: если человек вложил маткапитал в покупку жилья, он обязан наделить членов семьи долями. Давайте я отвечу на самые распространенные вопросы, которые мне по этой теме обычно задают люди.
1. Кому именно надо выделять доли?
По закону, доли надо выделить всем членам семьи. А именно:
- матери ребенка, на которого дан материнский сертификат;
- супругу, который является отцом ребенка;
- всем детям матери.
Обратите внимание! Если супруг не является отцом ребенка, на которого дан маткапитал, — то доля ему не выделяется. Есть и обратная ситуация. Если мать вложила маткапитал в жилье, а потом развелась с отцом ребенка — то она должна будет выделить долю отцу. В случае с ипотекой это может быть очень непросто: после погашения кредита и снятия обременения — а это может быть через много лет! — отца надо будет найти и выделить ему долю.
И что касается детей. Доли должны получить все дети матери, даже от прошлых браков и даже если они с ней уже не живут.
Есть случаи в судебной практике, когда такие дети, достигнув совершеннолетия, обращались в суд и получали свою долю в квартире. Дети супруга от прошлых браков, если мать их не усыновляла, долями не наделяются.
В некоторых случаях владельцем материнского сертификата является отец, и тогда к нему приложимы все условия использования маткапитала, касающиеся матери.
2. Какие доли по размеру надо выделить?
Размер долей родители могут определять самостоятельно. И многие поступают просто: делят квартиру на равные доли по числу членов семьи, и все. Например, квартиру 60 кв.м. делят между мужем, женой и ребенком — у каждого получается по 20 кв.м.
И вот здесь кроется большой подводный камень. Если семья потом решит продать квартиру, то ей надо будет согласовывать сделку с опекой — а опека будет внимательно смотреть, не нарушаются ли при этом права ребенка, получит ли он свои 20 кв.м. в новом жилье. И купить квартиру меньшей площади уже вряд ли выйдет — даже если квартира объективно лучше и находится в лучшем районе.
Поэтому лучше выделять детям доли, соразмерные сумме вложенного материнского капитала. Такой подход, кстати, рекомендовал даже Конституционный суд.
Приведу пример, цифры для наглядности упрощаю. Квартира стоила 6 млн рублей, семья вложила при покупке 600 тысяч маткапитала — это 10% от стоимости. Значит, 10% надо поделить на троих. Получится по 3,3% на каждого. Для удобства округлим в большую сторону: каждому достанется по 4% площади.
Если квартира в совместной собственности отца и матери, то выделяют только долю ребенка — указанные 4%, остальная площадь остается совместной собственностью супругов.
В итоге: если брать пример с квартирой 60 кв.м., ребенок будет владеть долей в 2,4 кв.м. И тогда «поле для маневра» для родителей значительно увеличивается, и с опекой будет взаимодействовать легче.
3. Что будет, если не выделить доли?
За выделением долей следит Социальный фонд РФ и прокуратура. Если выяснится, что материнский капитал вложен, а доли детям не выделены — это квалифицируют как нарушение прав детей и заставят либо выделить-таки доли, либо вернуть маткапитал.
Если семья квартиру к тому времени продаст, то сделку признают недействительной. Причем ее могут признать недействительной как полностью — так и только в части только детских долей. В этом варианте для покупателя тоже мало приятного. Он означает, что дети будут прописаны в этом жилье, пока родители не купят им долю в другой квартире.
4. Надо ли после продажи квартиры платить НДФЛ за детские доли?
До недавнего времени это был просто камень преткновения. В ипотечном жилье родители становятся собственниками сразу после регистрации сделки в Росреестре — а дети только после наделения их долями, то есть после полного погашения кредита и снятия обременения. Соответственно, и минимальный срок владения жильем для ребенка считается только с этого момента.
В итоге разница между оформлением права собственности родителей и детей составляет несколько лет. И вот проходит 5 лет, квартиру уже по закону уже вроде бы можно продать без НДФЛ — но ведь есть еще и детские доли! Которые подпадают под налог.
Давайте с примером, так нагляднее.
Семья с несовершеннолетним ребенком в 2018 году купила квартиру за 5 миллионов рублей. В 2024 году они ее продали за 8 миллионов — как вы знаете, цены за это время сильно поднялись. С разницы в 3 миллиона они должны заплатить налог. Однако родители владеют этой квартирой уже больше 5 лет — значит, никакого НДФЛ им платить не нужно. Зато ребенок стал собственником только в 2024 году — и вот с его доли надо платить налог.
И если родители выделили доли «всем поровну», то у ребенка 1/3 доли. Доход с продажи его доли будет составлять 1 млн рублей, а НДФЛ с этой суммы — 130 тысяч рублей. Вот так. Семья должна заплатить 130 тысяч рублей фактически ни за что, на ровном месте.
А теперь хорошая новость: со следующего года срок владения жильем для детей будет считаться так же, как для родителей. Поправки в Налоговый Кодекс уже вступили в силу — так что, по идее, НДФЛ с квартиры, проданной в 2024 году, уже должен считаться по-новому.
5. Нужен ли нотариус для наделения детей долями?
Только если у супругов долевая собственность и брачный контракт — или если супруги дробят совместную собственность при разводе или еще по какой-то причине.
Но если квартира в совместной собственности супругов, то можно просто выделить доли детям, а остальную часть так и оставить в совместной собственности. В этом случае нотариус не нужен, достаточно соглашения в простой письменной форме. Это уже принятая и утвержденная Росреестром практика.
🔔 Если вы живете в Екатеринбурге или Свердловской области, и вам нужно продать квартиру, в которую вложен маткапитал — записывайтесь ко мне на консультацию в WhatsApp +79089250595. Консультация бесплатная и ни к чему вас не обязывает — а полезный совет вы получите в любом случае.
Полезные статьи про маткапитал:
Маткапитал: стоит ли вкладывать его в недвижимость?
Налог на ровном месте: теперь не будет "лишнего" НДФЛ при продаже детских долей
