Порядок раздела недвижимости, купленной в браке, имеет массу нюансов, здесь недостаточно знать общее правило — что все приобретенное в браке делится пополам.
В частности, Верховный суд РФ уже не раз подтверждал, что если имущество было куплено в браке, но на личные средства одного из супругов, такое имущество не включается в совместную собственность — следовательно, второму супругу не стоит рассчитывать на свою долю в случае его раздела (см. п. 10 Обзора судебной практики ВС РФ N 2 (2017), утв. Президиумом ВС РФ 26 апреля 2017 г.).
В связи с этим многие супруги стали увереннее вкладывать в покупку недвижимости свои личные деньги (подаренные родителями, полученные по наследству или вырученные с продажи добрачного имущества). Они знали, что в случае раздела этой недвижимости им дополнительно выделят долю, соразмерную сумме вложенных ими личных средств.
Но недавнее решение Верховного суда РФ показало, что это правило тоже имеет свое исключение.
Все началось с очередного раздела между бывшими супругами совместно нажитого имущества. В период законного брака они купили квартиру: 500 000 р. на первоначальный взнос подарила мать жены, еще 800 000 р. супруги добавили из общего бюджета, а на недостающие 5,4 млн р. взяли в банке ипотечный кредит (выступая в договоре как созаемщики).
Спустя несколько месяцев жена продала свое добрачное имущество и полученные в результате сделки 2,6 млн р. направила на частичное погашение ипотечного долга. А через 4 года начался бракоразводный процесс.
Женщина заявила, что вложила в покупку общей квартиры 500 000 и 2,6 млн рублей своих личных средств — и потребовала признать квартиру ее собственностью с выплатой мужу компенсации его доли. Суды поначалу согласились с этим и рассчитали долю жены в квартире с учетом 3,1 млн рублей, которые она заплатила из своих личных средств.
Однако в Верховном суде РФ эти решения отменили, отметив, что, приобретая спорную квартиру, супруги заключали два отдельных договора: купли-продажи жилья (с продавцом) и ипотечного кредитования (с банком).
2,6 млн рублей своих личных средств жена направила по второму договору (в счет исполнения обязательства перед банком), а не по первому договору (купли-продажи квартиры). Поэтому жена не может претендовать на соразмерное увеличение своей доли в совместной собственности за счет вложения 2,6 млн рублей.
В этой части ей полагается только денежная компенсация со стороны супруга (в размере половины личных средств, затраченных на выплату общего кредита). А часть квартиры, соразмерная этой сумме, будет делиться пополам — как совместно нажитое имущество (определение ВС РФ №№ 5-КГ24-78-К2 от 09.07.2024).
Таким образом, жена вправе получить дополнительную долю в квартире только на 500 000 р., которые выделила из своих личных денег при оплате квартиры. А то, что она внесла свои деньги в погашение ипотечного кредита, режима совместной собственности не меняет.
Разумеется, жене это невыгодно, поскольку стоимость доли в квартире стала наверняка больше, чем те 2,6 млн рублей, которые она заплатила банку несколько лет назад.
Это новое правило от Верховного суда РФ означает, что супругу теперь стало опасно вкладывать свои личные средства в покупку общей недвижимости, если эти деньги пойдут на погашение ипотечного кредита. Поэтому вкладывать свои личные средства стоит лишь непосредственно в момент расчета за квартиру.
О том, как правильно оформить вложение личных средств в покупку общей с супругом недвижимости, рассказывается в инструкции для подписчиков моего канала на платформе Boosty.
