Кадастровая стоимость — это важный элемент в системе оценки недвижимости, который напрямую влияет на налогообложение и рыночные процессы. Понимание этого термина и механизмов его определения позволяет собственникам и потенциальным покупателям недвижимости принимать более обоснованные решения при осуществлении сделок и планировании своих финансовых обязательств.
В этой статье мы подробно рассмотрим, что такое кадастровая стоимость, как она определяется, какие факторы на неё влияют, а также чем она отличается от рыночной стоимости. Обсудим основные юридические аспекты, связанные с кадастровой оценкой, и предоставим рекомендации для тех, кто хочет разобраться в этой сложной, но важной теме.
Что такое кадастровая стоимость?
Для начала разберёмся, что стоит понимать под кадастровой стоимостью объекта недвижимости, а также под государственной кадастровой оценкой и чем это регулируется. Процедура определения государственной кадастровой оценки зафиксирована и регулируется 237-м законом о государственной кадастровой оценке.
Согласно данному закону, государственная кадастровая оценка — это комплекс мер, направленных на определение кадастровой стоимости объекта недвижимости именно на основе общих ценообразующих факторов, а также разработанных исполнительными органами методических рекомендаций.
Если мы говорим о рыночной стоимости объектов недвижимости, то в данном случае оценщик при подготовке отчёта об определении рыночной стоимости руководствуется не 237-м законом, а 135-м законом об оценочной деятельности и федеральным стандартом оценки, который требует от оценщиков учитывать все уникальные особенности объектов недвижимости.
Если говорить о государственной кадастровой оценке, то она проводится исключительно по решению государственного исполнительного органа и в сроки, регламентированные законом. К примеру, возьмём Москву, то это государственное бюджетное учреждение, Центр имущественных платежей, и результаты кадастровой оценки утверждает в дальнейшем департамент городского имущества города Москвы. Если взять Московскую область, то тут государственное бюджетное учреждение Московской области, и в дальнейшем результаты утверждаются Министерством имущественных отношений Московской области.
В чем отличие кадастровой стоимости от рыночной?
Кадастровая стоимость не назначается для каждого отдельного объекта, участка или строения, а устанавливается для целой группы подобных объектов. Это основное отличие её от рыночной стоимости. Если последняя может существенно изменяться в зависимости от таких факторов, как планировка, качество отделки или вид из окна, то кадастровая оценка не учитывает такие индивидуальные характеристики.
Специалист, занимающийся определением рыночной стоимости недвижимости обязательно проводит осмотр объекта. В отличие от этого, кадастровая оценка не требует инспекции, и стоимость устанавливается исключительно на основе официальных данных и документов.
Рыночная стоимость подвержена изменениям и не является постоянной. Кадастровую стоимость, в свою очередь, пересматривают с определенной периодичностью, установленной законодательством. В большинстве регионов это происходит каждые четыре года, тогда как в Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе — каждые два года.
От чего зависит кадастровая стоимость?
Размер кадастровой стоимости определяется рядом факторов. К основным из них относятся:
- Местоположение объекта: это может быть как привлекательный район с хорошо развитой инфраструктурой, так и удаленный уголок, что существенно влияет на цену.
- Площадь недвижимости: чем больше площадь, тем, как правило, выше кадастровая стоимость.
- Наличие и качество инфраструктуры: наличие школ, больниц, магазинов и транспортных удобств в округе также играет важную роль.
- Текущая ситуация на рынке недвижимости: спрос и предложение в регионе могут значительно варьировать и влиять на оценку.
- Социально-экономические условия: уровень доходов населения и общая экономическая стабильность в регионе также могут сказаться на стоимости недвижимости.
Кроме того, если здание находится в плохом состоянии, например, оно ветхое или угрожает обрушением, это, безусловно, отразится на его кадастровой стоимости. Также стоит учитывать, что различные тарифы на подключение к коммуникационным сетям и расценки на энергоресурсы или строительные услуги могут влиять на итоговую оценку. Все эти факторы в совокупности формируют не только кадастровую цену, но и общее представление о привлекательности объекта для потенциальных покупателей или инвесторов.
Почему необходимо знать кадастровую стоимость объекта недвижимости?
Информация о кадастровой стоимости недвижимости может быть полезна в различных ситуациях:
1. Расчёт налогов: Налоговые органы, такие как ФНС, самостоятельно определяют сумму налогов на имущество. Однако собственник может заранее оценить свои расходы, зная кадастровую стоимость жилья. Это также актуально для покупателей, которые могут заранее узнать, сколько придется заплатить налог на приобретаемую недвижимость перед подписанием договора.
Налог на имущество
Собственники квартир, домов, земельных участков платят налог, базой для расчёта которого выступает кадастровая стоимость (НК РФ статья 403). Формула расчёта выглядит так: налог = стоимость по кадастру (на 1 января расчётного налогового года) × налоговая ставка.
Налог на доход физлиц при продаже жилья
По факту продажи объекта недвижимого имущества собственник платит НДФЛ в размере 13% от полученной суммы. Точный размер налога зависит от размеров кадастровой стоимости. ФНС применяет понижающий коэффициент в размере 0,7, в случае, если сумма сделки по продаже меньше, чем стоимость по кадастру, умноженная на 0,7 (Статья НК РФ ст. 214.10).
Налог на дарение квартиры
За квартиру, комнату или дом, полученные в подарок, получатель обязан уплатить 13% дохода. Доходом в данном случае считается стоимость подаренного объекта по кадастру.
2. Оформление наследства: При получении свидетельства о праве на наследство требуется уплатить государственную пошлину. Нотариус рассчитывает её размер на основании кадастровых данных из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).
3. Получение ипотечного кредита: Банки запрашивают информацию о кадастровой стоимости объекта, которую используют вместе с отчётом об оценке имущества для принятия решения по кредиту.
4. Подготовка документов для суда: Если предметом спора является недвижимость, размер государственной пошлины, которую необходимо уплатить в суд, также зависит от её кадастровой стоимости.
Кто и как устанавливает кадастровую стоимость?
В каждом регионе России создаются специализированные бюджетные учреждения, которые занимаются кадастровой оценкой. Например, в Москве эту функцию выполняет ГБУ «Центр имущественных платежей и жилищного страхования», организованный Департаментом городского имущества столицы.
Эти учреждения собирают информацию о недвижимости, расположенной на контролируемой ими территории. При этом любой собственник может подать декларацию, в которой указывает характеристики своей недвижимости, чтобы убедиться, что все данные учтены правильно и полностью.
Для расчёта стоимости по кадастру используются сведения о:
- местоположении объекта недвижимости;
- годе и материалах постройки;
- серии многоквартирного дома;
- состоянии недвижимости (ветхое, аварийное);
- реконструкции объекта и другие факторы, предусмотренные методическими указаниями.
Собранная информация анализируется, после чего производится расчёт кадастровой стоимости для различных категорий объектов. Результаты оформляются в отчёт и передаются в региональное подразделение Росреестра, где можно узнать кадастровую стоимость недвижимости онлайн. После проверки документ направляется в органы местного самоуправления на уровень районов, городов и сельских поселений. Кадастровые данные затем размещаются на официальных сайтах всех организаций, занимающихся оценкой.
Где узнать кадастровую стоимость недвижимости?
Чтобы быстро узнать актуальную кадастровую стоимость, можно воспользоваться сервисом Росреестра, введя кадастровый номер или адрес объекта — эта информация доступна бесплатно. Также можно обратиться в Фонд данных государственной кадастровой оценки, где можно найти сведения по кадастровому номеру или его части.
Если вы знаете лишь приблизительное местоположение недвижимости, удобным решением будет использовать Публичную кадастровую карту. Увеличивая масштаб, вы сможете найти интересующий вас объект, и информация о нем, включая кадастровую стоимость, появится слева на экране.
Эти методы позволят получить необходимую информацию быстро. Однако, если вам нужен официальный документ, рекомендуется заказать выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости — она будет готова в течение трех рабочих дней.
Можно ли оспорить кадастровую стоимость и как это сделать?
Если кадастровая стоимость объекта не соответствует его реальной стоимости, её можно оспорить. Существует два способа сделать это: через комиссию при Росреестре или в судебном порядке.
Комиссия по оспариванию:
Для досудебного решения спора существует комиссия, занимающаяся рассмотрением вопросов, связанных с кадастровой стоимостью. Эта комиссия функционирует в каждом региональном управлении Росреестра. Заявление в комиссию можно подать в свободной форме, главное — изложить причины, по которым вы считаете, что стоимость неверная. Комиссия обязана принять решение в течение месяца с момента подачи документов.
Оспаривание кадастровой стоимости через суд:
Если решение комиссии не удовлетворяет заявителя, он может подать иск в суд для оспаривания кадастровой стоимости или обжалования решения комиссии. Суд рассматривает такие дела и выносит решение в срок до двух месяцев.
Какие документы необходимы для суда и комиссии?
К заявлению о пересмотре кадастровой стоимости нужно приложить:
- выписку из ЕГРН;
- копию договора купли-продажи, дарения или другого акта передачи прав;
- подтверждение неверности данных об объекте, использованных для определения стоимости;
- отчёт об оценке стоимости, если рыночная цена не совпадает с кадастровой;
- другие документы по необходимости.
Кроме искового заявления в суд также подаются:
- доверенность, если заявление подаёт представитель;
- диплом о высшем юридическом образовании представителя;
- дополнительные документы, которые заявитель считает важными.
Важно знать
Процесс оспаривания кадастровой стоимости недвижимости порой является сложным и требует профессиональной поддержки. Важно правильно проанализировать всю документацию, чтобы корректно подать её в соответствующие органы и избежать возможных проблем с объектом недвижимости в будущем.
Если у Вас возникли трудности с любым объектом недвижимости, то Вы можете обратиться к нам за помощью и Вас оперативно проконсультируют наши специалисты, с опытом работы более 20 лет в данной области. Мы неоднократно сталкивались с решением различных кейсов и Вы можете убедиться в нашем профессионализме перейдя на наш сайт и ознакомившись с отзывами клиентов по ссылке https://geo4you.ru/
Не откладывайте решение вопросов и проблем, связанных с кадастром. Обратитесь, чтобы получить профессиональную помощь и надежное решение. Позвоните по номеру +7-977-617-06-01 или напишите на WhatsApp +7-927-637-93-64.
