Застройщики и банки без зазрения совести навязывают клиентам свои услуги, да ещё и втридорога. Но я не стесняюсь задавать им неудобные вопросы и отстаивать интересы клиентов. Об этом я много писал в этой статье. А главное, клиенты, работая со мной при покупке жилья в новостройке, не платят мне ни копейки. Да, вот так – без всяких звёздочек и скрытых условий. Более того, работая со мной, клиенты экономят сотни тысяч живых российских рублей. На моём сайте даже есть такой заголовок (см. первое фото, прикреплённое к посту): «ЕДИНСТВЕННЫЙ риэлтор в СПб и Ленобласти с комиссией по факту 0 (ноль) рублей». Как это работает? Присаживайтесь поудобнее. Сегодня я покажу на примере с покупкой жилья в новостройке, что значит риелтор, действующий в интересах клиента.
Это история о том, как проходила сделка по покупке квартиры с моим непосредственным участием. Сделку провели буквально на днях, 31 июля 2024 г.
Звонит парень из Москвы. «Здравствуйте, Алексей, читаю ваш блог. Пишете интересно, мне нравится, разделяю вашу точку зрения. Можете ли помочь?». Оказалось, что он с семьёй хочет купить двухкомнатную квартиру в пригороде Москвы. Планируют в будущем туда переселиться. Есть материнский капитал и небольшой первоначальный взнос. Получили одобрение зелёного банка на кредит.
Мы обговорили все детали, и я согласился с ним работать. Сразу же пояснив, что мои услуги для него не будут стоить ни копейки. Эта мысль красной нитью проходит через все мои статьи. В этом посте, например, я объясняю, почему мои услуги бесплатны для тех, кто прислушивается к моим рекомендациям.
Он, конечно, не поверил и удивился — мол, так не бывает. Я его заверил, что это правда. Более того, пообещал, что он ещё и прибыль получит в процессе работы со мной. Он поначалу скептически отнёсся к такому заявлению. Но я слов на ветер не бросаю. Почитатели моего «творчества», давно следящие за моим блогом и прочими выходками в сети, знают, в чём тут «хитрость». Ларчик открывается довольно просто. Комиссию при покупке жилья в новостройке платит компания-застройщик. Я привожу им клиента – за что и получаю гонорар. Прибыль же клиента в том, что покупка квартиры оказывается дешевле. Но не по мановению волшебной палочки. Этому способствуют некоторые мои действия. О них я и расскажу далее.
Итак, цель — купить двухкомнатную квартиру в пригороде Москвы. Мы определили локации, параметры и начали выбирать. У меня есть база практически всех московских квартир и других строящихся объектов, где видно реальные остатки, стоимость, местоположение. В агрегаторе, через который мы работаем, помимо Москвы, есть Краснодар, Новосибирск, Ростов-на-Дону, Казань, Екатеринбург и даже Арабские Эмираты. То есть, находясь в Питере, я помогу купить квартиру не только в России, но и за рубежом.
После долгих поисков мы нашли подходящую квартиру в Щеглово. Стоимость — 10 500 000 руб. На наше счастье, застройщик на тот момент предоставлял скидки, и нам сделали скидку 10%. В итоге в договоре купли-продажи для банка (для подготовки сделки) фигурировали такие цифры (см. сканы, прикреплённые к посту):
Стоимость квартиры — 9 515 000 руб.
Кредит банка — 7 600 000 руб.
Материнский капитал — 630 000 руб.
Собственные средства (первоначальный взнос) — 1 282 000 руб.
Я предложил клиенту съездить на объект и посмотреть квартиру, так как дом уже построен. Созвонился и договорился с застройщиком, записал клиента на просмотр, обсудил все детали с менеджером. Мой клиент приехал в Щеглово, его там встретили, провели на объект. И он увидел воочию свою будущую квартиру.
Затем мы составили договор, указали все параметры объекта, стоимость, распределение денежных средств и отправили его на одобрение банка (есть такая стадия сделки). Чтобы банк одобрил объект, требовалось ещё заказать отчёт об оценке за 5 200 руб. Но банк сообщил, что он эти данные получит из собственной базы. «Что же, сэкономим 5 тысяч», — подумали мы, но не тут-то было. Банк ответил, что максимальная сумма кредита, которую он может одобрить — 6 900 000 руб. То есть, на 700 000 руб. меньше. Потому что по субъективному (!) мнению банка стоимость объекта была не 9 500 000 руб., а 8 729 000 руб.
Застройщик, конечно, возмутился. Попытался было пободаться с банком, но это дохлое дело. Я тогда попросил у застройщика скидку побольше. Заблаговременно я выяснил, что она доходит до 15%. Скидка чуть больше — стоимость меньше, и с банком вопрос решится. Но менеджер отказался давать нам скидку 15%. Сказал, у вас уже 10%, куда вам 15%? Не жирно ли? Говорит, будем ещё с банком разговаривать. (Я-то уже тёртый калач, знаю, что зелёный банк от своего не оступится ни на шаг. Бодания с ним – сизифов труд).
Клиент мой, конечно, расстроился. Потому что банк давал кредит 6 900 000 руб., и парню нужно было добавлять свои деньги к первоначальному взносу, а у него их не было. Не переживайте, говорю, сейчас что-нибудь придумаем. Не стал сразу говорить, что хочу всё-таки скидку выбить у застройщика.
Пока я вёл диалог с застройщиком о новой скидке, мы подбирали запасные варианты — искали подходящие квартиры в других жилых комплексах. А банк и застройщик тем временем препирались, препирались, да недовыпрепирались. В итоге банк застройщику отказал.
Я опять начал наседать на застройщика, дескать, дайте скидку, чтобы наши желания и ваши возможности совпали. Я давил на менеджера, она ходила к руководству. Тянули они до последнего, но в итоге я таки отжал, выцыганил, выстрадал, выпестовал эту скидку! Стоимость объекта у застройщика опустилась с 9 500 000 руб. до 9 021 000 руб.
В новом договоре цифры выглядели существенно приятнее (снова см. скрины к посту):
Стоимость квартиры — 9 021 000руб.
Кредит банка — 6 975 000 руб.
Материнский капитал — 630 000 руб.
Собственные средства (первоначальный взнос) — 1 415 000 руб.
То есть, на 500 000 руб. удалось мне сбить цену. Да, первоначальный взнос немного увеличился. Был 1 282 000 руб., а стал 1 415 000 руб. Но стоимость квартиры-то уменьшилась на целых полмиллиона!
Обрадовал я клиента. Есть, говорю, предложение — застройщик готов дать скидку, квартира становится на 500 000 руб. дешевле, а вы добавляете к первоначальному взносу 200 000 руб. И тогда всё складывается. Он обрадовался — понравилась ему локация, квартира, ещё и скидку такую получил. Как говорится, не было бы счастья, да несчастье помогло. Плюс моя настойчивость и жужжание над ухом застройщика — «дайте, дайте скидку».
Застройщик переделал договор, банк дал добро и согласовал сделку. Застройщик доволен, что клиент не ушёл. Клиент счастлив, что купил квартиру с выгодой 500 000 руб.
Дальше нужно было сделать страховки. Страховку жизни и здоровья мы должны были купить у банка. А вот страхование объекта можно делать в другом месте. Об этом мало кто знает, и обычно оформляют эту страховку в банке. Люди не понимают специфики страхования. Думают, раз банк сказал, значит, такая цена. У банка страховка стоит 19 000 руб. Но я, как игрок рынка, знаю, что можно застраховать объект в аккредитованной компании. И опять приятно удивил клиента, предложив страховку в четыре раза дешевле.
В итоге все кончилось замечательно. Я записал клиента на сделку 31 июля. Объяснил нюансы. При малейшем вопросе, говорю, звоните и спрашивайте, что непонятно. А в идеале — включите видеосвязь, и я буду наблюдать за процессом.
Но он меня дёргать не стал (хотя, я подчёркиваю, — в таких случаях меня можно и нужно дёргать). Пришёл 31 июля в назначенное отделение банка, в назначенное окошко, к назначенному менеджеру. Они подписали кредитный договор и договор купли-продажи. Страховку я заранее загрузил в чат с банком и попросил подтверждение, что её приняли. Менеджер подтвердил. В общем, все формальности выполнили и сейчас ждём регистрацию.
Подвожу итоги. Клиент мог бы самостоятельно пойти по застройщикам. Но каждый предлагал бы ему только свои объекты. И ему бы точно продали квартиру по максимальной цене. Потому что, когда человеку квартира нравится, когда он загорелся, то при выборе между мечтой и бюджетом всегда выберет первое. Ибо мы покупаем мечту, а не квадратные метры. Недавно у меня был пост об этом. То есть на все деньги его бы раскрутили. Да ещё застройщики потом три года звонками одолевали бы с предложениями купить квартиру. Телефоны клиентов обычно остаются в какой-нибудь базе у них, а потом перепродаются как горячие лиды.
А с моей помощью клиент сэкономил 500 тыс. рублей на покупке объекта, 15 тыс. на страховании и огромную кучу времени, которое ему не пришлось тратить на поездки, походы и звонки. И заплатил он мне, как я и говорил, — ноль рублей 00 копеек. Вот так я веду дела.
Ваш решэлторъ на красном «Мустанге» Алексей Калашников.
Связь: +79817214012 (Санкт-Петербург).
