Кадастровые инженеры каждый день обнаруживают реестровые ошибки в местоположении земельных участков. Несоответствия препятствуют регистрации перехода права и заключению сделок с имуществом. Собственники не всегда знают, как поступать при выявлении ошибок, поэтому юристы и кадастровые инженеры компании ГКИ «Недкадастр» составили рекомендации, как действовать, если выявлены неточности.
Реестровые ошибки появляются из-за неточного оборудования, используемого в процедуре измерения участка. Также погрешности становятся следствием самовольного захвата земли или согласования межевания через газету. В последнем примере собственник может оспорить результаты измерения через суд по причине отсутствия его подписи в Акте согласования. При этом срок исковой давности в спорах о границах земельного участка – 3 года.
Порядок исправления реестровой ошибки в местоположении границ участка
Реестровая ошибка может появиться в результате раздела имущества на две отдельные части между супругами или правопреемниками. В этом случае кадастровые инженеры изучают правоустанавливающие документы и проводят повторное межевание для решения спора. Также если в течение пользования имуществом проводилась реконструкция и она стала причиной несоответствия, необходимо изучить проектную документацию и разрешение. Зачастую при увеличении площади дома, собственники намерено либо ошибочно сдвигают границы участка. Для исправления таких неточностей выбирается наиболее подходящий способ для конкретного случая.
Обнаружена реестровая ошибка в площади земельного участка
При исправлении ошибки в площади земельного участка понадобится землеустроительное дело, архивная выписка или выкопировка. Обращаясь в Росреестр за этими документами, можно узнать:
- Информацию о межевании участка: дата, сведения о кадастровом инженере, кто подписывал Акт согласования границ.
- Контурные схемы объектов капитального строительства.
- Данные межевания земель, которые созданы до 1 января 2009 года.
- Фрагменты генерального плана кадастрового квартала или часть топографического чертежа.
В исправлении реестровых ошибок помогают сведения из межевого плана. Так, изучая историю перехода права на земельный участок, можно обнаружить, в какой момент и по какой причине была допущена ошибка. Например, может быть выявлена неточность в указании площади при составлении договора купли-продажи. В этом случае собственнику понадобится провести повторное межевание и землеустроительную экспертизу.
Выявлено наложение границ земельного участка
Наложение границ зачастую обнаруживается при регистрации дома. В этом случае кадастровым инженером проводится замер участка, далее сравниваются данные с кадастровой картой территории, и анализируется возможность исправления ошибки через межевание.
Такое пересечение контуров происходит и из-за ошибки, допущенной кадастровым инженером при обмере. В этом случае можно связаться с геодезистом, который проводил межевание, и договориться об исправлении за его счёт. Если не удастся договориться или новый межевой план не проходит регистрацию, можно потерять часть участка из-за неточных координат. При неудовлетворении исковых требований площадь так и останется меньше.
Если ранее были установлены границы, но при межевании смежных участков выявляется наложение, спор можно решить двумя способами:
- Попытаться договориться с соседями и согласовать межевой план. Также можно по обоюдному согласию смежных собственников перераспределить земельные участки с сохранением площади, которая указана в правоустанавливающих документах обоих владельцев.
- Направить заявление в суд с заключением кадастрового инженера при несогласии соседей. В иске указываются реквизиты правоустанавливающих документов, сведения о владельце и само заключение, которое помогает суду разобраться в причине ошибки и возможных вариантов исправления. В заключении инженер описывает, какие были проведены обмерные работы, разъясняет, как можно исправить ошибку, учитывая строения, возведённые на земельном участке.
Исправление реестровых ошибок через суд
Для изменения реестровых данных обращаются в суд, если исправления повлекут за собой переход или прекращение права собственности на земельный участок. Также исковое заявление направляют собственники, если площадь изменится при внесении изменений в ЕГРН на 5 % и более. При разрешении споров с соседями суд изучает данные из реестра недвижимости, землеустроительного дела и документов, которые предоставил владелец участка при подаче заявления.
Документы для исправления реестровой ошибки в суде
При обращении в суд собственнику необходимо доказать верность своей позиции и обосновать исковые требования. В первую очередь предоставляются документы, которые подтверждают права заявителя изменять сведения в ЕГРН о конкретном участке:
- Правоустанавливающие документы (свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи или свидетельство о праве на наследство);
- Выписка из ЕГРН;
- Акты и распоряжения местной администрации о передаче участка в бессрочное пользование;
- Доверенность на совершение регистрационных действий, если интересы собственника защищает третье лицо.
Также при изучении спорной ситуации суд может потребовать технические планы и проектную документацию на строения, которые находятся на участке. К иску прикладываются документы, которые подтверждают, что предпринимались попытки урегулировать спор в досудебном порядке, например, отказ Росреестра в регистрации изменений. Важно на этапе подачи заявления правильно описать свою позицию и изъявить требования.
Иск об исправлении реестровой ошибки в местоположении границ
Если у собственника не получилось исправить реестровую ошибку в досудебном порядке, представляем интересы в суде и помогаем составить исковое заявление, в котором указываем одно из требований:
- Внести в реестр недвижимости сведения о местоположении границ участка в соответствии с новым межевым планом.
- Исключить данные о местоположении границ участка и признать результаты межевания недействительными.
- Обязать ответчика (если исковые требования к кадастровому инженеру) провести повторное межевание за свой счёт и зарегистрировать новые данные в ЕГРН.
В тексте искового заявления обязательно описываются сведения о земельном участке (категория земель, адрес), собственнике и ответчике. При рассмотрении заявления суд принимает во внимание заключение кадастрового инженера и при необходимости назначает проведение землеустроительной экспертизы.
Землеустроительная экспертиза для исправления ошибки
В ходе экспертизы для решения спора об исправлении реестровой ошибки эксперт изучает документы на земельный участок и проводит геодезические исследования. Устанавливается факт наложения границ, и определяется число расположенных объектов капитального строительства на участке. С помощью геодезического оборудования проводится топографическая и контурная съёмка. Далее полученные данные эксперт анализирует и формирует заключение, которое состоит из вводной, исследовательской части и вывода. Документ помогает суду определить верные границы участка и исправить реестровую ошибку.
Кадастровые инженеры и юристы «Недкадастр» помогают исправить реестровые ошибки в местоположении земельного участка и площади. Проводят обмеры, топографическую и контурную съёмку. Формирую пакет документов для подачи заявления в Росреестр. Подготавливают исковое заявление и заключение кадастрового инженера, если пришёл отказ в исправлении реестровой ошибки в досудебном порядке. Представляют интересы собственника в суде и проводят при необходимости землеустроительную экспертизу.
