Как мы уже писали, на первичном рынке сейчас широко применяется покупка сниженной ставки.
Как это работает?
Вы единоразово платите определенную сумму в начале оформления ипотечной сделки и вам банк понижает ставку на несколько лет или на весь срок кредитования. В результате ваш ежемесячный платеж будет меньше на оплаченный срок.
Такую схему сейчас разыгрывают крупные застройщики, договорившись с банками. И только единственный банк это делает самостоятельно, без застройщиков и для любого объекта первичной недвижимости. Как вы наверное уже догадались, да, это Сбербанк.
🍿И что показательно, такие схематозы не нравятся нашим ☝️ властям и они заявили, что через год лавочку прикроют. Но сейчас пост не о взаимоотношениях народного банка и правительства. Идем дальше.
❗️Какая выгода для покупателя/заемщика?
Меньше ежемесячный платеж. По сути на рынке задача продать квартиру сводится к тому, чтобы предложить клиенту наименьший ежемесячный платеж. Любыми способами. За его счет, естественно😀 Мы не хотим сказать, что это не выгодно. Выгоду надо оценивать в каждой конкретной ситуации и учитывать как бы не с десяток факторов.
❗️Когда это всегда НЕ выгодно покупателю?
Когда он собирается закрыть её досрочно. Чем короче его ипотека, тем меньше выгоды от такой схемы.
Покажем вам наглядно на примере, как это выглядит в цифрах.
Буквально на днях я делала расчет для клиента Елизаветы (имя изменено, а цифры нет) по 3-х комнатной квартире в пгт.Афипский, что в 30 минутах от Краснодара.
Что у нас дано:
Стоимость объекта 5.200.000₽
Первоначальный взнос 2.080.000₽ (40%)
Сумма кредита 3.120.000₽
Базовая ставка 22,9%
Срок кредита 30 лет
Ежемесячный платёж 60.682₽
Необходимый доход 77.488₽
Условия веселые, правда? Но мы уговорили банк применили кое-какие скидки и получилось уже помягче:
Ставка 20,6%
Ежемесячный платёж 54.587₽
Теперь посмотрим, как выглядят платежи с покупкой сниженной ставки🔽
Итак, расчет БЕЗ сниженной ставки такой:
Стоимость объекта 5.200.000₽
Первоначальный взнос 2.080.000₽ (40%)
Сумма кредита 3.120.000₽
Срок кредита 30 лет
Ставка 20,6%
Ежемесячный платёж 54.587₽
Какие варианты по снижению ставки предлагает Сбербанк?
Срок, в течение которого ставка будет ниже: 2 года, 3 года, 5 лет, весь срок.
Размер скидки (на сколько можно снизить ставку): от 0,5% до 5% с шагом в 0,5 п.п. То есть ставка может снизиться на 0,5; 1; 1,5; 2; 2,5; 3; 3,5; 4; 4,5; 5%.
В таблице ниже 👇🏻 мы привели почти все комбинации, чтобы наглядно показать как меняется стоимость услуги и выгода.
Как видите, стоимость начинается от 21 тыс.руб и доходит аж до 558 тыс.руб. Понятно, что добавить сверху такую сумму не всегда получится. А что если взять её из первоначального взноса? Величина кредита тогда увеличится, и вот как это отразится:
Обращаю ваше внимание, что из ПВ и оплата снижения ставки никак не связаны. Условие, что минимальный ПВ должен быть не менее 10,1% остается неизменным (это для данного случая такой размер ПВ). У Елизаветы хватало ПВ на платеж по снижению ставки и чтобы вместиться в минимальный ПВ.
Таким образом, если не принимать во внимание досрочное погашение, размер ежемесячного платежа действительно снижается.
Без снижения ставки он с учетом скидок составлял 54.587₽. В данном случае Елизавета может не выходя за рамки ПВ снизить ежемесячный платеж. Но напомню, это не выгодно, если вы собираетесь гасить ипотеку досрочно.
🤝Если у вас остались вопросы, пишите @realty_marka
